山东
青岛楼市年末上演了一出“奇特”的土拍大戏，被“珍藏”了5年的地块，最终又以几乎相同的价格，回到了老东家手里。
▲李沧东部三宗出让地块
12月2日上午9时30分，青岛市国有建设用地使用权网上交易系统显示，李沧区惠水路以南、平川路以西的三宗地块，被青岛海创置业有限公司，以20.19亿元的底价收入囊中。
这三宗土地，编号LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17，总占地约15.8万㎡，规划建筑面积约18.96万㎡，起拍总价20.19亿元。
对于青岛楼市而言，这不仅是一次普通交易。五年前，同样的三宗地块，以21亿元总价被海创竞得。如今，在经历了用地性质调整、容积率降低的变化后，这三块被“珍藏”了5年的地块，最终又以几乎相同的价格回到了老东家手里。
▲李沧东部三宗出让地块
不久前，青岛市自然资源和规划局，发布了这三宗地块的出让预申请公告，明确表示，地块将以整体打包形式出让，任何竞买人都必须整体报价、整体竞得。这意味着，至少得拿出20多亿元现金，现在除了平台公司，几乎找不到这样有实力的开发商。
12月2日的土拍，成了海创的独角戏，过程出奇地平静，没有其他房企的角逐，几分钟之后，青岛海创置业有限公司，以起拍价轻松将三宗地收入囊中。
三宗地的容积率分别只有1.25、1.22和1.11，相比之下，青岛市场上大多数住宅项目的容积率都在2.0以上。楼面地价方面，三宗地块的起拍价分别为10520元、10560元和10940元。对于这样低密度的住宅用地来说，这个价格在青岛楼市还是具有吸引力的。
在青岛楼市的舞台上，海创这类平台公司，过去往往扮演着幕后角色，如今却走到了台前。
回望2020年7月，海创集团以21亿元竞得这三宗地时，它们还是商住混合用地。商品住宅只占45%，商业占比高达49%，还有6%的产权型人才公寓。五年间，青岛楼市发生了翻天覆地的变化，改善型需求成为市场主流，低密度住宅受到追捧。
今年5月，这三宗地块控规迎来调整，用地性质全部转为二类居住用地，容积率也从原先的1.3，进一步下调。这一变化使地块的商品住宅建筑面积几乎翻了一番，开发价值和市场定位显著提升。
▲2025年5月控规调整
这三块地，未来会做什么产品，答案基本没悬念，1.11~1.25的容积率，大概率会规划成洋房和叠拼产品，户型面积估计120㎡起步，瞄准的就是青岛的改善家庭。
青岛海创以底价拿下这块“自家地块”时，作为平台公司的海创，产品开发和营销是短板，需要专业房企的加持。这次面对高端改善市场，大概率要找一家有经验的房企合作，比如周边有项目的金茂或青特等，既能降低风险，又能提升产品品质，算是双赢的选择。
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