万科20亿债券展期方案出炉，2026年可以走出困境吗？

步入今年的12月份，对万科来说，这个月有两笔中票即将到期，一笔是涉及20亿元的“22万科MTN004”，这笔中票的到期时间是12月15日。另一笔是12月28日到期的“22万科MTN005”，涉及金额高达37亿元。整个12月份，万科面临的中票兑付金额，高达约57亿元。

还有半个月时间，“22万科MTN004”即将面临偿付考验，但万科已经开始筹划着债券展期的方案，以延后债券偿付的压力。

根据“22万科MTN004”的本息兑付安排，拟本息展期一年时间，即把2025年12月15日到期的中票，延后至2026年12月15日偿付，给万科争取了更多的筹备时间。

在展期计划中，展期期间的票面利率维持3%不变，新增利息本金的兑付一同支付。如果这一次万科20亿债券展期方案得到通过，那么万科将会在短期内避免了实质性违约的风险。但是，这一笔债券成功展期，并不等同于万科的债务偿付压力得到显著缓解，因为接下来即将面临行权到期的债券规模依然庞大，这一笔计划展期的20亿债券，只是万科三年内面临行权到期债券的冰山一角。

在资本市场中，万科面临着股债齐跌的走势，万科AH股已经创出了本轮调整新低。万科多笔债券也出现了大幅下跌的走势。在股债齐跌的背后，反映出市场悲观的投资预期，面对接下来的债券到期偿付压力，万科可否顺利过关，仍然存在很大的变数。

未来三年，将会是万科最难熬的三年，也是决定万科生死命运的关键时刻。

2025年12月，万科面临约57亿元的中票到期兑付压力。即使解决了20亿元的中票兑付问题，12月份还有37亿元的中票兑付需要解决，否则依然难逃实质性违约的风险。

2026年与2027年，仍然是万科的偿债高峰期。其中，粗略估算，2026年境内债到期规模超过120亿元，如果25年12月的20亿元中票成功展期，那么压力又会给到了2026年，2026年潜在的偿债压力会更大。

到了2027年，万科不仅面临境内债的偿付压力，而且还要面临海外债的偿付压力。相比起境内债，海外债兑付所面临的问题会更加复杂，所以从2025年到2027年，万科所面临的债券兑付压力并不轻松。

万科20亿债券展期方案出炉，即使方案顺利通过，也只是缓解了一时的兑付压力，并未从根本上解决债券兑付的问题。

对万科而言，可否化债成功，取决于未来三年房地产市场可否走出低谷，并进入新一轮的上涨周期。

一旦房地产开始触底回升，景气度开始回暖，那么对万科等房企来说，各项财务指标有望得到改善，销售回款情况将会显著好转。当房企资金面逐渐改善，很多问题也会迎刃而解，万科的化债压力将会得到显著减缓。

然而，房地产市场可否在三年内扭转下行周期，仍然存在着很大的不确定性。面对当前的房地产市场，市场看跌预期比较强烈，与前几年的看涨预期形成了鲜明的对比。很显然，投资者的购房意愿较前几年已经明显下降，更多年轻人愿意通过租房来替代买房子。

退一步思考，如果房地产市场在未来三年时间里，仍然处于低迷筑底阶段，那么对万科而言，接下来的化债压力将会显著提升，留给万科化债的时间已经不多了。