泊寓清退多家门店，折射包租模式困境与万科“过冬......

一边大规模“劝退”租客，一边豪掷千金狂开新店！万科泊寓“冰火两重天”背后，谁在为调整“买单”？

近期，万科泊寓在深圳掀起一场罕见的集中清退。据不完全统计，短短一年内，超过15家门店接连关闭，从福永到坂田，从龙华到龙岗，名单之长令人咋舌。数以千计的租客在措手不及中，被卷入了寻房、搬家与维权拉锯的漩涡。

泊寓清退深圳多家门店

2025年2月，泊寓HOME-福永白石厦公社，原因是原房东要提前收回楼栋产权；9月，茶光泊寓店要求租客退租；11月，泊寓华为南二店提前退租......

据不完全统计，泊寓在深圳的门店今年清退的至少超过15家，深圳福永白石厦公社、观澜锦鲤公社店、光明合水口店、平山村店、南湾街道店、坂田长发新村、坂田大发埔东店、五和大发浦公社、龙华天虹公社、华为南二店、梅村店、龙岗平湖广场店、锦绣新村店等。

这些清退的门店基本上属于包租模式，泊寓需要支付底租成本。

这些门店的清退原因多样，主要包括原房东提前收回物业产权、项目经营调整等。

一个普遍特征是，绝大多数被清退门店均采用“包租”模式运营。

在此模式下，泊寓作为运营管理方，需要向物业持有方支付固定的底租成本，再转租给终端租客。

而当市场租金波动或出租率未达预期时，运营方将直接面临租金成本与收入倒挂的经营压力。此次集中清退，一定程度上反映了在当前市场环境下，部分包租项目正面临严峻挑战。

扩张与收缩并行

虽然清退小部分门店，但泊寓并未停下开疆拓土的脚步。

今年三季度，泊寓新拓展房源 7,608 间，新开业 10,089 间，显示出其持续获取和开业新项目的能力。

截至 9 月底，泊寓共运营管理 28.0 万间长租公寓，其中 20.4 万间已开业，实现出租率94.3%。

这反映出泊寓的策略可能是退出部分低效或风险较高的存量项目，同时将资源投向更优质、更具潜力的新增项目，以实现整体资产组合的优化。

此外，泊寓清退部分门店的决策，与其母公司万科的宏观经营环境密切相关。

今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；归属于上市公司股东的净亏损为280.2亿元，同比下降56.14%。

在万科集团整体业绩下滑、现金流面临挑战的背景下，各项业务线的盈利能力和现金流贡献能力受到更严格的审视。

长租公寓作为前期投入大、回报周期长的业务，在集团“过冬”时期，势必需要加快调整节奏，剥离或清退那些持续“失血”或不符合长期战略的门店，以聚焦核心优质资产，提升整体运营效率。

租客维权激增

清退门店，给已入住租客带来了诸多不便与经济损失，随之引发的租客维权问题是泊寓必须面对的，有两大核心问题推至台前。

其一，违约金赔付争议，提前清退算不算违约，违约金该不该赔付，如何赔付？

某位被退租的租客表示，根据和甲方泊寓签署的租赁合同，“第 8.3.2 条款”明确说明了因公寓产权强制收回导致甲方不能提供租赁服务的，需向乙方赔偿一个月租金 2390 元，同时泊寓的租赁 APP 上退房账单中也明确有赔偿金 2390 元，但最终泊寓以公司没钱为由拒绝支付赔偿金仅退回押金和半月租金。

另外，有租客在维权过程中提到，泊寓要求“必须搬走才赔付违约金”。这一前置条件增加了租客对款项能否最终到账的担忧。

其二，押金何时退还？

有已完成搬离的租客明确表示，押金在搬走后的较短时间内（如两天内）即已到账，处理较为迅速。

但这可能仅为个案，押金退还的整体时效与确定性，仍取决于具体门店的执行情况及与租客的协商结果。

黑猫投诉平台显示，近1个月关于泊寓的投诉量达到1157起。内容广泛涉及合同纠纷、押金难退、服务质量、维修不及时、房间隔音差以及此次集中体现的“违约清退赔偿金兑付难”等问题。

高频的C端投诉，折射出在业务快速扩张与调整过程中，泊寓在客户关系管理、合同履约以及退出流程的标准化、人性化方面面临严峻挑战。

结语

此次泊寓在深圳等地的门店清退潮，是其在母公司万科业绩承压背景下，对长租公寓业务模式进行主动调整与优化的缩影。

一方面，通过淘汰部分经营压力大的包租项目，优化资产结构；另一方面，继续拓展和开业新项目，保持规模增长。

然而，“边开边关”的调整过程，尤其当涉及大量租客被迫提前解约时，对品牌的客户信任度和运营管理能力构成了直接冲击。如何平衡扩张速度、经营效益与客户权益保障，在精细化运营和合规履约上做得更好，将是泊寓及整个长租公寓行业在下一阶段发展中必须解决的关键课题。

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