贝宸S1遇冷？大裁员？豪宅也救不了贝壳？

房地产行业高歌猛进的时代已成过去，精细化运营、产品力提升将成为新时代竞争的关键。

作者|三胖 题图|网络

贝壳旗下首个独立操盘高端住宅项目：成都金融城·贝宸S1近期入市，这个被视为贝壳产品能力试金石的豪宅项目其市场表现正成为观察其业务能力的焦点。

与此同时，11月下旬，公司传出大规模裁员消息，有内部员工表示团队人员减少明显。

两个事件同时发生，或标志着贝壳正处在一个关键的调整阶段。

贝宸S1销量之谜

作为贝壳找房首个独立操盘的高端住宅项目，贝宸S1因其高地价和核心地段备受关注。

11月中，该项目正式取证，推出108套新房，均价6万+。

网上很快流传出贝宸S1备案10多套的帖子，也有人称备案存在延迟，预估在30套左右。市场议论纷纷。

而贝壳很快出来澄清，公布数据，称项目取证2天，实现14亿+的销售。若以套均2000万计算，约销售70套左右，去化率约6-7成。

如此去化速度，让人刮目相看。在当下的市场环境下，这是一个耀眼的成绩。

而有行业内人士指出：“过去的高总价项目开盘售罄，大多是市场情绪烘托导致。

在营销话术之外，更具欺骗性的作假手段深植于销售流程与资源运作中：

一方面通过内部认购、集中退房、刻意延迟或批量操作，人为制造热销假象、操纵数据；

另一方面则利用规则漏洞，将房源抵押给银行或施工方使其显示为“已售”，或在合同备案前通过更名转手，以此隐匿真实交易、规避公开数据追踪。

实际上，高总价产品往往需要更长的销售周期，对呈现度的要求更高，顺销才是高总价项目销售的常态。

数据推导下的产品争议

尽管自称去化率超过六成，但贝宸S1的产品设计却引发了业内不少争议。

首先是定位与设计脱节。贝壳C2M模式本应通过数据分析、客户调研、产品定位等为开发商赋能，但结果却难言成功。

有批评指出：“豪宅，尤其是TOP级豪宅，是引领性的，你根本不可能从过去的数据分析里找出方向。”

产品设计争议。项目被指“不做正南北，在没有什么优质视野的情况下，搞的朝向乱七八糟”、“内部户型设计，缺乏尺度感，大赠送，徒增几个独立阳台空间，并没有增加室内的尺度，缺乏豪宅的阔绰”。

审美落后。“风格设计虽然用了很多高规格定制，但审美太老气，没有跟上时代。钱花了，感受的到诚意，但是没有出效果。”

这些批评指向一个核心问题：过度依赖数据分析能否打造出真正的顶级豪宅？

当数据推导出的产品，在成都顶豪市场这一最考验产品力的战场上被证明缺乏引领性时，这不仅是对一个项目的质疑，更是对其跨界开发核心方法论的一次深刻挑战。

裁员风波

在就贝宸S1面市的当口，贝壳再传大规模裁员。

11月底，网络传闻贝壳找房裁员比例达30%，其中P8及以上级别管理人员的裁员比例更是高达约60%。

贝壳相关人士回应称，公司确实根据业务发展需求对人员进行了优化调整，但并未达到“整体裁员30%” 的程度，实际情况是仅裁员百余人。

这一回应与网上流传的大规模裁员说法存在明显出入。

据说，贝壳此次为受影响员工提供了N+4的补偿方案，这一标准高于法定的N+1要求。尴尬的是，裁员时间点距离跨年仅剩一个多月，原本多数员工能拿到4个月年终奖，如今只获得3个月补偿。

更令被裁员工忧心的是，年底就业市场行情不佳，不少人可能要到明年三四月才能找到新工作。

这已不是贝壳第一次大规模裁员。自2021年左晖离世后，贝壳便进入持续收缩期：上海团队于当年被优化，2022年展开覆盖产研、运营等多部门的大规模裁员，部分比例高达50%。至2022年末，其活跃经纪人数量已从40.68万降至34.97万，减员超13%。

消息人士指出，此次人员调整重点放在了传统中介业务线上，而新房、租赁、家装等被视为第二增长曲线的业务板块不仅未受裁员波及，反而在积极招募人才。

现金充足净利下滑

贝壳2025年第三季度财报向公众揭示出其经营正面临“增收不增利”的典型挑战。

当期公司实现净收入230.52亿元，同比微增2.1%；总交易额7367亿元，与去年同期基本持平。然而，其净利润同比大幅下滑36%，至7.49亿元。

业绩分化的根源在于两大核心业务的背离。其中，存量房交易表现出了较强的韧性，交易额达5056亿元，同比增长5.8%，成为营收的基本盘。

与之形成尖锐对比的是新房交易业务，其交易额同比下滑13.7%，至1963亿元。新房市场的持续低迷，直接拉低了公司的整体盈利水平，成为财报中最主要的拖累项。

尽管利润承压，贝壳的资产负债表依然坚实。截至三季度末，其现金及现金等价物储备高达557亿元。

如此充裕的现金流，使其在众多陷入困境的房企中显得尤为稳健，也正因如此，外界对其在当前时点推行大规模裁员的必要性产生了广泛疑问。

中介行业的转型

贝壳的裁员与产品挑战，折射出整个中介行业面临的深刻变革。

近年来，房地产行业陷入集体“停滞”状态。开发商深陷债务泥潭，销售业绩停滞不前，暴雷事件接连不断。作为行业下游的房产交易服务平台，贝壳不可避免地受到冲击。

但危机中也蕴藏着转机。贝壳非房业务表现强劲，公司正将资源向新房、租赁、家装等被视为第二增长曲线的业务板块倾斜。

与此同时，成都高端住宅市场依然显示出韧性。中指研究院数据显示，今年1-10月成都11+2区域千万级房源认购1427套，已超过去年全年1380套的认购量。

这些数据表明，市场购买力依然存在，但客户对产品的要求越来越高，不再盲目跟风，而是更加理性地选择真正优质的产品。

贝壳的转型之路不会一帆风顺。从依靠数据分析打造备受争议的豪宅，到在行业寒冬中调整人员结构，贝壳正经历着从交易平台向更复杂的房地产服务生态的转变。

房地产行业高歌猛进的时代已成过去，精细化运营、产品力提升将成为新时代竞争的关键。

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