田维龙：三大维度重塑商业新图景 | 2025零售消费峰会

本文为田维龙先生在2025观点商业年会之零售消费峰会发表的演讲。

田维龙（锦楼集团董事长）：尊敬的各位嘉宾，大家下午好，非常荣幸受观点邀请参加今天的活动。今天的活动，也是我从去年10月份离开大悦城控股自己创办锦楼集团后，第一次公开的活动，也算一个首秀，希望在座的大家给我一点掌声。

今天我们齐聚在一起，我给大家分享的主题是“商业新图景：焕新升级 价值重构”。

在当今数字经济蓬勃发展的时代，应该说数字经济的浪潮已经渗透到了我们的生活里，消费需求也从以前的“有没有”转变到“好不好”。中国的商业正在经历一场深刻变革，它的变革有两个特点，一个是从行业生态到市场逻辑，从经营模式到管理内核，都在发生重大的转变，而价值创造的逻辑也正在被重新定义。

在流量喧嚣、模式迭代的当下，中国商业行业处在“存量深耕替代增量扩张”的关键转折点，市场供需关系、价值评估标准都在发生根本性转变。

这场转变的核心，我提出的观点是：回归本质、重塑内核和创新驱动。

今天我也会从回归、重塑、创新三个角度分享一下个人的一些观点和思考。

首先从政策导向来看，国家层面的顶层设计应该说已经非常清晰地传递出了民生赋能优先于规模扩张的信号。9月份，九部委联合推出了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确到2030年实现“百城万圈”的目标。这一政策不是一个简单的规划，更多是为商业搭建了社区嵌入式核心的商业发展框架，而且也真正做到了让商业服务民生的初心。

增量时代的粗放式发展已无法匹配市场精细化的需求，行业必须从产品形态、发展战略和组织形态三大维度进行重塑，才能适配市场变化。

这是重塑的角度，前面我讲更多的是回归。

在产品重塑方面，从业态的堆砌到场景的精准匹配，再到满足社交需求，这应该是三个递进的关系，无论是从百货时代的基础需求，还是MALL时代提倡的体验和社交，再到当今的商业社区时代，解决的应该是“不够近”，要通过邻里生活成为社交枢纽，为实现商业与社区的共生而去努力，这就是在产品重塑上的一个变化。

战略重塑方面，过去都在提倡全链条的重资产，提倡建立投融建管退的闭环，但是在存量时代，我想全链条的重资产模式，要向专业化分工进行渗透。渗透也意味着要专业分工、价值共创，专业的运营绝非是“甩包袱”，而是用知识变现，成为核心的价值创造，输出运营经验、输出知识，输出管理、输出自身的体系和品牌资源，真正做到投融分离、建管分工，让各专业发挥其专业深耕以及持续化的探索和提升，这是战略重塑。

组织重塑上，顺应时代商业发展的需求。传统组织模式的特点是决策链条长、响应慢、无法适配存量时代的快速响应需求。在新的环境下，组织要向互联网思维的管理去转变，它是协同组织，打破部门的壁垒，建立跨部门的数据共享及协同服务的机制；建立扁平化、去中心，从指挥官向赋能者转变，让一线员工有更多决策权，让组织更多倾听用户的心声。

前面我讲了回归和重塑，如果说回归是为行业校准前行方向，重塑是助力业态适配市场变化，那么创新应该是驱动行业持续发展的核心动能。

在存量盘活的时代，最关键的商业创新是要跳出单点的局限，转向对运营、管理、价值等关键要素的全链条覆盖，从此激活我们的存量，挖掘增长的新空间。

在行业与市场的变革中，最终要落地到经营实践中。我们应该要看到，经营层面的核心创新，体现在产品、管理和商业模式的创新，而这三大维度的创新，它的本质是要解决从“经营资产”到“经营价值”的转变，这是一个根本的转变。

商业的产品创新，我们的逻辑是从以前的提供商品，升级为创造生活场景，实现功能的满足到情感共鸣的跨越。

这一升级经历了三个阶段：百货的商品销售，解决的是基础需求；购物中心时代，解决的是业态场景、体验消费；社区商业是以精准匹配，优化价值的共生，让商业超越销售功能，成为生活的 枢纽和社交平台，使商业与社区形成共生的价值。如今的产品模式焕新，已经从简单的交易载体变成了生活载体，最终实现经营价值提升。

管理创新，一定要回归到商业的本质。商业最大的本质，就要提高管理效率，推动组织变革，形成系统性的升级。回归商业本质，就是管理创新的根本锚点，管理紧扣服务用户，激活资产价值的核心。如何去做呢？我们要利用数智化的工具，打破壁垒，提升效率，实现高速响应，协同同行的文化，通过组织变革，构建去中心化、扁平化、职能协同、赋能项目的管理体系。

在存量时代，战略核心是从“投融建管退一体化”的重资产模式，全面转向“专业分工、价值共创”的专业运营模式。其根本就是要做到知识变现，通过输出运营能力、管理经验和品牌资源的调动和整合、激活存量资产的潜在价值，实现最终的多方共赢。通过输出我们的知识、我们的能力，从而服务项目、赋能行业，从项目的运营转变成行业的赋能者。

大家看到的这一张是我今年2月份创办的锦楼集团，锦楼集团还是遵循自身一些行业积累的优势，以“卓越的美好生活服务商”作为愿景，以“为城市而生，让城市更美好”为锦楼集团的使命，推动当下存量时代的商业高质量发展。

作为面向全国，能够接轨国际的专业运营商，我们在集团层面规划了六大业务板块。其中一个是资管，第二个是传统的商业，第三个是产业，第四个是智库，第五个是数智，第六个是物业，这六大板块形成了有效的互联网协同思维，其中在产业板块，我们助力成都市政府成立了四川天府REITs（资产证券化）服务中心。

在集团的发展过程中，我们以数智化系统为核心抓手，通过集成无数据的平台，打破商业运营各个系统的孤岛。同时，通过对市场的研究，我们提炼出了五个产品类型。第一个产品类型是做小体量的城市更新；第二个是做在营项目升级；第三个是做社区商业；第四个是做不良资产收并购，第五个是做特色文旅。

通过我们五个产品体系的搭建，以及数据的集成和市场的研究和经营，实时为我们的经营提供数据的支撑，最终实现数智资产价值的变现。

当然了，企业在运营的过程中，我也是一直倡导从大运营、大服务、大会员、大数智一体化的四大服务运营体系。在公司的发展过程中，文化是不可缺少的，我们秉承的是阳光、奋斗、专业和创新的核心价值观，搭建扁平化的组织架构，以互联网的思维，推动部门的高效协同，形成良性的组织氛围。正是这种高效的保证，为项目的高效落地、经营推动，提供了核心的支撑，保证了项目价值最大化。

今天我从行业、市场的发展，从回归本质到涅槃重生，到创新破局，到商业运营在产品力、管理效能、模式创新上的全面的升级，提出了自己的一些看法，包括锦楼从产品、战略、文化上的规划和思考。

我想中国商业正在经历一场深刻的结构性变化，伴随着政策的导向和市场需求端的双向奔赴，我们顶层设计已经为商业升级明确了方向。在这场变革中，谁能快速反应，谁能主动求变，谁能抢占存量时代先机，那么它将成为新一轮商业浪潮引领者。而这个引领者必须具备三个特点：第一个要有产品创新的能力，第二要有组织变革和自我革新的魄力，第三要有强有力的数智信息化的支撑。

最后，让我们共同拥抱这场商业的变革，在焕新升级中寻找价值，在价值重构中创造未来。我的收尾还是用锦楼集团的“为城市而生，让城市更美好”的使命作为今天的结束语。

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