REITs扩容，步子可以再大一点儿

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

近期，国家发改委明确提出推动基础设施REITs向城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域扩围，这一政策动向引发了市场广泛关注。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，我国REITs市场已初具规模，截至目前已发行REITs产品83只，总市值超过2000亿元，覆盖10个行业18种资产类型，但无论是发行速度还是资产类型，还是很难满足当前庞大的市场需求。此次扩围意味着REITs市场将迎来重大突破，尤其是与房地产密切相关的多个领域被纳入，对正处于转型深水区的房地产行业具有深远影响。

REITs扩围至城市更新、酒店及商业办公设施等领域，并非简单的金融产品丰富，而是基于宏观经济结构调整、房地产行业转型与金融风险化解的深层考虑。

从宏观经济结构看，当前我国实体经济中存在大量沉淀资产，尤其是在房地产相关领域。据测算，国内主要城市存量物业资产价值超过300万亿元，但资产流动性严重不足。城市更新项目周期长、投资大，社会资本参与意愿低；酒店和商业办公设施面临需求结构变化，资产价值被低估。通过REITs工具，可将这些沉淀资产转化为流动资本，释放出巨大的经济活力。

从房地产行业转型角度看，当前房地产从“增量开发”转向“存量运营”已成为必然趋势，这种转型需要与之匹配的金融工具支持。REITs恰恰提供了“投融管退”的良性循环机制，为房企从开发商转变为运营商提供了完整的商业模式闭环。

从化解金融风险角度看，房地产行业高杠杆模式积累了显著金融风险。REITs通过权益融资模式，有助于降低行业整体杠杆水平。商业地产企业可通过发行REITs实现轻资产运营，改善资产负债表，增强抵御风险能力。对于整个金融体系而言，REITs将不动产投资风险从银行体系分散给更广泛的市场投资者，提升了金融系统的稳定性。

当前我国REITs市场仍处于初级阶段，相对于美国等成熟市场超过万亿美元的规模，我国REITs市场发展空间巨大。从已上市的基础设施REITs产品表现看，市场认可度较高，这为进一步扩容、提速奠定了良好基础。从首批上市的仓储物流、产业园区到近期将纳入的城市更新、酒店等资产，REITs市场正沿着多元化轨道稳步前行。

但稳步之余，我们更应看到加速发展的必要性和紧迫性。房地产行业正处于深度调整期，企业急需向持有运营转型，加快REITs扩容步伐，就是为行业转型提供最大助力。鉴于房地产行业转型的紧迫性，我们认为，REITs扩容步子可以再大一点儿。

在底层资产范围上，一些关键领域还有突破空间。比如可将保障性租赁住房REITs扩围至长租公寓市场，为行业提供有效的退出渠道，吸引更多社会资本参与；当前商业物业通过类REITs等方式已有一定证券化实践，但标准REITs产品仍然受限，可进一步放开限制；医院、学校、养老设施等具有稳定现金流的公共设施，也可以纳入REITs的优质基础资产标的。

2024年7月基础设施REITs进入常态化发行阶段以来，市场在规模、资产类型和制度建设上取得了显著进展，但是面对经济转型和行业发展的迫切需求，步子还可以更大一些，速度可以更快一些。一是简化审核流程，建立绿色通道。对符合条件的基础资产，可建立REITs审核绿色通道，缩短审核周期，降低制度成本。特别是对租赁住房、城市更新等政策鼓励领域，可优先审核，快速推进。

二是扩大试点范围，鼓励产品创新。在风险可控前提下，可进一步扩大试点城市和试点企业范围，让更多主体参与市场创新。同时鼓励REITs产品创新，如不同资产类型的混合REITs、不同期限结构的REITs产品等。

三是完善配套政策，破解制度障碍。REITs发展涉及税收、法律、会计等多方面制度配套。需加快完善相关制度，特别是解决REITs重组阶段的税收中性问题，降低产品设立成本。

四是培育专业人才，加强投资者教育。REITs市场的健康发展需要大量专业人才和理性投资者。应加强专业人才培养，同时开展投资者教育，引导市场理性投资。