宋城演艺9.63亿元买下“老板”的楼，能否扭转颓势？

来源：市场资讯

（来源：深圳商报）

11月28日晚间，宋城演艺发展股份有限公司（以下简称“宋城演艺”或“公司”）发布公告称，公司于当日与多家机构投资者和个人股东召开了投资者交流会。

11月25日，宋城演艺公布针对9.63亿元收购宋城实业100%股权事宜，这场关联交易因标的资产422.74%的高增值率引发市场广泛关注。

交流会上，投资者围绕“定价是否公允”“与新建景区的回报差异”“后续投入产出比”等核心问题密集发问。对此宋城演艺逐一回应，强调交易基于专业评估具备公允性，收购资产助力核心景区扩容的回报确定性远超新建项目，后续5亿元改造计划将为老景区注入新活力。

11月25日晚间，宋城演艺公告称，公司拟支付现金购买控股股东杭州宋城集团控股有限公司（以下简称“宋城集团”）持有的杭州宋城实业有限公司（以下简称“宋城实业”）100%股权，交易价格为9.63亿元。

本次交易构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。

据宋城演艺介绍，宋城实业于1998年在杭州市西湖区市场监督管理局登记注册，初始注册资本为1000万元，经过历次变更后注册资本为2.35亿元。宋城实业主要资产为坐落于杭州市之江路148号-1号的土地使用权92431平方米，及地上11幢房屋合计94291.33平方米。

截至评估基准日（2025年10月31日），宋城实业的评估价值约为9.63亿元，较账面值预估增值7.79亿元，增值率为422.74%。

在28日的交流会上，有投资者询问，公司25日公告收购宋城实业100%股权，交易价格较账面值增值较大，能否请公司说明下交易定价的公允性?

宋城演艺答复称，公司聘请了符合《证券法》规定的审计机构和评估机构对宋城实业进行审计和评估，确保本次交易定价公允、公平、合理，评估价值为9.63亿元，本次交易定价9.63亿元，未超出评估价值。

截至评估基准日，宋城实业拥有货币资金7,520万元，若考虑这一点进行调整，宋城实业交易定价约8.88亿元。

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用资产基础法、收益法、市场法三种方法，本次评估采用资产基础法进行评估。因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品结构和主营业务构成方面差异较大，结合本次评估对象宋城实业的特殊性，选取同类型市场参照物的难度极大，故本次评估未采用市场法。长期以来宋城实业将大部分土地和房屋租赁给宋城景区作为停车场及景区运营场地，其核心业务来源于上述租赁收入。本次交易后公司拟对宋城实业进行改造，宋城实业核心资产短期内无法改变现状使用，改造也不由宋城实业控制，无法对其未来收益及风险进行合理估计，故本次评估未采用收益法。

宋城实业拥有138.65亩土地使用权和11幢房屋合计94,291.33平方米，均位于杭州市之江国家旅游度假区内，与宋城景区毗邻。土地用途为旅游用地。本次评估增值主要为土地使用权及房屋评估增值，宋城实业取得土地时间较早，随着经济发展，该地区的土地价格有较大增长；同时，主要建筑材料价格和人工价格相比建造时有一定上升，房屋建筑物的重置成本有所上升。本次评估反映了宋城实业在基准日的市场价值，交易定价未超过评估值，交易价格合理公允。

投资者关心，本次交易对价9.63亿元，加上后续的扩容升级投入也需要一些资金，假设同样的资金用于拓展一个新景区，公司怎么看两者之间的回报？

宋城演艺表示，受制于原有67亩有限用地，宋城景区游览线路仅约1公里，建筑面积和景区功能不匹配，空间紧张、容量不足，已难以承载宋城演艺“核心大本营”和“演艺王国”的发展诉求。对宋城景区进行扩容升级，其意义不仅在于进一步做大做强大本营，让老景区焕发“第二青春”，更在于深挖护城河，以宋城景区为样板打造“超级演艺王国”模式，并通过“中央厨房”输出到各地景区，从而将宋城模式从“一个景区的成功经验”升级为“可复制的行业标准”。

新建一个景区涉及项目选址、取得土地、规划设计、投资建设、节目编创、市场培育等诸多环节，随着文旅产品供给加速，市场竞争也越来越激烈，新建项目面临的不确定性相对较大。而宋城景区通过持续30年的深耕，已经培育了成熟市场，取得了良好竞争地位，运营效率和单位产出非常高。作为注意力经济，文旅项目具有明显的马太效应，强者恒强，对宋城景区进行扩容升级，有利于发挥规模优势和协同优势，确定性更高。

谈及本次收购后续的扩容升级计划和如何评价投入产出比，宋城演艺称，本次收购完成后，公司将在宋城实业地块上进行改扩建和升级，系统解决宋城景区“土地紧缺、产品迭代受限、停车与后勤不足”等关键痛点，推动宋城景区发展成为面向未来的复合型演艺公园，用品质升级来迎合消费趋势。初步计划后续改造升级投入5亿元左右，预计建设周期2年左右。

就投资回报而言，首先最直观的是节省每年的租赁费用，2025年前10个月公司向宋城实业支付的土地和房屋租赁费2,422.60万元，折算全年含税费用约3,000万元。随着需求增加，根据发展需要租赁规模也会进一步扩大，假设全部租下来，则年租金将远超3,000万元。其次，扩容升级后宋城景区的经营规模扩大、内容进一步丰富升级、服务配套更加完善，游客吸引力增强，宋城景区近几年经营下滑的趋势将得到扭转。再次，经过系统的扩容升级，随着亲子、科技、国际化等多元内容和场景的系统升级，将打开更加广阔的细分客群和专题市场，带来新的游客增量，并增加二次消费和重复消费，提升客单价。

过去几年宋城景区一直通过租赁土地和房屋来满足经营发展需求，关于为什么不继续采用租赁的方式，宋城演艺透露，因经营和发展需要，宋城景区自2009年以来持续向宋城实业租赁土地和房屋作为停车场及景区运营场地。随着文旅需求提升和宋城景区持续发展，宋城景区向宋城实业的租赁规模持续攀升，2025年租赁土地达5.4万平方米，租赁房屋达1.9万平方米，分别占到宋城实业所拥有土地的58%、所拥有房屋的20%。

宋城景区目前的经营表现和经营成果已包含了租赁资产发挥的效力，继续采用租赁方式不会带来新的增量，无法扭转宋城景区经营下滑的困境；考虑权属不同，宋城景区也无法通过租赁在宋城实业地块上进行大的扩容改造升级，无法从根本上解决“土地面积偏小、游历空间较短”的瓶颈。

通过收购宋城实业股权获得稀缺地块，一方面在空间上为宋城景区未来10年乃至20年的持续扩张预留了充足弹药，为宋城景区的“二次创业”提供宝贵空间；另一方面，核心景区的规模化、集群化，将强化公司在演艺内容输出、IP孵化、艺术节举办、城市文化客厅打造等方面的综合能力。此次收购为宋城景区长期增长奠定了坚实的空间基础，为公司整体发展打下了坚实的内容基础。

宋城演艺还透露，本次收购9.63亿元，未来2年的改造升级投入约5亿元。截至三季度末公司账上货币资金加上交易性金融资产合计约46亿元，后续的景区运营还会有持续的现金流入。本次收购后公司仍有足够的资金满足公司经营和发展的需要。

业绩方面，2025年前三季度，宋城演艺实现营收18.33亿元，同比减少8.98%；归母净利润7.54亿元，同比下滑25.22%。