压垮楼市的最后一根稻草？房产税为何不敢现在落地

哈喽，大家好，今天小睿这篇评论，主要来分析楼继伟说房产税立法已完成，但为何短期内不会落地的真实原因。

11月14日，在第十六届财新峰会上，财政部原部长楼继伟的一席话，让房产税这个话题再次成为舆论焦点。他透露，房产税全国人大立法已经完成，一些难点问题也基本解决了。

这个消息一出，不少人开始慌了，担心房产税马上要落地。但实际上，楼继伟说的"立法已完成"，指的是房地产税法的起草工作已经完成，而不是全国人大常委会已经正式通过。短期内，房产税不会开征，这背后有着复杂的现实考量。

过去几十年，地方政府的主要收入来源是卖地。但时代变了。2024年，全国国有土地使用权出让收入只有4.87万亿元，距离2021年的8.7万亿元峰值已经接近腰斩。2025年前10个月，国有土地使用权出让收入仅有24982亿元，同比又下降了7.4%。

土地卖不动的原因很简单。人口增长放缓，婚育比率降低，商品房积压严重，房地产已经从增量时代进入存量博弈。

2025年前10个月，全国房地产开发投资同比下降14.7%，新建商品房面积同比下降6.8%，累计成交面积同比下降8.65%。房企拿地意愿不足，地方政府想卖地也卖不出去。

地方财政必须找到新的收入来源，而房产税正是最合适的地方主体税。

楼继伟在峰会上明确指出，房产税是最适合做地方税的税种，当地的公共服务越好，房地产税越上升，两者是相辅相成的。这个逻辑听起来很完美，但现实远比理论复杂。

短期内不能征房产税，首先是因为楼市不允许。政府喊出"止跌企稳"，但止跌还没做到，企稳更是困难重重。2025年10月份，新房价格环比上涨的城市只有6个，分别是上海，沈阳，乌鲁木齐，韶关，杭州，合肥，下跌的有64个。二手房价格则全线下跌。

如果在这个时候开征房产税，持有多套房的房主会大量抛售，楼市可能直接崩盘。尤其是那些高负债的炒房者，原本就靠着房价上涨来覆盖利息，一旦开征房产税，持有成本大幅增加，资金链断裂的风险会陡增。

短期内不能征，还因为政策不允许。去年9月，国家对房地产的政策导向已经从"房住不炒"转向"止跌企稳"，说明政府要拯救楼市，减轻房价下跌对全民资产负债表的破坏。今年6月13日的国务院常务会议强调，要多管齐下稳定预期，激活需求，优化供给，化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

9月16日，作为试点的上海宣布优化房产税政策，缩减房产税征收范围。不论是否有上海户籍，只要在上海新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

在上海新购且属于家庭第二套及以上住房的，只要人均面积不超过60平方米，暂免征收房产税。这个调整的信号很明确：在楼市疲软的当下，减轻购房者负担才是主基调。

尽管短期内不会开征房产税，但从长期来看，房产税是一种必然。土地财政已经不可持续，国家不可能放任地方财政持续变差。从国际经验来看，征收房产税是推进城市化到一定阶段的历史必然。

楼继伟透露，房产税的最大难点是税基的制定。税基应该是自由交易的房产的价值，然后打一定折扣。但大量的房屋比较复杂，不是自由交易的，因此，怎么打折是个难题。他表示，这个问题也大致解决了。这意味着技术障碍已经被清除，剩下的就是政策窗口的选择。

楼继伟还提到，2022年时，出台房产税被认为不是时机，现在虽然房地产泡沫已经破灭，但下行仍在过程中，还是比较难的。他指出，房产税还是按照十八届三中全会说的，要适时推出。这个"适时"，就是关键所在。

开征房产税的时机选择，比征多少税更关键。在经济上行，房价坚挺，居民收入预期良好时推出，痛感低，政策空间大。

而在市场下行，信心脆弱，资产负债表收缩阶段落地，不仅抑制消费，还可能触发"抛售，降价，财富缩水，消费再降级"的负向螺旋。

房产税的"适时推出"已经是大势所趋，楼继伟的表态明确了立法层面的成熟度。但对现在的中国来说，房产税可以等，稳房价不能等，重塑市场信心不能等。

等楼市止跌企稳，开征房产税仍须谨慎前行，要从扩大试点开始缓步推进。只有在合适的时机，用合理的方式推进，才能让这项改革真正发挥作用，促进房地产市场长期健康发展。