天津
来源：新浪证券
11月28日，2025分析师大会现场，半夏投资创始人李蓓在主题演讲中继续深化“寒冬寻花”的投资逻辑，以房地产行业为例抛出重磅观察：在行业深度调整期，某房企陷入债券展期、逐步“僵尸化”的困境，而另外一些头部房企已率先实现利润回升。核心原因在于供给侧出清重塑竞争格局，龙头企业凭借议价权提升与份额扩张，在行业寒冬中悄然绽放盈利韧性。
李蓓直指当前房地产市场的分化现实：“近期某房企债券展期后，已长期丧失拿地能力。曾经三四十家企业围标一块土地的激烈竞争场景已成过往，如今土地市场仅剩四五家头部房企具备拿地实力。”这一格局转变带来了关键变化——龙头企业对地方政府的议价权大幅提升，“市场下行的压力几乎全部通过地价下降、规划条件优化等方式转嫁给地方政府”。
在此背景下，头部房企的盈利模式已实现重构：“现在龙头企业拿地后，半年内即可完成大部分销售，新推盘项目的净利润率能稳定在10%以上。”李蓓强调，这种盈利韧性并非个例，而是供给侧出清、竞争格局改善、市场份额向头部集中后的必然结果，“在这些看似寒冬的行业里，龙头企业已经偷偷开出了盈利的花朵”。
对于市场普遍关注的经济拐点与通缩突围问题，李蓓给出了充满信心的预判：“这就是我所说的‘小确幸’——即便在市场最差的阶段，优势企业依然能提供接近10%的ROE回报。虽然大家对走出通缩、迎来经济拐点的具体时间存在分歧，但我始终相信‘没有一个春天不会到来’，无非是早晚几个季度的差异。”
她进一步展望：“当真正的春天来临，当前这些寒冬中星星点点的盈利小花，必将绽放为满园春色，龙头企业的盈利弹性与估值修复空间将全面释放。”这番论述既印证了其此前对龙头ROE筑底的判断，也为投资者揭示了行业分化背景下的核心投资机会，引发现场对周期反转与龙头价值的深度热议。
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