不动产信托财产登记试点扩围

经济日报记者 彭 江

继北京、上海、天津、广州和厦门之后，不动产信托财产登记试点城市迎来扩容。日前，江苏金融监管局、江苏省委金融委员会办公室等4部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确在南京市、苏州市开展不动产信托财产登记试点。随着不动产信托财产登记试点城市扩容，专家表示，未来信托财产管理和转让中可能出现的权属争议将得到有效化解，我国30余万亿元的信托资产有望进一步盘活。

不动产信托财产登记是指委托人将不动产（如房产、土地）作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。该制度的建立解决了信托财产权属不清、风险隔离功能受限等长期难题，推动信托从高净值人群专属工具向普惠型财富管理载体转型，为代际传承、养老保障等需求提供合规路径。

中国信托业协会数据显示，截至2025年6月末，全行业信托资产管理规模达32.43万亿元，同比增长20.11%，仅次于保险资管和公募基金。信托作为财产管理工具，委托人将资产托付给受托人，受托人根据委托人意愿，代为管理受益人的利益。通过设立信托，委托人能提前安排、定向分配自身财产，尤其是在家庭财产传承等场景中，信托能更有效解决婚姻财产分配、继承顺序异议、遗嘱生效风险等问题。

长期以来，信托登记制度不够完善，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转，信托的风险隔离功能、惠民惠企等作用难以得到有效发挥。中国信托业协会特约研究员周萍认为，随着不动产信托登记制度不断扩容，将推动非交易性过户制度、信托税收政策等配套制度的统筹设计与完善，实现统一推进。这一过程将以便利信托交易环节、降低交易成本为目标，推动不动产从静态沉淀的资产转化为可高效流转的资本，释放当前30余万亿元存量不动产的流转潜力。

“信托财产登记试点加速扩围，是加速完善信托制度基础设施建设的重要体现，让广大群众更直观了解信托的财富管理功能，也促进了公众对特殊需要信托、遗嘱信托等资产服务信托的了解。”华鑫信托首席经济学家袁田说。

不动产信托登记也面临不少挑战。周萍建议，从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。适时修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。

来源：经济日报