“日本最出名的房奴！”蜡笔小新一家的房子现在值多少钱？真相有点扎心

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

30多年前，一栋不起眼的郊区小楼被写进无数亚洲家庭的童年记忆。那就是处在东京—埼玉交界、春日部市的野原广志的家。

动画里，这座朴素的木造两层小楼和几十平米的小庭院，承载着一个普通日本家庭最接地气的生活——大人时常拮据忙碌，孩子调皮捣蛋，却努力维持着温情，总叫人哭笑不得。

1990年，《蜡笔小新》开播。那一年，日本经济泡沫已然站在悬崖边。

而广志，这位双叶商事的系长，从第一集开始就背着整整32年的房贷，不敢辞职，工资停滞，却要扛起生活费、教育费、保险费……那是泡沫破裂后最典型的日本上班族缩影。

一边养娃一边节衣缩食，甚至小新去上厕所，他都差点舍不得给厕纸。

那些关于房贷的台词太过经典，深刻到连5岁的小新都知道，“我家房屋贷款，还有32 年！”

也正因为这些过于真实的细节，到了2022 年，“野原广志32年房贷终于还完了”的词条登上热搜，全网都在为这位房奴鼓掌，终于可以从漫长的债务中抬头。

如今，时代再度变迁。三十多年过去，日本全国房价、地价重新进入普涨期，东京圈尤为明显。

大家开始关心，当年买在“日本泡沫之巅”的那栋老宅，到底涨没涨？如今到底值多少钱？

但答案，或许让众多动画迷心情复杂。

小新家所在的埼玉县春日部市，地处首都圈，是日本人口密度第四大的县，仅次于东京、大阪和神奈川。

而春日部市本身只是个不大的小城，面积66平方公里，和上海的杨浦区差不多，从这里坐电车到东京，通勤大概需要一小时。

野原广志当年买下的，是日本九十年代最典型的独栋住宅样板：一户建＋小院子＋车库，建筑面积约80㎡、土地约155㎡，步行十分钟到春日部站，低密度、准市中心，完美符合“东京通勤圈”的想象。

可惜买房时机撞上枪口。

1990年，日本房价站上历史最高点。87到90年，地价与房价在全国范围短短三年翻三倍并不稀奇，春日部市也被卷入这场疯狂。

国土厅数据显示，1990 年埼玉县住宅地平均约24万日元/㎡。

而回溯当年春日部的成交案例，100㎡宅地一户建的成交价大约2,575万日元。按当时的汇率折算，约85.5万人民币。在九十年代，这金额等于直接把普通上班族的后半生，按在负债三十年的剧本上。

然而，泡沫破裂声响前不会通知任何人。

1991年起，日本全国地价雪崩，春日部所在的南埼玉区域率先下跌，1991–1992年跌幅迅速扩大，到1995年已连跌四年，随后再坠入十年长跌通道，住宅地价从巅峰到谷底，累计跌幅约55%–65%。

直到2004年，春日部周边宅地才在约11万日元/㎡的价位勉强止跌——价格腰斩，资产蒸发，信心也不复。

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众所周知，房贷并不会因为房价跌多少就自动减少。当年野原广志，多半也经历过同样的心路历程：

咬牙上车的房子价格一路腰斩，贷款却一分不能少。眼睁睁看着资产缩水，却只能继续按着泡沫时期的高位还款。

即便想卖，也不一定有人愿意接盘；就算卖掉，成交价很可能覆盖不了剩余贷款，反而还得倒贴给银行。一旦处理不慎，一家四口连栖身之所都可能失去。

更残酷的是，日本买房真正有价值的是“土地”。当连土地都折价过半时，房子的折旧更是无处可逃。

在日本，木造住宅的法定耐用年限只有22年。银行抵押评估普遍按每年3%–4%的速度递减，22年后建筑物账面价值几乎等同于零，只剩土地部分还能算入资产。

换句话说，当广志还清贷款的那一年，那栋80㎡的木造房已在“账面意义上”完全报废，估值等于零。

如果想继续居住，屋顶、梁柱、管线得自掏腰包，这也是日本一户建普遍的命运：剔除土地价值的话，落成即折旧，按揭完归零。

好在，熬过漫长的低谷，2013 年“安倍经济学”启动超低利率与货币宽松后，南埼玉的住宅地价才重新进入缓慢回升期；到了2020–2025 年，更是连续五年正增长。

截至今年，春日部市住宅用地的官方公示地价为10.31万日元/㎡，同比上涨 0.75%。考虑到野原家距离车站更近、地段优于平均，核心站区价格更高，春日部站周边约15.1万日元/㎡（约合人民币7550元/㎡）。

可把这三十多年的价格走势拉长看，结论依然残酷：即便期间历经复苏，从泡沫顶点算起，春日部一户建土地的跌幅仍约41%。

这是野原一家不得不接受的现实：日本楼市确实复苏了，但复苏并不均衡，也无法像当年那样外溢至整个大东京圈。

所以说句实话，这套房子的价值，既没跑赢通胀，也未成为家庭资产跳板。

它就是一栋典型的通勤圈郊区一户建——日本绝大多数独栋最终都会走到同一个结局，房子折旧、土地兜底，价格低得让外地人难以想象。

有人说，那是不是意味着这套房子，最终只是成了野原一家的“负动产”。

如果站在资产角度回答，确实如此。

春日部这种位置，既接不到东京核心区的资产膨胀红利，也抵挡不住三十年的通胀侵蚀。价格从巅峰滑落至今，甚至带着几分难以启齿的尴尬。

只不过有些房子，也不能单凭靠涨价来证明价值的。

一家人在里面住得够久，欢喜、争吵、成长、老去，都在同一处屋檐下发生，久而久之，就没人忍心说它“不值钱”。

只是，如今已经年纪渐长的野原广志，或许偶尔也会闪过一丝念头： 如果当年没有赶在泡沫顶点“上车”，这三十年的日子，也许会轻松不少吧。

买房的本质是买周期。东京迎来新一轮资产上涨期，但楼市仍不平衡复苏，更考验投资者的选择；

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