All In一把大的，广州超级“集中供地”

广州这轮拍地，真是发了狠忘了情，一个月不到挂牌20宗地，总价超250亿。

相当于一把梭哈了。

但更关键的问题来了：

1）一下子上这么多地，去哪找开发商接盘？谁还能爆金币？

2）开发商对广州市场预期如何？是继续投资广州，还是看空？

土地市场，决定是未来两三年的楼市，是一个非常重要的信号。

不废话，直接说重点：

20宗地块，几乎都有了强烈意向的开发商准备进场。

从这个角度来说，虽然明年供应会增加，但大家对广州还是持续看稳，看多的。

相信，相信的力量。

这几天，我们打探到一些内部消息，提前来个剧透：

1、先划个重点，年底这波地都是有意向开发商，以国、央企+地方城投/区域国企为主力。

有点像超级“集中供地”了。

比如聚龙湾荔湾玻璃厂地块，聚龙湾开发商，国企珠江实业产投+保利发展，还是相当看好聚龙湾未来的兑现。

海珠南泰批发市场地块，越秀地产+华润决心比较大，保利、中海也持续看好。其中华润负责商业部分运营；

金融城东区410地块，国企珠实研究了很久，和旁边的415地块联合开发；

金融城起步区007-1地块，广州城投也终于要出手了。

白云新城018地块，这块地属于国际航空产业创新城，保利发展是背后的操盘大佬；

番禺南浦东乡地块，越秀和保利置业一直在关注，片区估计会引入好学校，具体的学校名字我们也有一些具体的信息，可以扫码私聊。

黄埔长洲岛地块，是中交城投+科学城的组合；

横沥三兄弟和灵山岛两宗地，可能都是南沙开建；

可以这么说，年底这波地，既是冲业绩，也要稳预期，更要把明年的供应量给顶出来。

2、学校基本是标配，要么是新品牌学校，要么是区域已有的老牌学校：

3、按广州市“好房子”标准建设，已经明确列入挂地条件，明年可能有新一轮产品迭代

4、新项目可能有两个逻辑，一是常规的市场化逻辑，另一个就是绑定房票置换：

这两天，广州东部还会放大招，这个我们晚点再说。

5、现在的市场还是以结构性机会为主，有确定性预期、供应量稀缺、潜在置换需求旺盛的区域还是有房企看好。

最近聊地块有点多了，挑几块没聊过的，展开讲一下：

1）荔湾玻璃厂地块，预期和地段属性拉满

玻璃厂地块，应该是年底这波土地里预期最清晰的项目之一，保利目前在看地，挺感兴趣的。

几个看点：

·预计年底，聚龙湾太古里首开区即将正式开业，重奢商业一路之隔

·近地铁，约400米到11号线大冲口站，学校可能是广州真光附属坑口小学

·旁边规划荔湾儿童公园二期

·坑口旧改的发展增量和拆迁置换需求

正如上图，玻璃厂地块位置，离聚龙湾太古里就隔着芳村大道，是目前离聚龙湾太古里最近的住宅项目。

聚龙湾太古里，可能是12月30日前后开业，那这就是摆在面前的变量和流量。

从剧透图来看，聚龙湾太古里的调性挺高的：

同时，坑口旧改，进度条还在不断更新。

整个坑口旧改首期控规已经审议通过，A04 地块安置房准备动工，规划横二路也启动招标了。

这意味着，玻璃厂地块周边会有持续的、连片的增量。

仅就当下来看，玻璃厂地块的配套，也是够牌面的。

地铁、商业我们上边都说过了，剩下的是学校，可能会是广州真光中学附属坑口小学。

玻璃厂地块属于冲口街道坑口社区，和广州真光中学附属坑口小学的招生范围是对上号的，多少也是牌子货。

另外，地块西侧规划了荔湾区儿童公园二期，和一期能够连片，对家庭客来说吸引力会很大。

毕竟，整个荔湾、核心区+学铁商无短板+南向的三四房产品，供应不多，价格站得很稳。

3.5的容积率，地段是城市级别的高能配套，做刚需+刚改产品基本的客群还是比较明确的，关键是量价关系。

2）长洲岛地块，城区岛尖江景墅居盘

长洲岛地块，有点像城区特供版的黄沙岛地块，重点也很清晰：

·一江之隔到琶洲，珠金琶30分钟通勤圈

·1.01容积率+30米限高，小洋房、叠墅，甚至可能有联排

·三面环江，少见的岛尖形态

·学铁是明牌，但商要依赖外部配套

长洲岛地块，最有利的一点就是位置，离核心区确实是近啊。

参考百度地图，从地块开车去琶洲保利广场15分钟左右，去车陂南20分钟左右，去鱼珠25分钟左右，去珠城30分钟左右。

更近的是去番禺大学城，才10分钟左右。

不过，bug是交通，出岛是个问题。

结合此前控规方案，长洲岛上6条道路将进行优化/新建，改善出入交通，进一步拉通到大学城、新化快速路的路网。

单纯看通勤时间，几乎和越秀观樾差不多，和黄沙岛相比，肯定是更近城区的。

有这种通勤条件，长洲岛地块完全能成为第一居所，吸引番禺大学城、琶洲、金融城，老黄埔，想要低门槛住江景墅居盘的高端买家。

这块地的江景优势也很明显，三面环江，东南向望江，看珠江后航道，天然岛尖形状。

而且，长洲岛本身是历史文化保护区，地块旁边还有游艇码头，纯粹的低密、岛居环境，也是城区少见的。

1.01容积率，和红线也就差0.01的距离了；30米限高，意味着这块地下限也是做小洋房，上限可能是联排+叠拼。

你想下，1000万总价起步，在珠金琶也就买到100平出头的四房，但长洲岛地块，是城区+离珠金琶30分钟+岛尖江景叠墅/联排，市面独一份。

说完优点，再来看缺点。

长洲岛限制开发，这意味着地块会更偏重于居住属性，后续很难有概念性炒作。

岛内配套也不多，商业基本要出岛到大学城或琶洲，城市界面也比较原生态，到地铁距离实际上有点远，更适合自驾买家。

学校部分，有私立学校华初，家长口碑也很好。

另一个是，在现在的逻辑下，地块体量偏大，大约15万平建面，还要配建约4万方公园，一般企业还是很难啃得下。