商场的奢侈品店几乎没人去买，为什么不会倒闭？

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商场的租金收入模式设计的很巧妙。

可以先猜猜商场租金最高的是哪层？

咱们后面放出对照表。

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高奢店里没有人逛，不影响商场的租金。

首先只要店铺开着，就要给商场交租金，有没有人逛和商场的关系不大。

就像是开个饭馆，生意不好，一样要给房东交租金一样。

所以「几乎没有人逛」和「商场倒闭」之间，没有必然联系。

只有当商场里面大量店铺都是空置，连入驻商家都没有，这个商场才是彻底不行了。

当然，商场的主要收入也不是高奢店，这个咱们后面说。

商场里卖车，很大就是为了品牌推广

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为什么没客人，高奢店还要交租金开着店铺？

其中一个最大的作用是品牌效果。

高奢店的主要客户群是30岁以上有经济能力的女性。

她们买东西的时候，很重要一个参考，就是看你的品牌定位是不是值那么多钱。

一个诞生时间很短，只有网店的品牌，无法获得他们的信任和认可。

只有线下逛商场时候能看到装修豪华、店员优雅的门店，她们才会进店试用、记住品牌，下次网上看到了才会愿意购买。

说白了，就是花钱赚吆喝，本质上是「广告+体验店」的定位，根本不在乎你买不买，只要给你留下足够深刻良好的品牌印象，早晚你会买，至于从网上买还是现场买，无所谓。

甚至她们希望你从网上买，因为这样，自己的门店就不用背销售额 KPI，逐步定位在体验店，做好品牌营销就好了，销售的压力就轻松很多了。

现在很多店铺鼓励顾客网上下单，店铺更多是体验

还有个重要的原因是，这些奢侈品店也象征着商场的档次，有助于提升商场的形象，商场甚至会给予一定补贴。

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那么商场不在乎客流么？

当然在乎，毕竟客流决定了商场的人气，进而决定了它的店铺租金标准。

但实际商场吸引客流第一是地段，比如是不是有地铁直入，是不是在核心商业区；

第二是环境和定位，比如里面的设施是不是新颖，灯光明亮，装修现代时尚，品牌年轻人喜欢；

第三是合作的 IP，商场定期会和 IP 搞活动，比如卡通、动漫角色，给顾客创造来店理由；

第四是有娃家庭，一个孩子到店等于包括2~4个大人的一天消费，所以要有儿童城；

第五是餐饮，现在大商场基本就是年轻人和家庭聚会用餐的场所，所以餐饮楼层一定要有；

第六是影院，一起去看电影是单身年轻人逛商场的理由，所以要有影城。

只要一个商场保证了上面的 6 点，客流就已经保证了。

至于奢侈品牌，并不是顾客的到店理由，只是有了人流带来的附加收入。

实际上，现在大型商场的租金和营收是这样的：

商场的「租金」，不是按店铺，而是按平米比较。

比如一个男装店 200 平米，每月租金 8 万；B1 层一个 6 平米的档口，一个月租金 3 千。

算到每平米，后者的租金其实要比前者还高一点。

这样，一个综合的大型商场就算齐全了。

其中大牌餐饮、集市、影院都可能是不挣钱甚至贴钱的，主要为了吸引客流；

地下一层的小档口；一层的新能源汽车、手机数码等品牌店；楼上的中型品牌餐饮，这些才是现金奶牛。

另外，像是麦当劳、肯德基、星巴克这样的大牌连锁品牌餐饮，租金通常也不多，象征了一个商场的人气，没有不行。

新品牌想要入驻商场，通常租金是最高的，比如那些创新菜、新品牌茶饮店、新品牌汽车之类。

此外，商场凭借客流还会有一些其他收入，比如停车、办储值卡、品牌的广告等。

过去有些商场为了快速回流资金会把商铺产权售出，但现在已经很少这么做了，因为会导致多次转包，价格混乱。而且如果要装修、改造也特别麻烦，因为产权分散了。

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总之，客流量基本只是商场的一个间接指标，尤其高奢品牌的客流量，商场基本不在意。

因为它不是收入指标，而是商场的一个运营指标。

运营指标包括了流量、进店率、平均停留时长等等，代表了顾客满意度。

这些运营指标会影响收入指标，但不绝对。就像是前面说的某些店铺看似没什么人，但为了品牌效果，愿意在高人流的商业区赔钱开门店。

真正代表一个商场收入水平的，这些指标：

店铺空置率、欠费率、账龄（就是商家按照 30 天、60 天还是多久结算店铺租金的欠费）、面积利用率、扣率（就是给对方打几折租金）、单位面积物业管理收入、平均合同期、租客更新率。

如果你想要看一个商场经营情况是不是好，还有个简单办法：

去看它的门前广场地面是不是凹凸不平，是不是整洁；洗手间是不是干净。

因为这些指标没法糊弄，直接反应在投入的人力成本上，经营状况不好的商场会节约开支，导致人力不足，这些地方是最难照顾到的。

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