“走形式”用房子“担保”借款？小心“房钱两空”！

导语：

“就是走个形式，帮表姐应应急，房子肯定还是我们的。”抱着这种想法，薛女士夫妇用唯一的住房签订了一份《房屋买卖合同》为表姐借款“担保”。未曾想，这份碍于亲情的“帮忙”，不仅让他们卷入诉讼，更让自己陷入了债务危机。法院如何认定这份“特殊”的合同？担保人最终承担了怎样的责任？这个案例敲响了警钟。

案情回顾

2024年，薛女士的表姐小梅因生意失败，急需资金周转。面对表姐的多次恳求，薛女士夫妇念及亲情，同意出面帮忙。在表姐的劝说下，他们放弃了正规的抵押登记途径，而是选择了一种看似“省事”的方式，与朋友老王签订了一份《房屋买卖合同》。双方口头约定，这份合同并非真实的房屋买卖，只是为小梅的18万元借款提供“担保”。若小梅按期还款，合同自动作废；若小梅无力偿还，则用该房屋抵偿债务。薛女士夫妇坚信这只是“名义上的买卖”，房子不会真丢，便爽快签字。小梅顺利拿到了老王的20万元借款。

借款到期后，小梅却彻底失联，18万元欠款分文未还。债权人老王多次向薛女士夫妇催讨无果，且二人以各种理由拒绝交付房屋。原告老王依据那份《房屋买卖合同》，将薛女士夫妇起诉至法院，要求交付房屋。

庭审交锋：是买卖还是担保？

法庭上，薛女士坚称与老王之间真实的法律关系是借贷而非买卖。签订《房屋买卖合同》的真实目的只是为小梅的借款提供担保。涉案房屋是家庭唯一住房，坚决不同意交房。但他们未能提供充分证据来证明当初的借贷合意与口头约定。

法院经审理查明，案涉房屋为夫妻共同财产，虽双方均签字确认，但结合借款实际流向、房屋未实际交付等事实，可认定双方签订买卖合同的真实目的是为借款提供担保，属于“名为买卖实为借贷”的情形。

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故案涉房屋买卖合同自始无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

案件结果

在法院主持下，双方最终达成调解协议：薛女士夫妇自愿承担该笔债务，债务通过分期付款的方式偿还给老王。至此，纠纷得以解决，拿到文书的薛女士追悔莫及，“本想帮表姐，结果把自己搭进去了。”

法官以案释法

结合本案，法官作出重要提示：

以房屋买卖合同形式担保借款，属于典型的虚假意思表示，合同通常被认定为无效。但担保人仍需承担还款责任，切勿误以为“合同无效就没事”。借款担保务必通过办理抵押登记等法定方式进行，明确担保范围与责任边界。切勿因“省事”或碍于情面采用虚假交易形式，否则易陷入“房钱两空”的困境。

责编：穆沛方

来源：民事审判庭

编辑：任智琦