首次！第一省会，新房均价破“3”了

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　　作者：余飞

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　　广州房价，继续新低

　　第一省会广州的经济与产业，正在走出底部，但房地产的筑底，仍没有看出任何迹象。

　　整体来看，北上广深四大一线城市，前三者都曾在过去三年的救市中，有过些许喘息机会，唯独广州，下跌的倔强无人可挡。

　　以去年九月末的一线城市集体救市来看，国家统计局披露：

　　北京10月份开始连涨，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同样在10月份转涨，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上涨，二手房11月份止跌上涨，直到今年4月份才又陷入了双跌。

　　唯独广州，无论新房还是二手房，从未上涨过。新房持续下跌，二手房仅4月份持平，其余时间都在下跌。

　　制图：城市财经；数据：国家统计局

　　再看民间两大机构的数据：

　　第一，贝壳找房披露的数据显示，当前广州的二手房成交价已经跌至2.16万元/平方米，创下新低。

　　相比于今年1月份的2.65万元/平方米，下跌了18.5%。

　　来源：贝壳找房

　　第二，克而瑞披露的数据显示，11月前半个月广州商品住宅（新房）整体成交价格跌破了3万元，降至29488元/平方米。

　　来源：克而瑞广佛

　　下辖的11个区，其中花都、增城、从化的新房均价都是“1”字头。

　　来源：克而瑞广佛

　　广州相比于京沪深，对下跌相当执着。

　　但有趣的是，广州的救市反而是四大一线城市中最激进的一个。

　　京沪深至今没有完全放开限购，而广州去年就早早地全脱了，在广州买房不需要任何条件，没有套数限制。

　　这就让广州相当尴尬。

　　为何最激进的救市措施，换来了最执着的下跌？

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　　一线城市中，广州为何最不耐扛

　　有人说是因为库存大，去化周期长。

　　这是一个因素，但不是主要因素。

　　广州中原地产研究部披露的数据显示，10月末广州新房总库存量1435.9万平方米，去化周期22.7个月。

　　本质原因，还是广州的经济与产业，和京沪深存在鸿沟。

　　四大一线城市中，京沪是一档，今年末，两座城市的GDP都将是5万亿级别，在国内是众星捧月一般的存在。

　　广深算一档，然而广州与深圳的经济差距越来越大，深圳正朝着4万亿GDP狂奔。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　产业上的差距就更加不用说。

　　广州2023年规模以上工业增加值5145.89亿元，只有深圳的不到一半。

　　2024年规模以上工业营收23883.64亿，不到深圳的一半。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　此外按照工信部划分的41个工业大类来看，深圳与广州拥有总产值超过千亿的产业，数量接近，深圳8个、广州6个。

　　表面上看，数量差距不大。

　　但深圳仅一个信息产业，就足以吊打全国所有城市。

　　2023年，深圳市的计算机、通信和其他电子设备制造业总产值2.59万亿元，位居全国第一。仅这一个产业的总产值，就超过了广州市全部工业总产值。

　　制图：城市财经；数据：深圳市统计局

　　制图：城市财经；数据：广州市统计局

　　工业实力只有深圳的一半，但广州的面积是深圳的三倍多，产业没有深圳雄厚，面积又比深圳大得多。

　　因此，广州的外围区如增城、从化、花都、南沙是四大一线城市中跌得最狠的板块，最终拉动广州整体均价持续走低。

　　最关键的是，在房地产调整的这个周期内，广州的经济陷入了水逆。

　　2024年，水逆周期贯穿了广州全年。

　　2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。

　　2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。

　　2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。

　　2024全年，GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　2025年，依旧没有摆脱增速垫底局面。上半年广州的GDP实际增速3.8%，在头部十强城市中，依旧倒数第一。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　2025年前三季度，增速在十强城市中仍垫底。

　　让广州低迷至今的主要原因，是其支柱产业——汽车产业——在持续调整。

　　2024上半年，汽车制造业，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大：重点产业中，汽车制造业增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。

　　去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降18.2%。

　　2024年广州全年汽车产量253.98万辆，同比下跌了20%。

　　制图：城市财经；数据：广州统计局

　　销量方面，以广州汽车工业扛把子广汽来说，2024年合计销售汽车数量200.3万辆，同比下降20.04%。

　　来源：广汽2024年度财报

　　好在，目前广州的汽车工业已经开始筑底，并且带动经济增速筑底。

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　　广州汽车工业筑底

　　从前三季度GDP数据来看，尽管4.1%的实际增速，在十强城市中仍垫底，但从增量角度来看，广州已经实现了筑底。

　　前三季度GDP增量达到了1115.7亿元，高于重庆。

　　除了GDP增量透露的蛛丝马迹外，从更详细的工业数据中，也能看出来。

　　一方面，影响最大的汽车工业，快要止住下滑。

　　今年前三季度，全市规模以上工业增加值同比增长1.4%。三大支柱产业中，汽车制造业降幅收窄，实现增加值同比下降2.6%。

　　相比于去年，目前广州的工业增速已回正，汽车工业虽然还在下滑，但跌幅已经缩小至2.6%，预计全年会止跌。

　　从新能源汽车产量角度来看，广州汽车工业在快速修复中。新能源车产量增速在一季度转正后逐月提升，上半年同比增长9.5%。

　　今年前三季度，广州的新能源汽车产量43.7万辆，同比增20.6%。

　　工业回暖背后，除了新能源汽车的带动外，其他新兴产业也进入了加速阶段。

　　广州统计局披露，新一代信息技术产业发展壮大，显示器件制造业、集成电路制造业增加值分别增长19.4%和37.4%，液晶显示模组、模拟芯片、集成电路圆片产量分别增长1.3倍、20.5%和56.3%。新兴动能加速培育，航空航天器制造业、修理业实现工业增加值分别增长19.6%和15.5%，民用无人机产量增长35.2%。

　　总的来看，前三季度，全市“3+5”战略性新兴产业实现增加值7517.28亿元，同比增长4.6%，对GDP增长的贡献率为35.2%，经济增长超过1/3的动力来自新兴产业。

　　另一方面，新兴产业的发力，带动了广州出口强势回暖。

　　广州海关数据显示，前三季度广州进出口规模9236.8亿元，同比增长12.5%。其中出口6121.4亿元，同比增长21.2%。

　　来源：广州海关

　　这一出口增速，在外贸十强城市中，位居第一。

　　从出口产品来看，广州的出口含“新”量不断提高。

　　高新技术产品出口同比增长16%，电动载人汽车、锂电池和太阳能电池等新三样产品[1]出口合计增长46.7%。“广货卖全球”涌现新晋爆品，国货美妆品牌强势崛起，美妆洗护产品依托跨境电商平台热销海外，实现出口增长31.5%，也带动广州规上化妆品制造业出口交货值同比增长29.1%；生物医药、高端设备加速“出海”，规上医药制造业、专用设备制造业、铁路船舶航空航天制造业出口交货值分别增长11.8%、12.7%、27.9%。

　　总结来看，作为制造业立市的广州，经济筑底的根本动力，依旧来自制造业的发力。

　　而这得归功于广州市政府正确政策的引导与布局。

　　面对过去两年广州制造业的式微，今年广州全力加注制造业。

　　一方面，全市聚焦“12218”现代化产业体系集中发力，支持生物医药价值园区建设、智能网联新能源汽车产业发展等政策文件相继出台印发；累计拨付国家省市惠企资金20.8亿元，惠及企业项目近2000家……

　　另一方面，投资大力倾斜。前三季度，广州扛住了压力，全市完成固定资产投资同比增长1.3%，比上半年提升0.5个百分点。其中工业投资增长9.6%，更显意义重大，体现了广州坚持产业第一、制造业立市，加快建设“12218”现代化产业体系的重要作用。

　　除此之外，广州在优化营商环境、服务品质、产业生态方面做出改变，吸引更多的企业入驻与投资。

　　数据显示：

　　今年以来，以字节跳动、阿里、腾讯等为代表的头部平台企业加速布局，以总投资约532亿元的“藏粤直流工程”、总投资约295亿元的TCL华星t8项目等为代表的“巨无霸”项目相继开工建设，广州经济的“硬通货”越来越多。今年8月广州全市经营主体数量突破400万户，9月末进一步增长至415万户，其中企业数量占比提升至65%。

　　已经尝到效果的广州，仍在加码新兴产业。

　　不久前，广州印发了《广州市关于加快培育发展未来产业的实施意见》。

　　本号当时就做出了评价，这是一份改变未来几十年城运的文件。

　　产业是一个城市兴衰的关键。

　　这几年，广州逐渐被北上深拉开差距，关键就在于产业掉队。

　　为此，广州开启了未来产业的全盘谋划：6+X。

　　其中的“6”，是指智能无人系统、具身智能、细胞与基因、未来网络与量子科技、前沿新材料、深海深空等6大未来产业。

　　“X”，是指，绿色氢能、类器官、脑科学与脑机接口、碳捕集利用与封存等其他产业。

　　《意见》提到：

　　到2029年，未来产业技术创新、产业培育全面发展，突破一批重点领域关键核心技术，场景示范效应深度拓展，创新主体活力充分，产业竞争力加速跃升，基本形成未来产业集聚发展态势。建成5个以上未来产业先导区，10个未来产业高能级创新平台，50个概念验证中心和中试平台，100个首试首用应用场景，培育1000家未来产业引领型企业，形成万家未来产业新星企业融通发展的态势。

　　到2035年，未来产业全过程创新链基本完善，形成一批引领科技前沿的标杆性产品和服务，打造若干具有国际影响力的未来产业集群，产业规模持续壮大，实现“科技强—企业强—产业强—城市强”的跃升，成为全球未来产业重要策源地和发展高地。

　　若能实现如此宏愿，广州一线城市的地位，无人可以撼动。

　　老话说得好，“人教人，百言无用；事教人，一次入心。”

　　经历了这一轮水逆，广州终于明白了，在这个不断变化的时代中，没有一成不变的产业，没有牢靠的产业，没有可以安心吃一辈子的产业。

　　无论哪个城市，都应该顺应潮流，更新自己的产业链条，坚守“科技是第一生产力”的信念，才能立于不败之地。

　　深圳如是，杭州如是，苏州如是，广州亦如是。