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项目信息

【开发商】：中海地产

【地址】：深圳市南山区深湾一路与深湾二路/白石二路交汇处

【占地】：3.63万㎡

【建面】：20.77万㎡

【产权】：70年(23-93年)

【总户数】：1015户（商品房515户，自持租赁500户）

【车位】：1209个（商品房业主1:2自持租赁261个）

【价格】：毛坯限价13.33万/㎡

【交楼标准】：精装（1.2万/㎡）

【物业公司】：中海物业

【梯户比】：4梯3户/4梯2户/3梯2户

【使用率】：72-77%

【容积率】：6

【绿化】：30%

【交楼】：2027年9年

【建筑类型】：住宅

【总层】：42层

【层高】：3.3米

【栋数】：6栋

【水电】：民水民电

中海深湾胤府共由7座主体楼组成，其中，1A栋、1B栋、2A栋、2B栋、2C栋是可售的商品房住宅楼，有4梯3户和3梯2户两种梯户比；1C栋是开发商自持的公共租赁住宅楼，为8梯8户；3栋是9班幼儿园教学楼。

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区位解析

项目位于深圳湾超级总部基地是深圳战略发展的核心地区，深圳湾超级总部基地用地面积约117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，是目前深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点建设片区之一。

深圳湾超级总部基地毗邻深圳科技园，与香港隔海相望，是深圳十九个重点开发建设片区之一，将成为总部企业和科技企业聚集地。由深投控旗下深圳湾区城市建设发展有限公司开发建设的C塔及相邻地块项目位于超总片区核心位置，各项目建设正在进行中。

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交通

项目距离地铁2号线红树湾站步行约200米，距离地铁9号线和11号线换乘站红树湾南站步行约500米，坐地铁可以直达南山科技园、后海总部基地、前海、太子湾、香蜜湖、车公庙、福田CBD、等这些重要商务区。

学校

项目自带一所9班制幼儿园，根据目前学区划分，项目小学对口南山实验集团深湾小学和白石洲学校，初中对口南山实验集团白石洲学校。

商业

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自带6000㎡社区商业，周边还有京基百纳商业+万科臻湾汇的10万㎡睿印商业，驾车一刻钟范围内还有万象天地、海岸城、欢乐海岸等商圈。

人文休闲

1.5公里范围内还分布有深圳湾公园，华侨城欢乐海岸，沙河湿地公园、世界之窗等顶级的休闲娱乐配套。

社区打造

效果图很高大上，看起来是全玻璃幕墙的外观。

整体上呈现出东高西低的样态，这是符合深超总天际线秩序的。

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深超总片区效果图

此前，地块出让时就有规定，而且项目整体限高200米，西侧地块建筑高度<150米，东侧地块建筑高度<200 米。

社区沿街透视图源：gad

设计基于总图逻辑展开，为了能满足6.0高容积率数据指标，最终以3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅便实现。

社区沿街透视图源：gad杰地设计

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社区鸟瞰图源：gad杰地设计

这不仅释放了更多住区内公共空间，也让住宅形式更城市化、公共化，在视觉上更好地融入区域环境。楼栋通过扭转布局避免了高密度布局容易产生的对视问题，设计也让每个户型都有270度观景面，将城市风光极致 “引入” 室内。

在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统：将城市商业，社区配套服务，文化活动等置于底层，以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连。

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底层开放商业与二层沿街商业界面 © gad

二层布局少量 “森系商业” ，二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园，在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间；再往上则是独立、私密的居住空间。

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户型图参考

约190㎡3+1房四卫 164套 四梯三户 / 部分四梯两户

约250㎡4+1房三卫207套四梯三户 / 部分四梯两户

约315㎡4+2房五卫 138套三梯两户（专梯专户）

另有5套顶复在410-520㎡之间

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房产新闻：深圳今年上半年成交量持续增长！

据深圳贝壳研究院监测，今年1-7月深圳“新二”成交总量为75019套，同比增长41.6%，其中刚需成交相对活跃，低单价、中低总价房源成交占比高。值得期待的是，8月深圳楼市淡季不淡，尤其二手房成交保持着稳健的上升势头。

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单价4万以下房源占42%

据深圳贝壳研究院数据显示，今年1-7月4万元以下成交占比达到42%，居各单价段之首。

各区方面，除南山、福田外，其他区域均以4万元以下为成交主力区间，其中坪山成交占比高达95.7%，盐田、龙岗紧随其后，占比分别为77.7%、71.4%；光明、罗湖、宝安、龙华依次为46.7%、46.2%、30.8%、29.7%；南山则延续高端市场特征，10万元以上房源成交占比达到18.6%，为全市最高。

总价500万以下房源占73%

据深圳贝壳研究院监测，今年1-7月成交总价在 500 万以下的房源，占总成交量的73%。这一数据表明，刚需购房群体占据深圳楼市当前主导地位。一方面，降首付、降利率等利好政策，极大降低了刚需购房者的入市门槛；另一方面，市场上低价房源涌现，契合了刚需群体的预算。

分区来看，坪山超低总价房源成交最为活跃，200万以下成交占比高达38.9%。

刚需购房群体积极入市，持续推动深圳楼市稳健前行。据深圳贝壳研究院数据统计，8月上旬深圳二手房日均签约量较7月增长6.4%，与去年同期相比增长32.5%。

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金融监管总局八项增量政策

加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

进一步扩大保险资金长期投资试点范围，为市场引入更多增量资金。

调整优化监管规则，进一步调降保险公司股票投资风险因子，支持稳定和活跃资本市场。

尽快推出支持小微企业、民营企业融资一揽子政策，做深做实融资协调工作机制，助力稳企业稳经济。

制定实施银行业保险业护航外贸发展系列政策措施，对受关税影响较大的市场主体提供精准服务，全力帮扶稳定经营、拓展市场。

修订出台并购贷款管理办法，促进产业加快转型升级。

将发起设立金融资产投资公司的主体扩展至符合条件的全国性商业银行，加大对科创企业的投资力度。

制定科技保险高质量发展意见，更好发挥风险分担和补偿作用，切实为科技创新提供有力保障。

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