专业文章丨建设工程合同审核要点——以发包方视角

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（本文转载自北京市京师郑州律师事务所）

摘要

建设工程合同作为规范发承包双方权利义务的核心文件，其条款设计直接影响发包方的投资安全、项目控制权及风险抵御能力。本文以发包方视角，系统梳理建设工程施工合同中知识产权、承包人管理、设计责任、材料设备管理、施工管理、工期与进度控制、缺陷责任与保修、合同价款与支付及违约责任等九大关键环节的审核要点，结合现行法律法规与行业实践，提出针对性修订建议，旨在通过精细化条款设计，最大限度保障发包方的合法权益，降低履约风险，实现合同权利义务的均衡配置。

关键词

建设工程合同；发包方；审核要点；风险控制；权利保障

一、引言

JINGSHZHENGZHOU

建设工程具有投资规模大、履约周期长、参与主体多、技术要求高的特点，发包方作为项目投资主体，需通过合同条款对承包方的履约行为进行全面约束，以防范工期延误、质量缺陷、劳资纠纷等风险。合同审核的核心目标是将项目管理中的潜在风险法定化、制度化，通过条款设计明确责任边界，强化发包方对关键节点的控制权，确保项目顺利推进并实现投资目标。本文结合《中华人民共和国民法典》《保障农民工工资支付条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规及行业实践，从发包方视角提炼合同审核的九大核心要点，为发包方修订或审核施工合同提供实务指引。

二、知识产权条款审核要点

JINGSHZHENGZHOU

知识产权作为项目的核心资产，其归属直接影响发包方对项目成果的使用、改造及后续运营。现行施工合同中，承包人完成的设计成果及建筑物的知识产权归属常约定模糊，易引发权属争议。

（一）审核重点与修订建议

1.明确知识产权归属：建议在合同中明确约定，由承包人（或以承包人名义）为实施工程编制的文件、完成的设计工作成果及建造完成的建筑物的知识产权（署名权除外）归属于发包人。此举可保障发包方对项目成果的完整控制权，避免因权属不清导致的改造限制、商业宣传障碍等问题。例如，若设计成果归承包人所有，发包方后续改造需经承包人授权，可能增加沟通成本甚至阻碍项目推进。

2.法律依据与实务价值：尽管《中华人民共和国民法典》未直接规定建设工程知识产权归属，但《著作权法》第十九条[1]明确委托作品的著作权可通过合同约定。结合行业惯例（如《福建省房屋建筑和市政基础设施项目标准工程总承包招标文件（2020年版）》要求“除署名权外的著作权归发包人”），明确归属发包人符合投资保护原则，亦可减少后续运营中的权属纠纷。

三、承包人管理条款审核要点

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承包人是项目履约的核心主体，其管理能力直接影响工程质量与进度。审核重点包括项目经理的履约约束及联合体成员的责任配置。

（一）项目经理履约与更换条款

项目经理作为承包人现场负责人，其履职情况与项目成败密切相关。实践中，项目经理缺位、擅自更换或能力不足是常见问题。

1.修订前风险：原条款仅约定项目经理每月现场时间不少于22天，但未明确违约责任；擅自更换项目经理的违约金过低（1万元/次），且未要求接任者资质不低于原项目经理。

2.修订建议：

增加现场缺位的违约金条款：项目经理每月现场时间少于22天的，按1万元/天支付违约金；离场需提前书面申请并经发包人同意（依据《注册建造师管理规定（2016修正）》第二十六条[2]关于“项目经理不得同时在两个项目执业”的规定）。

提高擅自更换违约金至10万元/次，并要求接任项目经理资质标准不低于原项目经理，确保现场管理连续性（依据《建设工程项目管理试行办法》第十条[3]关于“项目经理责任制”的要求）。

（二）联合体成员责任配置

联合体承包模式下，成员间责任划分不清易导致发包方索赔困难。

1.修订前风险：原条款仅约定联合体成员按协议分担责任，未明确连带责任，可能出现成员以“分工”为由逃避责任。

2.修订建议：

明确联合体成员对合同义务及工程质量承担连带责任，任一成员履约瑕疵视为承包人整体违约（依据《中华人民共和国民法典》第七百九十一条[4]关于“分包单位与承包人向发包人承担连带责任”的规定）。

赋予发包人直接从应付其他成员款项中扣减违约赔偿的权利，确保索赔可操作性（依据《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第二十九条[5]关于“总承包单位与分包单位连带责任”的规定）。

四、设计责任条款审核要点

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设计文件的准确性直接影响工程质量与造价。实践中，设计遗漏、错误导致的返工、造价超支问题频发，需通过条款强化设计方责任。

（一）审核重点与修订建议

1.设计错误的赔偿责任：建议补充“设计人因文件缺陷导致返工的，需自费修复并承担工期延误赔偿金；因设计错误导致返工费用的，双倍赔偿；设计缺陷致造价增加超5%的，超出部分由设计单位承担”（依据《建设工程质量管理条例（2019修正）》第十九条[6]关于“设计单位对设计质量负责”的规定）。

2.审查程序与费用：明确设计文件审查由承包人组织，相关费用由承包人承担（依据《民法典》第八百条关于“勘察、设计质量不符合要求应减收或免收费用”的规定），避免发包人额外支出。

五、材料与设备管理条款审核要点

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材料设备的质量与保管直接影响工程质量及成本。审核重点包括甲供材料损耗责任、承包人保管义务及分包单位管理。

（一）甲供材料损耗与保管责任

1.修订前风险：原条款未明确甲供材料损耗率上限，承包人可能因保管不善导致材料损失，却仅按采购价赔偿，无法覆盖发包人实际损失。

2.修订建议：

约定甲供材料保管损耗率超过1%的，超出部分由承包人承担（依据《建设工程质量管理条例（2019修正）》第二十九条关于“材料检验责任”的规定）。

承包人因保管不善造成材料损失的，按市场价双倍或采购价130%赔偿，提高违约成本。

（二）分包单位管理

甲分包及设备供应单位进场可能增加总承包管理成本，建议明确总承包服务费计算方式（如按分包合同金额1.5%计），由发包人支付，避免费用争议。

六、施工管理条款审核要点

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施工阶段是风险集中爆发期，需重点审核现场合作、劳动用工及安全文明施工条款。

（一）现场合作费用

原条款约定现场合作费用需经签证确认后支付，可能因流程繁琐延误工期。修订后建议“参照通用条款7.3条执行”，明确承包人需按发包人指示提供合作条件，不可预见的额外费用由发包人补偿，平衡双方责任。

（二）劳动用工与工资支付

农民工工资拖欠易引发群体性事件，发包方可能被牵连承担垫付责任。

1.修订前风险：原条款仅允许从“工程进度款”中扣减工资，若进度款已支付完毕则无法干预。

2.修订建议：扩大可扣减款项范围至“应付承包人款项”（包括结算款、质量保证金等），发包人垫付后承包人需5日内补足垫付金额及等额违约金（依据《保障农民工工资支付条例》第三十条关于“施工总承包单位先行清偿”的规定），确保及时止损。

（三）安全文明施工责任

承包人文明施工不达标可能导致发包人被主管部门处罚。建议补充“因承包人原因致发包人受处罚或损失的，承包人全额赔偿，并允许发包人通报主管部门及行业协会”（依据《民法典》第五百七十七条关于“违约方应赔偿损失”的规定），强化承包人履约意识。

七、工期与进度条款审核要点

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工期延误是发包方最常见的损失来源，需通过条款明确竣工日期认定、进度计划管理及延误责任。

（一）竣工日期认定

原条款以“提交验收申请报告之日”为竣工日期，未考虑验收不合格的整改期。修订后建议“参照通用条款8.2条执行”，明确“工程经竣工验收合格之日为实际竣工日期；验收不合格需返工的，以重新验收合格之日为准”，避免因验收程序争议导致工期认定模糊。

（二）工期延误责任

原条款约定延误赔偿1万元/日，上限为合同价1%，威慑力不足。修订后建议“延误30日内按1万元/日，超30日部分按2万元/日累计，上限为合同价5%”（依据《民法典》第五百八十四条关于“损失赔偿包括可得利益”的规定），提高违约成本。

（三）提前竣工激励

原条款设定奖励但未明确标准，修订后建议“可酌情设定奖励（如每提前1日奖励5000元）”，通过正向激励促进承包人积极履约。

八、缺陷责任与保修条款审核要点

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缺陷责任期与质量保证金是保障工程质量的最后防线，需重点审核期限设定与保证金管理。

（一）缺陷责任期

原条款约定缺陷责任期12个月，可能无法覆盖潜在质量问题暴露期。修订后建议延长至24个月（依据《建设工程质量保证金管理办法（2017修订）》第二条“最长不超过2年”的规定），为发包人留足检验与索赔时间。

（二）质量保证金管理

原条款约定质保金为“结算价款3%”，未明确审计后金额，且保函可撤销。修订后建议：

1.质保金以“经审计后工程结算价3%”为准（消除结算金额争议）；

2.采用“不可撤销、见索即付保函”，有效期覆盖缺陷责任期届满后180日（依据《建设工程质量保证金管理办法（2017修订）》第十一条关于“逾期未返还保证金需承担违约责任”的规定），确保发包人可快速索赔。

九、违约责任条款审核要点

JINGSHZHENGZHOU

违约责任条款是合同威慑力的核心，需明确一般违约与特殊违约的责任承担，保障违约金与实际损失的并行主张。

（一）一般违约行为

承包人违反合同其他约定的，发包人有权要求限期改正，逾期未改正的可单方解除合同并要求赔偿全部损失（依据《民法典》第五百六十三条关于“迟延履行主要债务经催告仍未履行可解除合同”的规定），掌握项目主动权。

（二）特殊违约情形

针对使用不合格材料、未通过验收等特殊违约，修订后条款提高处罚标准（如按不合格材料造价20%或材料价款200%处罚），确保违约成本高于非法收益（依据《民法典》第五百八十二条关于“履行不符合约定可要求修理、赔偿”的规定）。

（三）违约金与实际损失并行主张

明确“违约金支付不影响发包人主张实际损失赔偿”（依据《民法典》第五百八十五条关于“违约金可调整，且不免除继续履行义务”的规定），解决补偿不足问题，强化威慑力。

结语

JINGSHZHENGZHOU

建设工程合同审核是发包方控制项目风险、保障投资权益的关键环节。通过对知识产权、承包人管理、设计责任等九大核心环节的精细化条款设计，可实现对承包方履约行为的全面约束，降低工期延误、质量缺陷、劳资纠纷等风险，确保项目顺利推进并实现投资目标。发包方应结合项目特点，重点关注条款的可操作性与法律合规性，必要时咨询专业律师，确保合同条款最大限度保护自身权益。

参考文献：

[1]《中华人民共和国著作权法》（2020修正）第十九条：“受委托创作的作品，著作权的归属由委托人和受托人通过合同约定。合同未作明确约定或者没有订立合同的，著作权属于受托人。”

[2]《注册建造师管理规定（2016修正）》第二十六条：“注册建造师不得有下列行为：……（五）允许他人以自己的名义从事执业活动；（六）同时在两个或者两个以上单位受聘或者执业……”

[3]《建设工程项目管理试行办法》（建市〔2004〕200号）第十条：“工程项目管理实行项目经理责任制。项目经理不得同时在两个及以上工程项目中从事项目管理工作。”

[4]《中华人民共和国民法典》第七百九十一条：“……第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任……”

[5]《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第二十九条：“建筑工程总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。”

[6]《建设工程质量管理条例（2019修正）》第十九条：“勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。”

作者简介

杨一平

北京市京师（郑州）律师事务所

党委政府法律顾问事务部

实习律师