老破小？现在抢疯了！远郊新房4万却没人要，这届年轻人算明白了

哈喽，大家好，今天小睿主要来分析一下，最近身边不少朋友都在的聊一个现象，为什么越来越多年轻人开始盯上"老破小"？

数据也印证了这个趋势，今年1-10月份，二手房销售面积和套数都超过了新房，这也不代表楼市就要反转了，

从新房和二手房的挂牌价看，都还在往下走，特别是二手房价格，同比下降得很明显。

至于怎么判断市场的底部在哪里，最后会给大家一个具体的参考指标。

先看看最新的全国房地产销售数据，根据Wind数据，30个大中城市近一周新房成交面积同比下降21%，11月成交面积同比下降31%，1-11月累计成交同比下降10%。

分城市看，一线城市近一周新房成交面积同比下降49%，二线城市下降6%，三线城市下降12%。二手房方面，13城近一周二手房成交面积同比下降14.8%，11月成交面积同比下降24%。

价格方面，10月商品住宅价格，一线城市环比下降0.3%、同比下降0.8%；二线城市环比下降0.4%、同比下降2.0%；三线城市环比下降0.5%、同比下降3.4%。

二手房的价格分化更明显，10月一线城市环比下降0.9%，同比在4.5%左右；二线城市环比下降0.6%，同比降幅扩大至5.2%；三线城市环比下降0.7%，同比降幅维持在5.7%。

这些数字说明网上那些"二手房市场火热，价格要反转"的说法，其实站不住脚，现在的情况就像大冬天里，新房只穿了件短袖，二手房穿了件单薄长袖，都在挨冻，只是程度不同罢了。

说回老破小这个话题，

其实这跟股市有点像，成交量放大了，核心原因是什么？价格降到位了，刚好满足了一部分人的需求。

从二手房挂牌价指数来看，老破小已经回调了40%-50%，同样面积的房子，老破小只需要新房一半的价格就能上车，关键还在核心地段。

拿杭州来说，今年10月有个案例：滨江区一套80年代的老公房，60平米，挂牌价从2019年的350万降到现在的180万，最后成交价165万。买家是个95后程序员，他算了笔账：公司在城西，这套房骑车15分钟就到，旁边就是地铁站。

如果买江北的新房，通勤至少1个半小时，房价虽然只要250万，看似便宜点，可每天多出来的3个小时通勤时间，用他的话说"这就是在拿命换钱"。

工作日六点下班，住老破小的人十多分钟到家，七点不到就能开始做自己的事情。买远郊新房的同事，七点半才坐下来准备晚饭。这一个半小时的差距，可以用来陪家人、学习、运动，这些附加价值，是房价数字体现不出来的。

从供需双方来看，老破小的买卖双方需求契合度很高，卖方大多持有十多年，成本极低，能承受价格波动，可以给出低于市场的价格。

新房就不一样了，开发商的拿地成本、融资成本摆在那里，价格有底线。

核心城市的核心小区新房价格虽然也跌了，幅度多在15%左右，成交量却极低。相比之下，远郊新房跌了30-40%，可又有多少人真的愿意每天花3小时在路上？

核心位置的老破小，是刚需拉动的成交量提升，价格有协商空间。非核心的二手房和新房就尴尬了，性价比不够打动人，又要面对更多新房供应的冲击。

深圳南山区的一个案例很能说明问题。科技园附近一套1995年的老房子，今年9月以580万成交，单价约7.2万/平米。

同期，宝安中心区的新房单价只要4.5万/平米，买家是腾讯的一位员工，他的理由很直接："我不想把人生最好的时光都耗在地铁上，多花100多万，换来的是每天多3小时自由时间，这笔账怎么算都划算。"

北京的情况也类似，中关村附近的老破小，尽管房龄超过30年，今年成交均价依然维持在8万/平米以上。

一位互联网从业者买了一套50平的老公房，总价400万，他说："大兴的新房是便宜，可我在海淀上班，每天来回4小时，一年下来就是1000多小时，相当于42天，我宁愿住小点、旧点。"

最后说说怎么判断市场的底部，利率是领先指标，今年三季度新发放房贷利率3.06%，百城租金收益率为2.37%，利差还有收敛空间。

总结起来就一句话：核心地段的房子，无论新旧，都有市场，非核心地段，还得继续观望，至于什么时候是底，盯紧房贷利率和租金收益率的差距，这个指标不会骗人。