周颂明：如何开启资产价值新时代 ｜2025观点商业年会

本文为周颂明先生在2025观点商业年会发表的演讲。

周颂明（光大安石资管总裁）：各位新老朋友，大家上午好，由于时间比较紧，简单说几个方面。

现在来说，主要是城市更新方面大家考虑比较多，所以主要考虑破而后立，另外一个更多的是从思想方面，因为观念方面是蛮重要的，所以主要从两个层面去考虑怎么去开启资产的价值。

从政策层面来看，当前城市发展已基本从城市建设转向城市运营，大规模建设项目显著减少。未来行业发展虽需探索方向，但仍存机会，例如长三角、珠三角等城市群的规划建设领域，仍能挖掘一定发展空间。

当前政策导向下，市场关注度更多向运营倾斜，此前各区域、各市均设有类似的平台公司，此类公司当前面临新建项目大幅缩减的情况，正逐步转向城市运营方面。

另一方面需关注内需，当前内需对经济的拉动作用较弱，需进一步重视内需提升。当前经济形势面临一定压力，消费持续下降，整体经济增长动力不足。同时，市场也显现出一些问题：多地政府已基本控制新增商业项目审批，部分区域仍在推进商业地产去化，且去化进程需进一步加快。未来数年行业发展压力较大，各业态普遍存在供需失衡问题，即便住宅领域也不例外。

不过政策层面也有新的发力方向，例如城市更新领域，目前各城市均设有更新协会，政策研究重点集中在商业地产转型、去化变性等课题，这其中孕育着一定发展机会。以养老产业为例，随着60后逐步退休、70后成为消费主力，人群消费能力与需求结构发生变化，养老相关需求逐步显现。虽养老项目需做好盈利测算，但在政策鼓励下，该领域仍存在较多机会，部分企业已布局养老投资。

此外，前两年逐步推进的REITs（房地产投资信托基金）也是重要方向，相关话题涉及范围较广，且REITs对行业发展意义重大。经过近四年发展，REITs规模有望进一步扩大，推进速度也会更快。

当前REITs发展面临一定压力：国家政策层面，监管机构对回报率有明确要求，导致REITs上市时估值倍数相对较低；叠加当前银行利率偏低，部分市场主体参与动力不足，尤其投资规模较大的项目，上市后可能出现资金倒挂情况。同时，REITs后续投资还存在部分限制要求，但此类限制正逐步放松，整体仍呈现向好趋势。预计未来四五年，行业将处于忙碌发展阶段，需在完成去化后探索新的增长路径。

行业分化与整合趋势已较为明显，此前多位嘉宾提及公寓领域的线上线下融合，其他领域整合态势同样突出：小型开发商持有的物业，以及现有写字楼、商业项目等，受市场供需失衡影响，部分难以维持运营的项目将被淘汰，后续通过转性、更新等方式实现盘活，成为行业必然趋势。

具体到商业领域，商业公司、酒店管理公司等企业，此前多依附于开发商，经过市场洗牌后格局发生变化。以商管公司为例，当前多数开发商设有自有商管公司，另有部分规模较小的商管公司，管理十几个中小型项目，但管理成本与大型商管公司相差不大，年均成本常达一两千万甚至两三千万，实际上不怎么赚钱。市场调整后，此类商管公司间的整合机会显现，整合后管理成本增加非常有限，只要项目本身具备运营潜力，企业整合便具备可行性，因此行业整合将成为必然。

当前定制化、精细化运营尤为重要。由于新增拿地开发项目减少，城市更新成为主流，面对低效、过剩的物业，需推行定制化：项目规划需结合物业自身条件、周边环境、客群特征及市场竞争情况设计，无法再沿用此前标准化开发模式（如一代、两代产品是一样的）。不同区域竞争环境不同，各城市东南西北区域人群消费能力存在差异，产品需针对性设计，若仍采用统一标准，将难以适应市场需求。

精细化运营的核心是通过深度运营提升价值，例如逐步降低对租金偏低的主力店依赖，自主打造特色内容。传统运营经验中的模式，已难以适配当前市场，当前新的运营内容不断涌现，需根据实际情况选择适合的方案，明确运营逻辑。长期沿用传统模式，不调整思路，容易出现运营问题。

聚焦价值创造方面，需重塑资本逻辑，推行全周期价值管理。“投融建管退”全链条中，更新改造是关键环节，尤其城市更新项目及新收购项目，使用到一定阶段后需进行更新改造，但全链条各环节的贯通存在难度。以往投资决策多以投资为主导，过度依赖模型数据，易引发问题，实际应更注重找准投资方向，将募资与产品设计作为投资核心，而非简单套用模型数据做决策，否则易导致重大投资风险。

此外，以往开发环节多占据主导地位，未来我希望更多是运营主导，开发环节仅从规范、技术层面做好把控，若内容设计不当，不仅易引发运营问题，还会增加改造成本。

立足市场洞察、坚持因城施策是重要原则，我举三个例子说明。

其一为江门大融城项目，收购时该类城市并非投资热点，项目作为江门当地最优质的项目，规模达十几万方，具备一定基础条件，但价值挖掘潜力较大，当时估值7000万，通过后续大量提升改造，当前对比收购期NOI实现了大幅跃升。

其二为重庆朝天门中心，该项目定位批发市场，是重庆批发市场核心区域，运营范围从地下二层延伸至地上十二层，全业态均为批发相关，出租率稳定在98%-99%，位居重庆同类项目最高。朝天门中心的规划中原本还有写字楼，因当地写字楼空置率高、租金偏低，通过与政府沟通调整规划，将整栋楼宇改造为公寓，并采用“带内容销售”模式：设计阶段便考虑运营需求，设置五个大堂并配置转换电梯，引入酒店民宿运营商，以带合约、承诺回报的方式销售。项目推出后持续热销，超过六个月仍保持较高市场热度，最终售价在重庆同类产品中居于前列。

其三为北京中关村大融城项目，核心是实现价值重构：原地下一层、二层为车库及家乐福超市，改造后调整为零售业态，一楼引入潮奢品牌。原车库功能迁移至此前客流较少的西区，利用餐饮聚集区的客流优势，引导客流至西区，满足零售业态客流需求。经过改造后西区已于今年5月开业，项目价值实现大幅增长。

我的分享就到这里，谢谢大家！

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