最高院：商品房买卖中的返本销售协议有效吗？

作者：周军律师.

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还本销售是企业销售货物后，在一定期限内将全部或部分销货款一次或分次无条件退还给购货方的一种销售方式。房屋销售中，也会有开发商与买房人签订商品房买卖合同后，另行签订补充协议，约定开发商将以定期或不定期向买受人支付物业管理服务费补助等方式返还购房款（返本销售协议）的情形。

那么，商品房买卖中的返本销售协议有效吗？

最高院在《中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司诉李会同、徐新等120名购房户等还本售房合同纠纷案》中明确：

当事人双方签订还本售房合同时，国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反公平原则和诚实信用原则，该还本售房合同是有效的，应依法保护。

最高院认为，

合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。在合同违反法律、行政法规的强制性规定的前提下可以认定合同为无效合同。当事人双方签订还本售房合同时，国家法律、行政法规均没有禁止此类销售活动的规定，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反公平原则和诚实信用原则。

虽然有国内贸易部(1994)内贸函字第802号《关于禁止还本销售商品活动的通知》，但该通知并非是国家法律、行政法规，故不应当作为认定还本售房合同无效的根据，因此，在这种情形下，该还本售房合同是有效的，应依法保护。

如果买房人起诉要求开发商根据补充协议的约定支付相关费用，能否支持？

最高院法答网意见如下：

实践中“返本销售〞或者“变相返本销售”的形式较多，房地产开发企业与买受人之间的真实意思表示既有可能是真实的商品房买卖，也有可能是“名为买卖、实为担保”，甚至涉及非法集资或者非法吸收公众存款。

比如，以销售房产后返租，10年后租金等于房价，相当于10年回本，买方还获得了房产，这种交易方式国家是不支持的，但开发商可以快速集资，如果刑事上认定行为模式为非法集资，可能买房人就要走刑事被害人赔偿模式。

如果刑事不认定构成犯罪，民事上认为无效，对开发商来说，明知违反国家规定而为之，过后又请求认定无效，买房人得不到房，甚至房款的利息也得不到，有违诚信，不利于对购房人的保护。

周军律师提醒，返本销售协议的效力，应结合具体案件事实综合进行判断，不宜一概而论。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，既不影响国象安全，也不违背善良风俗的，法院一般不应当认定合同无效，当事人的合法诉求也会被支持。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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