冰雪的暗战 华发世界最大室内滑雪场遭融创“回购突袭”

来源：观点地产网

观点网 融创与华发从“杠杆联姻”到“回购罗生门”，这场博弈究竟为何？

“深圳没有雪，但有钞能力。” 在这座造型酷似蓝色鲸鱼的华发冰雪世界项目里，藏着世界最大的室内滑雪场——10万平方米的体量、1569米长的雪道、83米的最大垂直落差、463米的最长单道，再加上5条赛事级雪道，规模震撼业界。

如今，这座耗资超百亿打造的冰雪地标，已成为了华发股份流动的“现金池”。今年9月开业后热度飙升，试运营一个月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次，其中港澳游客整体占比超三成。

就在华发沉浸于项目红利之际，“老朋友”融创的突然出现，打破了这份岁月静好的和谐。

11月21日，距离项目回购权到期仅剩2天，华发股份收到了融创文旅的通知函，没有意外的“放弃”，只有一句颠覆过往的表态：“选择行使回购权，但原条款全部作废，需重新协商。”

这记猝不及防的“回购突袭”，撕开了两家房企最后的体面，让这场延续六年的合作博弈再次浮出水面。

杠杆式“闪婚”

博弈的开端，是一场各取所需的“商业联姻”。

2019年底，正值鼎盛时期的融创高调宣布，与深圳宝安区政府达成合作，计划在前海片区总投资367亿元打造“全球最大的室内冰雪世界文旅项目”。

超三百亿元的总投资足见其含金量——该项目并非单一的冰雪场馆，而是以“雪”为起点，涵盖10万平方米的全球最大室内雪世界冰雪中心、30万平方米的人才房社区华发新城、74万平方米的办公集群华发广场以及10万平方米的主题商业华发商都的超级综合体。

当时的华发正迫切想要打开深圳市场，而融创也正好相中了华发作为珠海最大综合型国有企业背后的资金实力，于是双方一拍即合，共同出资成立项目公司——融华置地，由融创持股51% 、华发持股49%。

不过，在拿地环节上，融创上演了一次“教科书级”的杠杆操作。

2020年11月，融创联合华发以底价127.1亿元竞得该项目地块，融创持股51%主导项目，不过其应缴的32.41亿元出资款，是通过质押项目股权，向华发关联公司借的款。

但对华发而言，这次合作是其进军深圳的跳板。彼时双方曾约定，华发负责开发最易变现的人才房，有权在建成后退出商办及冰雪业态。

2021年3月，项目正式动工，命名为“融创华发·深圳冰雪文旅城”，总投资计划182.9亿元，涵盖全球最大室内滑雪场、室内深潜基地、城市中轴绿洲客厅等七大业态，一时风光无两。

不过，双方的甜蜜期很快便随着融创流动性危机的爆发，戛然而止。2022年5月，融创债务爆雷，无力支付剩余地价款，项目也陷入停滞，两栋公寓只建了一半，冰雪世界主体工程搁浅，没有了当初的意气风发。

时间到了2023年1月，华发自救，其公告以35.7亿元现金方式收购融创所持有的项目公司51%股权以及相关债权0.12亿元。这也意味着，华发接下来需要独自承担剩余的65.55亿元地价款和项目后续上百亿元的投入。

但无意中，双方在收购协议中埋下了“拉扯伏笔”：融创保留2025年11月23日前的回购权，却未明确回购价格的调整机制。这一模糊条款，为日后的争端埋下了种子。

冰雪的暗战

接盘后的华发，面对着这巨无霸项目也不由地陷入两难境地。

一方面，彼时的华发正处于向核心城市大举扩张阶段，2020年、2023年华发权益拿地金额分别为299亿元、280亿元，直冲全国排名前十。

加速外拓之下，不仅需要大量资金的投入，同时进军核心城市也使得项目开发成本上升，造成盈利压力。2023年，华发股份归母净利同比下滑30%至18.38亿元；2024年归母净利润仅有9.51亿元，几乎腰斩。

另一方面，冰雪项目商办业态遇冷，周边大量人才房滞销，继续开发可能面临更大亏损。2023年初，人才房项目华发新城正式开盘，可项目均价为3万元/平方米，最低单价可到2.7万元/平方米，远低于人才房最高限价4万元/平方米。

在大环境不稳定之下，华发搁浅了“超创方舟办公集群”板块的打造，直至2025年7月做出了剥离资产的重大决定。

这一决定也让华发的账面出现赤字。今年7月，华发将项目中7块商业用地以44.05亿元卖给政府收储，较账面原值亏损14亿元，亏损额超2024年净利润的50%。

“虽然亏了十几亿，但拿到真金白银总比被套牢好。” 此次“割肉”也让华发剥离了低效资产，聚焦项目价值，其中冰雪业态成为绝对核心。

据国金证券研报对华发冰雪世界的盈利预测显示，中性预期下，该项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。

然而，谁也没想到，咬牙扛过了“至暗”关键期后，融创“回头”了。

2025年11月21日，在回购权到期前2天，融创发来通知函，明确告知其选择行使回购权，但提出“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，诚望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”的附带条件。

按照原协议，回购对价需覆盖华发35.8亿元收购成本及两年资金成本，预计不低于40亿元，且融创需在30个工作日内搞定融资、足额付款，否则视为放弃。

但融创显然认为，如今项目核心资产升值，原条款“不公”——毕竟华发已通过人才房销售回款72.5亿元，又收回44.05亿元地价款。

对华发而言，融创的“回头”无疑打乱了资金回笼计划。当前华发仍面临净利润下滑、资金链紧绷的问题，若回购谈判陷入僵局，不仅年末资金计划泡汤，还可能影响后续项目运作。

也许如今回购暗战的本质，是地产行业“风险与收益不对等”的缩影——但在这场跨越六年的博弈里，没有绝对的赢家。

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