法拍房“一房多主”，老业主vs法拍房买家，法律保护谁？

作为一名干了十几年房产案件的律师，最近看到湖北黄冈那个“法拍房办证难”的新闻，心里挺不是滋味的。起初，因施工方与开发商之间的纠纷，该项目的相关房屋被查封，在最早买房的124户业主努力争取和相关部门的协调下，124户业主开始自救，凑齐了剩余的房款，用于建设房屋，而政府、开发商承诺会将这124户房屋解封。但是在项目完工后，部分房屋始终未能办下来房产证。因施工方与开发商之间存在其他经济纠纷，开发商始终未能还清债务，施工方向法院申请拍卖该项目的相关房产，法院委托的评估公司实地勘察后发现省高院判决中，判给施工方具有优先受偿权的106套房屋中，部分房屋已经有人装修入住或大门上锁无法打开，遂将其中的85套进行司法拍卖。但这85套房中，有38套是此前出资自救的业主的房产。这85套法拍房，又被齐女士及其亲友等21人拍下。目前，由于部分房子被“占用”，暂时无法办理产权证。

一边是早期买房遭遇烂尾、积极自救且房子被查封了两次的“老业主”，一边是凑钱“捡漏”拍下85套房的“新业主”，现在都卡在了一纸房产证上。今天想和大家聊聊，如果不幸遇到这种“一房多主”的僵局，该怎么办。

如果您是早期业主，房子烂尾后自己掏钱续建，却被告知房子被查封了。您可以这样做：

1. 先查清楚关于查封的相关信息。明确查封法院是谁、查封时间是什么时候。

2. 抓紧提执行异议。核实自身是否符合以下任一条件，若符合，立即联系律师准备材料，向执行法院提交书面异议：

(1) 在查封前已经签了合同、查封前已实际占有该房产、已支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、不是您的原因办不下来证；

(2) 在查封前已经签订合法有效的合同、名下没有其他用于居住的房屋、已支付的房款超过合同约定的50%；

(3) 查封前已签订合法有效的书面合同、查封前已支付全部房款（或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行）、查封前已合法占有该房屋、不是您的原因导致房子没有办证。

注意：执行异议材料的完整性和准确性至关重要。

3. 联合其他被查封业主维权。通过政府信息公开等方式，核实开发商是否存在挪用预售资金、手续不全等违法违规行为，并视情况向相关部门提起违法查处申请；若相关部门未在法定期限内履行职责，可进一步提起行政复议或行政诉讼，多维度维权推动。

如果您是法拍房买家，买了法拍房却无法办理过户，您可以这样做：

1. 提执行异议。在执行异议中要求撤销涉案法拍房的拍卖行为。需注意：法拍房购房款需用于清偿债权人债务，若未及时提出执行异议，房款可能被法院划付给债权人，后续追回难度极大，因此，务必尽快启动异议程序。

2. 若拍卖公告未明确告知房屋存在占用情况，我们可以视情况主张拍卖程序有重大瑕疵，要求撤销拍卖、退还房款。