我们去创金合信电子城产业园REIT看了看

创金合信电子城产业园REIT于今年5月16日申报至上交所，7月2日，交易所发布了反馈意见。截至目前，基金管理人仍未进行答复。

本月，我们来到北京酒仙桥地区，实地探访了创金合信电子城产业园REIT的底层资产。

底层资产情况

底层资产共有3个项目，分别是电子城科技大厦、电子城研发中心A1楼、电子城国际电子总部4号楼，本次探访也是按照这个顺序进行的。

3个项目总建筑面积7.2万平方米，可出租面积6.52万平方米，截至2024年底，出租率为88.28%，项目估值11.1亿元。

（一）电子城科技大厦

电子城科技大厦位于北京市朝阳区酒仙桥路甲12号，靠近地铁14号线将台站，附近有链家总部、自如总部、豆瓣总部。项目可出租面积2.1万平方米，截至2024年底，出租率为76.96%。

招募说明书中附的照片应该有些年代了，根据街景地图，至少是2019年之前拍的，现在正门上方以及楼顶那两个巨大的广告牌已经拆掉了。

电子城科技大厦于2003年3月开始运营，地上16层、地下2层，为大楼服务的物业公司为电子城物业。现场的楼层索引展示了1~15层的租户名称，1楼有中国移动营业厅、Tims咖啡店、打印店，还设有美团外卖柜；2楼为中信建投证券营业部；14楼“混入”了蓝鲸自习室（将台店）。

另外，招募说明书中提到的北侧为毕淘买生活广场，其实现在的名称为新辰里（酒仙桥店）。

（二）电子城研发中心A1楼

电子城研发中心A1楼位于北京市朝阳区酒仙桥东路9号院1号楼，楼上有两个很大的“西门子”logo，1楼便是西门子工厂自动化工程有限公司。

项目于2006年5月开始运营，地上8层，可出租面积为2.91万平方米，截至2024年底，出租率为90.41%。

根据招募说明书，北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年入驻，在5层租了3722.71平方米，租期至今年5月底，并提出了续租意向。招募说明书还提到，北京链家进行了大量个性化定制装修，装修标准高，总成本约2000万元，企业搬迁成本较高。

现场楼层索引图显示，5层目前为玻色量子的子公司——北京量模芯算科技有限公司。

（三）电子城国际电子总部4号楼

电子城国际电子总部4号楼位于北京市朝阳区酒仙桥路6号院，临近地铁12号线高家园站，附近是知名打卡地——北京798艺术区。

该项目于2017年12月开始运营，地上15层，是3个项目中最新的。可出租面积1.5万平方米，截至2024年底为满租状态，因为这个项目被中国联合重型燃气轮机技术有限公司（简称“中国重燃”，国家电投子公司）整租了。

来到此处天已经黑了，由于是整租，1楼大厅除了前台外，还有一个中国重燃的企业展厅。不过大厅竖着一个标语牌，上面大意是未经预约禁止参观……

根据招募说明书，中国重燃于2020年入驻。原始权益人——北京电子城有限责任公司提前花了4900万元进行高标准装修改造，并为中国重燃提供了专家公寓、地下车位、员工班车、地下餐厅及库房等增值服务。

中国重燃是创金合信电子城产业园REIT底层资产的最大租户，租赁面积占可出租面积的23.05%、已出租面积的26.11%。

交易所反馈意见

7月2日，上交所对创金合信电子城产业园REIT的申报材料提出了反馈意见。

（一）关于租赁稳定性

反馈意见要求说明前2大租户——中国重燃、北京链家是否存在提前退租或到期换租的风险，相关定制化改造是否会影响后续招租。

（二）关于原始权益人

原始权益人报告期内营业收入、净利润持续大幅下降，2024年净利润为-11.01亿元，经营性净现金流持续为负。反馈意见要求分析持续经营能力、偿债能力，以及对项目运营稳定性的影响；此外，反馈意见还针对原始权益人涉房业务、运营管理能力等方面提出意见。

除了以上两大项，反馈意见还关注了估值与现金流、运营管理费用与决策机制、合规性等大项，并要求提高申报材料的可读性和可理解性。由于是项目探访，本文不详述。