加速REITs资产证券化，中国金茂22.65亿挂牌三亚丽思卡尔顿酒店

界面新闻记者 | 王婷婷

继三亚希尔顿酒店之后，中国金茂（00817.HK）又将三亚丽思卡尔顿酒店摆上货架。

11月24日，界面新闻从北京产权交易所官网查询发现，金茂（三亚）旅业有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌底价约22.65亿元，转让方为上海金茂投资管理集团有限公司，出售目的为资产证券化。

据了解，金茂（三亚）旅业有限公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房及套房，其中设有51间行政客房与套房，专属450平方米行政酒廊以及33栋私密别墅。

该酒店也是丽思卡尔顿品牌在中国较早布局的度假奢华酒店之一。

北京产权交易所官网显示，截至今年8月31日，金茂（三亚）旅业有限公司的营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元。

产权转让行为经过转让方股东会决议，决议文件为“关于同意发行三亚丽思卡尔顿酒店类REITs的批复”。

知情人士告诉界面新闻，“本次产权转让实际并非对酒店进行出售，而是对三亚丽思卡尔顿酒店进行类REITs资产证券化，主要基于公司整体战略安排，旨在进一步优化资产负债结构、持续压降有息负债规模，并非出于现金流层面的考虑。”

界面新闻截图自北京产权交易所官网。

截至目前，中国金茂尚未根据公开挂牌的竞价程序确定目标公司100%股权的受让方及拟议出售的对价，也未就拟议出售订立任何有约束力的协议。在确定目标公司100%股权的受让方后，上海金茂将与其签署产权交易合同。

据界面新闻了解，中国金茂目前共持有上海金茂君悦大酒店、三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂万丽酒店、长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店。

在这六处酒店资产中，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店收益最高。2025年半年报显示，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的平均房价为2054元，平均入住率80.5%，每间房收益为1654元。上海金茂君悦大酒店的收益紧随其后，每间房收益为1038元。长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店的每间房收益最低，为453元。

在11月25日至11月26日，界面新闻查询发现，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的房价为1975元/晚—91205元/晚。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉界面新闻，中国金茂此次以22.65亿元底价挂牌出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，并明确表示“目的为资产证券化”，实质上是把重资产转为可交易的金融资产，一次性兑现现金流，为公司减轻负债、优化资产负债表。

柏文喜指出，对酒店板块而言，这延续了去年出售三亚希尔顿的“轻资产”思路——即保留品牌管理输出、退出物业所有权，降低资本沉淀和后续翻新投入压力。

去年10月，中国金茂通过北京产权交易所公开挂牌转让金茂三亚的100%股权及相关债权，预计出售所得款项将用于未来投资及一般营运资金。其中，金茂三亚仅持有一家五星级酒店金茂三亚希尔顿酒店，于2006年开业，拥有492间客房。

两个月后，中国金茂发布公告称，最终确定的受让方为海南骊驰咨询有限公司（简称“海南骊驰”），最终转让总对价约为18.49亿元

柏文喜向界面新闻表示，“从市场时机看，三亚高端酒店在2025年仍具吸引力，挂牌底价对应2025年前8个月3778万元的净利润，静态估值约60倍，不算便宜，但资产稀缺性（446间客房、33栋别墅、成熟五星级）可能吸引险资或REITs平台接手。”

在其看来，此次这笔交易符合行业“由重转轻”的大趋势，对金茂而言是主动去杠杆、盘活存量；对潜在买家而言，则是获取核心度假资产、装入REITs或私募基金的稀缺标的，能否成交主要取决于买家对2025年后海南高端酒店现金流及资本化率的判断。

据界面新闻了解，中国金茂近两年加速轻资产转型，已通过长沙金茂览秀城REIT等案例打通“募投管退”链条。

具体而言，去年3月份，首批消费REITs之一的华夏金茂商业REIT正式在上交所上市交易。其基金底层资产正是长沙览秀城，为中国金茂旗下览秀城体系内运营最为成熟的购物中心。

近日，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金披露了2025年第三季度报告。报告显示，基金底层资产长沙览秀城运营表现亮眼，第三季度实现营业收入2573.4万元，同比增长12.79%；项目出租率进一步提升至98.64%，持续保持较高的出租率水平。

业内认为，若本次三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的交易完成后，中国金茂或转向品牌输出模式，保留运营影响力。而且，此次出售或在前两年就已做规划，接下来就等买家摘牌了。

作为央企开发商，中国金茂近两年的投资也有所收缩，拿地聚焦于一线城市。11月24日，在上海年内第九批次土拍中，中国金茂以底价37.26亿元拿下宝山区庙行地块，成交楼面价37000元/平方米。

从销售端来看，数据显示，2025年前10个月，中国金茂累计签约销售金额926.82亿元，累计签约销售建筑面积400.60万平方米。