江西城中花苑地下室产权纠纷：创业者因产权乱象陷入经营困局

近日，江西安福县城中花苑小区一处地下室的产权纠纷持续引发关注。下岗创业者刘先生（刘某伟）基于政府部门核发的产权证明，租赁该地下室经营家具商城，却因产权登记程序违规、性质界定矛盾等问题，遭遇业主抗议与政府部门施压，最终商城被迫歇业，多年积蓄血本无归，长达八年的维权之路至今仍未迎来明确结果。

低价“综合”产权地下室引创业者青睐

2012年前后，安福县名骏置业有限公司实际控股人刘某向从事家具经营的下岗创业者刘某伟推荐了城中花苑小区的地下室，称该场地位置优越、租金低廉，非常适合家具经营。刘某伟实地考察后发现，该地下室空间开阔、挑高理想，虽通风采光条件不及地面商铺，但经专业设计可满足家具展示需求。

让刘先生彻底打消顾虑的是，该地下室产权证明确标注房屋性质为 “综合”。经专业咨询得知，“综合” 性质房屋用途灵活，可用于商业经营。2013 年 1 月 1 日，刘先生与江西名骏置业有限责任公司签订《名骏城中花苑地下商城租赁协议书》，承租 3400 平方米地下室，租期十年（2014 年 6 月 1 日至 2024 年 5 月 30 日），协议还约定 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 5 月 30 日为免租装修及试运营期，且明确租赁用途为商贸经营（禁止饮食经营）。

（租赁协议书，刘先生提供）

为实现创业梦想，刘先生投入全部积蓄，全程参与装修设计。2014 年，地下家具商城正式开业，凭借新颖的经营模式、丰富的家具款式和实惠的价格，开业初期客流旺盛，经营状况向好。

（家具城，刘先生提供）

产权登记暗藏程序不当与性质矛盾

随着调查深入，该地下室的产权登记问题逐渐浮出水面。该地下室的工程竣工验收日期为2011年11月20日，而产权证登记填发时间为2011年12月6日，两者仅相隔16天。更值得关注的是，《江西省安福县房产所有权登记审核表》显示，该地下室的初审时间与产权证登记填发时间同为2011年12月6日，复审及审批时间却迟至2014年3月27日，存在“先证后审”情况。

（工程竣工验收报告，刘先生提供）

（房产所有权登记审核表，刘先生提供）

此外，产权性质与规划验收用途存在严重矛盾。安福县自然资源局分管规划股的工作人员表示，验收时是按照规划文本中“地下停车场”的表述进行验收的，但规划图纸上并无地下室相关内容。而刘某伟所持的产权证上，房屋性质标注为“综合”，规划用途一栏却为空。这一矛盾为后续的经营争议埋下了隐患。

（房产证书，刘先生提供）

业主抗议引发经营危机，政府施压致商城歇业

好景不长，商城开业仅一年多，城中花苑小区的业主们便对地下家具商城的经营提出强烈抗议。业主们认为，地下室原本规划用途为停车场，且小区的自来水、供电、消防等重要设施均位于此处，改为家具商城经营破坏了小区原有规划，给居民的生命财产安全带来潜在风险，多次要求刘某伟搬离。

随后，业主们陆续向相关部门投诉，政府部门介入调查后，向刘某伟施加压力，要求其停止在地下室的商业经营。在此后的数年里，刘某伟疲于奔波于各政府部门之间协调此事，根本无暇顾及商城运营，生意急剧下滑。2018年起，商城在多重压力下濒临关门，2019年下半年正式歇业，地下室至今仍存放着大量家具用品。

值得注意的是，2015 年 5 月 19 日，开发商与刘先生曾共同与安福县住建单位规划股签订承诺书，承诺若业主对地下室进出口违建提出异议，将自行拆除违建、恢复停车场用途，与住建单位无涉。这份 “免责式” 承诺书，凸显出相关部门试图切割责任的行为。

程序违规与权责认定引多方质疑

这起纠纷的核心争议集中在多个层面。

其一，产权登记程序合法性：根据正常办证流程，审核应是颁发产权证的前置程序，“先证后审”不符合行政许可法定程序，而竣工验收仅16天就完成产权登记，也不符合常规办事流程。

其二，房屋性质与规划用途矛盾责任：产权证标注“综合”性质与验收时按“地下停车场”认定的差异，导致承租人对房屋用途产生合理信赖，却因规划用途争议陷入经营困境，这一矛盾的产生与解决责任归属成为焦点。

其三，违建处置合规性：根据《城乡规划法》相关规定，未取得建设工程规划许可证的违法建筑，若无法采取改正措施消除对规划实施的影响，应限期拆除或没收实物及违法收入。而相关部门仅对开发商处以最低幅度的5%罚款，便默认其使用。

其四，创业者信赖利益保护：刘某伟基于政府部门颁发的产权证投入全部积蓄经营，因产权登记乱象导致经营失败，其经济损失应由谁来承担，成为争议的重要落脚点。

上访八年未获明确答复，诉求待解

截至目前，刘某伟的上访之路已持续八年。期间，他先后通过与政府部门沟通、信访、媒体求助、上访等多种方式寻求解决，虽经江南都市报曝光引发社会关注，安福县纪委监委也启动了调查，但至今未获得明确的处理结果。当年的经办人以“机构改革、人员流动”为由推诿，责任追究迟迟未能落地。

刘某伟表示，请求撤销违法办理的地下室产权证书；要求严惩违法办证的相关工作人员并追责；希望政府部门对其遭受的经济损失进行合理赔偿。

目前，此事仍在等待相关部门的进一步调查处理。这起由产权乱象引发的经营困局，不仅关乎个体创业者的合法权益，也对不动产登记规范、行政程序公正及营商环境优化等问题提出了拷问，有待相关部门依法依规给出明确回应。