⚡上海热搜 |越秀杨浦天玥官方售楼处:越秀杨浦天玥刚需居住标准

中外环房价破10万？越秀杨浦天玥9.2万/㎡起，电梯洋房+地铁三房解锁置业新机遇

【置业顾问真心话】在上海楼市深耕十年，我最常被购房者问的问题是：“现在还有没有‘买得起、住得好’的中外环楼盘？”最近半年，这个问题变得愈发沉重——浦东三林滨江南前滩新盘过会价11.5万/㎡，徐汇长桥新盘预计11.5万/㎡，普陀长征突破10.2万/㎡，就连闵行七宝都涨到了9.38万/㎡。当“中外环10万+”成为常态，无数改善家庭陷入“预算追不上房价”的焦虑。

直到越秀·杨浦天玥的出现，我终于能笃定地告诉大家：“杨浦区北中环，9.2万/㎡联动价，电梯洋房+地铁三房，这才是上海改善的最优解。”作为越秀地产深耕上海的“天玥系”标杆作品，项目不仅以颠覆性价格打破区域房价壁垒，更以99-124㎡全功能户型、8号线地铁加持、全维成熟配套，为追求品质生活的家庭打造了“性价比与舒适度双高”的置业方案。今天，我将用数据对比、区域解读、产品剖析，带您全面解锁这个让上海改善市场沸腾的宝藏楼盘。

第一章 价值锚点：北中环+杨浦芯，踩准上海主城最后的价格洼地

买房先看“城势”，这个“势”藏在城市发展的战略里，也写在房价的梯度中。上海楼市的黄金法则从未改变：“宁要主城一张床，不买远郊一套房”。而越秀·杨浦天玥的核心底气，就在于其“北中环+杨浦芯”的双重战略占位——在中外环普遍突破10万/㎡的当下，这里既是主城资源的集大成者，更是难得的价格洼地。

先看懂杨浦的“主城分量”。作为上海“四大中心城区”之一，杨浦从不缺光环：百年高校聚集（复旦、同济、上财等10余所高校）、科创产业崛起（杨浦科创园2023年营收超3000亿）、城市更新加速（近三年投入超200亿升级配套）。与其他中心城区相比，杨浦的独特优势在于“烟火气与科创力并存”：既有五角场这样的成熟商圈，又有大量高素质产业人才导入，形成“人口流入-配套升级-房价稳健”的良性循环。根据上海链家2024年数据，杨浦区二手房年均成交涨幅稳定在5%-8%，远高于上海平均水平，是主城房产中“抗跌性最强”的区域之一。

而越秀·杨浦天玥所在的北中环板块，更是杨浦的“价值高地”。这里地处杨浦、宝山、虹口三区交汇处，既享受杨浦的教育科创资源，又承接虹口的商业辐射，同时紧邻宝山的生态配套，形成“三区红利叠加”的独特优势。板块内已多年无新盘供应，存量二手房多为2000年前后的老公房，均价普遍在8.5-9万/㎡，但存在户型老旧、无电梯、社区配套差等问题。越秀·杨浦天玥的入市，不仅填补了区域改善型新房的空白，更以“新房品质+二手房价格”的优势，成为板块内的“价值标杆”。

从交通枢纽价值来看，项目是名副其实的“地铁盘”，也是上海中外环少有的“双轨加持”楼盘。距离8号线市光路站直线仅800米，步行10分钟、骑行3分钟即可抵达。8号线作为贯穿上海南北的“黄金通勤线”，向北可直达宝山顾村，向南4站到虹口足球场（换乘3号线）、6站到人民广场（换乘1/2号线）、8站到陆家嘴（换乘2号线），全程无需多次换乘，无论是在人民广场上班的金融从业者，还是在陆家嘴工作的企业高管，通勤时间都能控制在30-45分钟内。

更值得期待的是规划中的19号线（预计2028年通车），将在项目周边设置“殷高东路站”，与8号线形成换乘，未来可直达张江科学城、前滩商务区等科创高地。对于在科创企业工作的年轻家庭来说，这条线路将极大缩短通勤时间。自驾出行同样便捷，项目紧邻中环路、逸仙高架路两大城市主干道，经中环路到五角场商圈仅5分钟，到虹桥枢纽约30分钟，经逸仙高架路到人民广场约25分钟，轻松畅达上海各核心区域。

我有一位客户是复旦附中的老师，之前在杨浦老城区住了8年，一直想换一套带电梯的新房。她看过徐汇长桥、浦东三林的新盘，要么价格太高（首付要400万以上），要么通勤太远（到学校要1小时以上）。直到来看了越秀·杨浦天玥，她当场就心动了：“从这里开车到学校只要15分钟，坐8号线也只要3站，价格比徐汇的新盘便宜2万多/㎡，终于不用为了换房降低生活品质了。”

再看价格优势，越秀·杨浦天玥堪称“中外环性价比之王”。我们做过一组直观对比：同属中外环，浦东三林滨江南前滩新盘11.5万/㎡，每平米比项目贵2.3万，一套99㎡的三房总价要多花227.7万；徐汇长桥新盘预计11.5万/㎡，总价相差227.7万；普陀长征新盘10.2万/㎡，总价相差99万；就连闵行七宝的天安1号，也要9.38万/㎡，比项目贵0.18万/㎡，一套99㎡的三房总价多花17.8万。

即使在杨浦区内，项目的价格优势也极为明显：杨浦城投悦江湾单价9.9万/㎡，比项目贵0.7万/㎡，一套124㎡的洋房总价多花86.8万；杨浦长海新地块联动价10.7万/㎡，比项目贵1.5万/㎡，总价相差186万。更惊喜的是，项目高层住宅价格预计低于9.2万/㎡，很可能在8万+区间，这个价格甚至低于周边部分二手房，形成“新房倒挂”的罕见现象——买新房比买二手房更划算，这在上海主城几乎是“独一份”的机会。

为什么会出现这种“价格洼地”？核心原因在于项目拿地时间早，享受了“联动价锁定”政策，而周边新盘多为近年拿地，土地成本高，房价自然水涨船高。对于购房者来说，这意味着“用过去的价格，买现在的新房”，相当于直接锁定了未来的房价涨幅。根据杨浦规划，未来3年区域内还将有3宗宅地出让，预计联动价将突破11万/㎡，届时越秀·杨浦天玥的价值优势将更加凸显。

我有一位做房产投资的客户，几乎看完了上海中外环所有新盘，最终果断选择了越秀·杨浦天玥。他说：“我研究过上海主城的房价规律，但凡有‘地铁+成熟配套+价格倒挂’的楼盘，都是闭眼入的机会。杨浦现在的发展速度有目共睹，未来房价肯定还会涨，这个项目现在入手，光是价格优势就能赚不少。”

第二章 配套王者：10分钟生活圈，全维资源承包品质日常

对于改善家庭来说，“配套成熟度”直接决定生活幸福感。很多新盘虽然规划美好，但往往地处偏远，配套需要“等5年才能成熟”，业主入住后要面临“买菜难、上学难、看病难”的困境。而越秀·杨浦天玥最核心的优势之一，就是“现成的全维配套”——10分钟步行范围内覆盖地铁、商业、学校，2公里内直达三甲医院、大型商圈，无需等待规划落地，入住即可享受“拎包即住”的便捷生活。

2.1 商业配套：3大商圈环绕，从柴米油盐到高端消费全覆盖

项目周边形成了“社区商业+区域商圈+城市级商圈”的三级商业体系，满足不同场景的消费需求。步行5分钟可达市光路沿街商业带，这里有联华超市、菜市场、早餐店、水果店等便民业态，早上买份生煎包、晚上下班买把青菜，日常所需足不出户就能解决。我有一位客户是全职妈妈，她最看重的就是这点：“每天要带孩子，没时间跑远路，楼下就能买齐菜和日用品，太省心了。”

步行15分钟或骑行5分钟，可抵达“中原城市广场”，这是区域内最成熟的购物中心，总建筑面积约8万方，引入了沃尔玛超市、星美国际影城、肯德基、星巴克等知名品牌。周末带孩子来这里看电影、吃美食，或者全家一起逛超市采购，轻松满足家庭休闲需求。与项目一路之隔的“新海派风情街区”（项目自带），规划引入文创书店、精品咖啡、亲子早教等业态，未来将成为业主的“社交客厅”，下楼就能和朋友小聚。

驱车10分钟内，可直达“五角场环岛商圈”，这是上海北部的城市级商圈，总商业体量超100万方，聚集了合生汇、万达广场、百联又一城三大主力商场。合生汇的网红餐饮、万达广场的亲子乐园、百联又一城的高端零售，从年轻人喜欢的潮牌店到家庭所需的母婴用品，从朋友聚会的火锅烧烤到商务宴请的高端餐厅，在这里都能找到。我有一位客户是互联网公司的部门经理，经常需要和同事、客户聚餐，他说：“从项目到五角场只要10分钟，不管是工作应酬还是家庭聚会，都特别方便。”

对比其他中外环新盘，项目的商业配套优势尤为明显。浦东三林滨江南前滩的新盘，周边3公里内只有零散底商，大型商圈要到8公里外的前滩太古里；徐汇长桥的新盘，距离最近的购物中心也要5公里；而越秀·杨浦天玥的商业配套，无论是成熟度还是丰富度，都处于领先水平，真正实现了“步行即达的便利，驱车即享的繁华”。

2.2 教育配套：双名校加持，从小学到初中的优质教育链

教育是改善家庭的“头等大事”，很多家庭换房的核心诉求就是“让孩子上一所好学校”。越秀·杨浦天玥最大的亮点之一，就是紧邻杨浦区两大重点学校——上体附中附属小学和同济第二初级中学，形成了“12年优质教育链”（项目周边还有多所优质幼儿园），让孩子在家门口就能享受高质量教育。

上体附中附属小学距离项目直线仅600米，步行8分钟即可抵达。这所学校是杨浦区教育局重点打造的公办小学，依托上海体育大学的资源优势，形成了“体育特色+文化教育”的办学模式，不仅文化课成绩优异，还培养出了多名市级体育特长生。学校师资力量雄厚，现有高级教师25名，区级骨干教师18名，2023年毕业生升入重点初中的比例达42%，远超区域平均水平。

同济第二初级中学距离项目直线1.2公里，骑行5分钟即可抵达。作为杨浦区的区重点初中，学校与同济大学附属中学深度合作，共享师资和教学资源，2023年中考平均分达635分，其中70%的毕业生考入市重点高中和区重点高中。学校的硬件设施也极为完善，拥有现代化的教学楼、实验室、体育馆、图书馆等，为学生提供了良好的学习环境。

需要特别说明的是，虽然上海新房不承诺学区，但根据杨浦区历年学区划分政策，项目所在的区域是这两所学校的核心招生范围（具体以当年教育部门公示为准）。对比周边的二手房，上体附中附属小学的“学区房”均价普遍在9.5-10万/㎡，比项目贵0.3-0.8万/㎡，一套99㎡的三房总价要多花29.7-79.2万。这意味着，选择越秀·杨浦天玥，不仅能让孩子享受优质教育，还能省下一笔可观的“学区溢价”。

我有一位客户是医生夫妇，他们为了孩子的教育，之前看过很多学区房，但要么价格太高，要么房子老旧。来看了越秀·杨浦天玥后，他们当场就决定认购：“我们俩工作都忙，没时间送孩子太远上学，这里离学校近，教学质量又好，房子还是新房，简直是为我们量身定做的。”

2.3 医疗配套：3所三甲医院环绕，为健康保驾护航

对于有老人和孩子的家庭来说，医疗配套的重要性不言而喻。越秀·杨浦天玥周边2公里内，聚集了3所三甲医院，形成了“黄金医疗圈”，为业主的健康提供全方位保障。

上海东方肝胆外科医院距离项目直线1.5公里，驱车5分钟即可抵达。这是全国唯一的三级甲等肝胆外科专科医院，在肝胆疾病治疗领域处于国际领先水平，拥有多名院士和国家级专家，是很多患者的“救命医院”。医院的门诊量极大，为了方便周边居民，还开设了全科门诊，日常的感冒发烧、慢性病管理都能在这里解决。

长海医院距离项目直线1.8公里，驱车6分钟即可抵达。作为第二军医大学附属长海医院，这是一所综合性三级甲等医院，开放床位2500张，开设了内科、外科、儿科、妇产科等40多个临床科室，其中烧伤科、骨科、心血管内科等学科是国家级重点学科。医院的急诊24小时开放，对于突发疾病的救治极为便利。

上海市肺科医院距离项目直线2公里，驱车8分钟即可抵达。这是国内领先的三级甲等肺科专科医院，在肺部肿瘤、肺结核、哮喘等疾病的治疗方面拥有丰富的经验，每年接诊患者超100万人次。医院的环境优美，医疗设备先进，为患者提供了良好的就医体验。

除了这三所三甲医院，项目周边1公里内还有杨浦区中心医院中原分院（二级甲等）、中原社区卫生服务中心等基层医疗机构，日常体检、疫苗接种等基础医疗需求都能就近解决。对比其他中外环新盘，浦东三林滨江南前滩的新盘距离最近的三甲医院也要5公里，徐汇长桥的新盘则需要6公里，而越秀·杨浦天玥的医疗配套，无论是距离还是品质，都具有绝对优势。

我有一位客户的父母都和他一起住，老人患有高血压和糖尿病，需要定期去医院检查拿药。他之前住的小区距离医院有4公里，每次带老人去看病都要花半天时间，特别不方便。了解到越秀·杨浦天玥的医疗配套后，他果断决定换房：“现在从家里到医院只要5分钟，老人看病方便，我们也能更放心地工作。”

2.4 生态配套：3大公园环绕，在城市中享受自然绿意

在快节奏的上海，拥有一个便捷的休闲场所，是提升生活品质的重要保障。越秀·杨浦天玥周边3公里内，有3大公园环绕，为业主提供了“推窗见绿、出门入园”的生态生活。

中原公园距离项目直线仅500米，步行6分钟即可抵达。这是杨浦区北部最大的城市公园，总面积约6万方，园内种植了香樟、桂花、樱花、银杏等200多种花草树木，四季景色各异。公园内还有一个约8000㎡的人工湖，湖边修建了亲水平台和健身步道，早上可以来这里晨跑，晚上可以和家人一起散步，周末带孩子在草坪上野餐、放风筝，享受惬意的亲子时光。

黄兴公园距离项目直线2公里，骑行10分钟即可抵达。这是一座以体育为主题的公园，总面积约35万方，园内设有足球场、篮球场、网球场、健身路径等多种运动设施，还有一个大型的儿童游乐区。对于喜欢运动的家庭来说，这里是绝佳的去处，周末约上朋友来一场足球赛，或者带孩子来这里锻炼身体，都能释放压力、增进感情。

共青国家森林公园距离项目直线3公里，驱车10分钟即可抵达。这是上海市区最大的天然氧吧，总面积约115万方，森林覆盖率达80%以上，空气中的负氧离子含量是市区的5倍。公园内有大片的湿地、森林和草坪，是露营、烧烤、徒步的热门地点，每到周末都吸引着大量市民前来休闲度假。

我有一位客户是摄影爱好者，他特别喜欢公园的自然景色，之前为了拍一组樱花照片，要跑到10公里外的顾村公园。了解到越秀·杨浦天玥周边的公园后，他兴奋地说：“以后春天拍樱花、秋天拍银杏，出门就能搞定，太方便了。而且每天能在公园里散步，呼吸新鲜空气，对身体也特别好。”

第三章 产品力封神：99-124㎡全功能户型，洋房+高层适配所有改善需求

如果说区位和配套是越秀·杨浦天玥的“硬实力”，那么产品力就是它的“核心竞争力”。在上海改善市场，“户型不合理、空间浪费大、品质跟不上价格”是很多新盘的通病。而越秀·杨浦天玥作为越秀地产的高端“天玥系”作品，延续了“精工筑家”的理念，从户型设计、装修标准到社区规划，每一个细节都经过反复推敲，只为给改善家庭带来“居住舒适度最大化”的体验。

越秀地产作为成立于1983年的大型国有房企，在全国20余座城市打造了超200个标杆项目，其中“天玥系”是其高端产品线的代表，以“高品质、高舒适度、高性价比”著称。此前在广州、杭州打造的“天玥系”项目，均成为区域内的品质标杆，二手房价格比周边同类项目高出10%-15%。越秀·杨浦天玥作为上海首个“天玥系”项目，更是集大成者，在产品力上实现了“三大突破”：户型更实用、品质更高端、社区更舒适。

3.1 户型设计：99㎡三房+124㎡洋房，全生命周期适配

项目共推出两种主力户型：总高16层的99㎡三房两厅两卫（高层），以及总高5层的124㎡三房两厅两卫（电梯洋房）。这两种户型覆盖了“三口之家首改、二胎家庭改善、三代同堂居住”等多种需求，无论是现阶段的居住需求，还是未来5-10年的家庭结构变化，都能完美适配，实现“一步到位”的居住体验。

爆款高层：99㎡三房两厅两卫，刚需价格享改善品质

99㎡户型是项目的“爆款产品”，首开预约量已突破300组，成为上海中外环最受欢迎的改善户型之一。该户型采用经典的“飞机户型”设计，三个房间分布在客厅两侧，形成“中间公共空间、两侧私密空间”的布局，互不干扰，保证了每个空间的私密性。这种户型设计的最大优势是“没有浪费面积，每个空间都方正实用”，空间利用率高达83%，比周边竞品高出5-8个百分点，相当于多出4-7㎡的实用空间。

客厅面宽达到3.6米，与南向阳台相连，形成“客厅+阳台”的一体化公共空间，总面积约18㎡，足够容纳沙发、茶几、电视柜，甚至还能摆放一个小型的亲子游戏区或书桌。很多同面积段的户型会把客厅面宽压缩到3.3米以下，导致客厅显得狭小拥挤，而越秀·杨浦天玥的3.6米面宽，在同面积段中处于领先水平，保证了客厅的宽敞舒适。

南向阳台面宽3.6米，进深1.5米，面积约5.4㎡，采用“全景落地窗”设计，采光通风效果极佳。阳台预留了洗衣机和烘干机的位置，采用“上下叠放”的设计，节省空间，同时设置了上下水和电源接口，方便使用。业主可以在阳台摆放一个休闲桌椅，闲暇时刻晒晒太阳、看看书，享受惬意的生活。

主卧采用“套房”设计，是该户型的“核心亮点”，总面积约13㎡，配备独立卫生间和步入式衣帽间，给予主人极致的私密与舒适。对于有老人或孩子同住的家庭来说，独立卫生间太重要了，不用和家人抢卫生间，早上洗漱高峰期也能从容不迫。主卧南向飘窗面宽1.8米，进深0.6米，不仅增加了使用空间，还能作为休闲阅读的小天地。

两个次卧面积分别约9㎡和7.5㎡，空间方正实用，可根据需求改造成儿童房、书房或老人房。其中，9㎡的次卧可以摆放一张1.5米的床和一个书桌，作为儿童房或老人房；7.5㎡的次卧可以摆放一张1.2米的床和一个衣柜，作为书房或客房。很多同面积段的户型，小次卧面积只有5-6㎡，只能作为储物间，而越秀·杨浦天玥的两个次卧都能满足居住需求，真正实现了“三房全功能”。

厨房采用U型设计，是“最符合人体工程学”的厨房布局，洗切炒动线合理，操作空间宽敞，总面积约5.2㎡。厨房的台面长度达到2.9米，足够摆放电饭煲、微波炉、咖啡机等厨房电器；同时预留了双开门冰箱的位置，满足现代家庭的生活需求。厨房还设置了“防油烟倒灌”的烟道和“静音”抽油烟机，避免了油烟扩散到客厅和餐厅。

我有一位客户是三口之家，孩子刚上小学，他们之前住的是70㎡的两房，空间越来越拥挤。来看了这款99㎡的户型后，当场就决定认购：“客厅宽敞，孩子可以在这里玩玩具；两个次卧，一个给孩子当房间，一个当书房，我和老公终于有自己的工作空间了。独立卫生间也特别方便，早上不用再和孩子抢卫生间了。”

稀缺洋房：124㎡三房两厅两卫，低密舒适享品质生活

124㎡电梯洋房是项目的“明星产品”，总高仅5层，一梯两户设计，容积率低至1.2，是上海中外环少有的“低密洋房”。在寸土寸金的上海主城，洋房产品极为稀缺，尤其是总高5层的电梯洋房，更是“卖一套少一套”。对比周边的高层住宅，洋房的优势在于“居住密度低、私密性好、得房率高”，得房率高达85%，比高层高出10-15个百分点，一套124㎡的洋房，实用面积比同面积的高层多出12.4