银行都开始卖房了，房价还能止跌吗？普通人该如何判断“底”在哪？

最近，一个现象引发广泛关注：银行开始下场卖房了。

这不是危言耸听——越来越多的法拍房、抵债房被银行批量挂出，有的甚至打五折促销。这让不少人心慌：房价是不是还要继续跌？这个“底”，到底在哪里？

说实话，别轻信任何专家的“抄底预言”。与其盲目跟风，不如掌握一套属于自己的判断工具。今天，我们就用三步法，教你用“看得懂的尺子”，量一量你所在城市的房价是否接近底部。

第一步：算清楚你的“租售比”

什么是租售比？简单说，就是年租金 ÷ 房屋总价，得出的是这套房子的租金回报率。

举个例子：你有一套100万元的房子，月租金1万元，年租金就是12万元。那么租售比 = 12万 ÷ 100万 =12%。

听起来很高？但别急着高兴——这只是一个起点。

第二步：拿租售比和“合理回报线”对比

合理的租金回报率，应该至少覆盖无风险收益 + 城市流动性溢价。

• 当前十年期国债利率约为1.83%（无风险基准）；

• 再加上不同城市的流动性溢价：

• • 超一线城市：+0.5%

  • 一线/强二线城市：+1%

  • 普通二线：+2%

  • 三四线城市：+3%

比如你在二线城市，合理回报线 ≈ 1.83% + 1% =2.83%。

如果你房子的租售比连2.83%都不到，那说明：价格偏高，泡沫仍在。

但注意！租售比是“温度计”，不是“止疼药”。

历史上，美国房价暴跌时，租金回报率曾高达16%，依然无人接盘；东京某些区域回报率达6%-7%，价格照样阴跌多年。高回报≠立刻见底，它只能告诉你“贵不贵”，不能告诉你“会不会涨”。

第三步：真正见底的三大信号
只有三个条件同时出现，市场才可能真正触底

1. 二手房挂牌量不再激增，房东不再“一天一降价”；
2. 租售比稳定超过合理回报线，且连续三个月波动极小；
3. 银行直售房的折扣明显收窄，不再靠“五折甩卖”冲量。

这三点叠加，意味着：恐慌情绪退潮、供需趋于平衡、资产价格回归理性。那时，才是市场真正“出清”的信号。

给普通人的三条建议
1. 忘掉“买房必赚”的神话

过去几年，不少二手房跌幅超40%，甚至出现“房贷倒挂”——卖房后不仅没剩钱，还得倒贴给银行。尤其远郊板块，即便价格腰斩，也少人问津。

记住：地段，是唯一的护身符。核心区抗跌，偏远盘再便宜也要三思。

2. 现金流，比资产梦更重要

高杠杆是压垮普通人的最后一根稻草。一旦房价下行，月供就成了“烫手山芋”。手里有粮，心里不慌。留足6-12个月的生活备用金，比赌一套“未来升值”的房子更实在。

3. 政策托底 ≠ 价格止跌

政府出台利好，更像是给高速行驶的车装上“减速带”——让下跌变慢，但不等于立刻停车。银行下场卖房，也不是“终结者”，而是加速市场出清的催化剂，让价格更快回归真实价值。

最后送你一句话：

无论市场如何波动，真正的安全感，来自你手中的“尺子”。

学会计算租售比，盯住利率与折扣，守住现金流底线。等到市场真正停下脚步那天，或许就是“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的时刻。

你觉得现在是买房的好时机吗？欢迎在评论区聊聊你的观察和选择！

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