最高院：父母出资登记在子女名下的房产，是赠与、代持还是共有？

作者：周军律师.

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父母出资购买房屋却登记在子女名下，在离婚分割、债务执行等场景中，常引发 “赠与、委托代持还是家庭共同财产” 的争议。

那么，父母出资登记在子女名下的房产，是赠与、代持还是共有？

一、优先认定为 “赠与” 的情形（最常见）

根据《民法典》第六百五十七条，赠与是赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人接受的行为。符合以下条件的，法院优先认定为赠与：

1. 父母无明确相反意思表示，产权登记在子女个人名下（未婚子女），且子女已实际占有使用；
2. 出资时子女已婚，父母明确表示赠与子女一方（如书面声明、转账备注 “赠与 XX 个人”），登记在子女单独名下；
3. 无证据证明存在代持合意，父母仅以 “帮助子女购房” 为由出资，未约定产权归属或返还义务。

典型案例：最高院《吴勇、张志秀等案外人执行异议之诉民事申请再审案》

最高院认为，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。由父母出资修建的房屋，登记在其子女名下的，子女为该房屋的所有权人。即使父母提供该房屋相关的租赁合同等证据拟证明其为该房屋实际权利人，但鉴于双方之间存在亲密亲属关系，存在代为经营的可能，因此根据相关法律规定，作为产权登记人的子女仍为房屋的所有权人。

二、认定为 “委托代持” 的关键条件

委托代持需证明双方存在 “代持合意”，即父母实际享有产权，子女仅为名义登记人，需满足：

1. 存在书面代持协议（如《房屋代持协议》），明确约定产权归属父母、代持原因（如规避购房资格、方便贷款）；
2. 父母实际支付全部房款，且长期占有使用房屋（如缴纳物业费、水电费、实际居住）；
3. 子女未实际出资，也未参与房屋管理，无证据证明父母有赠与意图。

注意：仅以 “子女无购房能力”“父母实际出资” 不足以认定代持，必须有明确代持合意证据，口头约定需配合转账记录、居住证明等佐证。

参考案例：《宋增民、张晓梅所有权确认纠纷案》

三、认定为 “家庭共同财产” 的情形

家庭共同财产需体现 “家庭成员共同出资、共同使用、共同受益”，常见于：

1. 父母与子女共同出资购房，登记在子女名下，但各方有约定为家庭共同所有（如书面协议、聊天记录）；
2. 房屋用于家庭共同生活（如父母与子女共同居住），且父母出资系家庭共同积蓄，未明确赠与子女个人；
3. 子女婚后，父母出资时未明确赠与一方，且房屋用于小家庭共同居住，可能被认定为夫妻共同财产（而非家庭共同财产）。

典型案例：最高院《李灏舸与李瑞泉等申请执行人执行异议之诉申请再审案》

最高院认为，李洪霖、薛英于2004年12月代其女儿李灏舸作为买受人签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，于2005年3月9日将该房屋所有权登记在李灏舸名下，当时李灏舸不满7周岁(李灏舸于1998年5月出生)，为限制民事行为能力人。案涉房屋的上述抵押、租赁均明显超过李灏舸作为未成年人的日常生活所需；案涉房屋由李洪霖、薛英实际出资，亦长期由该二人掌控的公司占有使用，据此可以认定案涉房屋仍作为家庭共同财产经营使用。

周军律师提醒，父母出资购房登记子女名下，无相反证据默认赠与；有明确代持合意且实际控制房屋的，认定为委托代持；家庭成员共同出资且共同使用的，可能构成家庭共同财产。核心在于 “出资意图” 的举证，父母需提前通过书面协议固定真实意思，避免因产权登记与实际意图不符导致权益受损。复杂情形下建议咨询专业律师，规范出资与登记流程。

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