拿地两年多至今未开盘 北投置业通州一项目调规又更名

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

在拿地两年多后，北京北投置业有限公司（以下简称“北投置业”）在北京通州的新盘云帆汀澜近日改名为“栖澐湾”，终于离开盘又近一步。

《中国经营报》记者了解到，北投置业在通州的另一兄弟项目晟景汀澜同样开发缓慢。栖澐湾和晟景汀澜拿地时间分别为2023年和2022年，由于拿地后未及时开发销售，伴随着近两年新房市场产品升级，两项目后续面临的去化压力预计会较大。

栖澐湾于今年8月进行项目规划调整，待后续入市将直面区域内多个新盘竞争，而晟景汀澜入市两年去化率不足50%，不得不大幅降价，“以价换量”效果仍待观察。

项目调规更名

据了解，栖澐湾位于北京城市副中心1102街区，为东六环外张家湾古镇片区，距离地铁1号线、7号线花庄站约2.4公里，距离规划中的M101线张家湾站仅约200米，此线路已于2024年开工，预计2027年开通运营。项目西侧是环球度假区，北侧是城市绿心公园及运河商务区。

项目拿地时间为2023年6月20日，当时北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价2.57万元/平方米，期房指导价5.5万元/平方米，现房指导价5.7万元/平方米。根据当时的土地出让文件，总占地4.59公顷，建筑规模10.09万平方米，容积率2.2。

2023年11月，该项目公布了首版报规图，不过随后便没了下文。直至2024年11月28日和2025年1月2日，项目分别取得东西地块两张施工许可证，工程规模分别为8.44万和8.66万平方米。

今年1月26日，西区6003地块取得预售许可证，备案名为“云帆汀澜嘉园”，推广案名为“云帆汀澜”，但当时样本间迟迟未开放。

其间，北京新房市场进一步“内卷”。今年2月，北京发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》；3月国家标准《住宅项目规范》发布。在政策引导之下，房企新拿地项目纷纷提出按照“好房子”标准建设，得房率、层高相比之前产品大幅提升。此外，在社区品质及配套上也明显改善。

然而，新拿地的项目入市给区域内存量新盘带来了较大的去化压力，叠加销售端尚未企稳，市场整体承压，部分存量项目选择调规后重新开盘。

今年8月，北投置业对该项目进行大幅调规。与2023年11月首版报规图相比，取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅，整体呈点状布局；建筑高度从36米调至45米，规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4至15层的洋房及小高层；地上不计容建面增至499平方米。

同时，项目增加了“好房子”元素，设置邻里共享空间，将配套商业集中在下沉广场一层。

与今年多个调规的项目类似，栖澐湾通过阳台和设备空间增加了得房率，其中客厅飘窗改成内嵌式阳台，进深1.5米、赠送一半、可封闭；部分边户飘窗带转角，有的户型北向送了设备阳台。

据了解，该项目原来户型包括75平方米的两居、85、96平方米的三居以及120、140平方米的四居，得房率在75%～82%。

调整之后，户型变为79、89、107和110平方米的三居，以及120、140平方米的四居，得房率也有所提升，边户和大户型赠送面积更为明显。

有市场人士告诉记者，今年通州区新盘竞争激烈，加之客户买房预算缩减，因此小户型流速更快。一个典型的案例是通州今年新盘朝棠揽阅推出的69平方米小三居入市即快速售罄。

10月23日，栖澐湾取得建设工程规划许可证，建设规模17.32万平方米。近期，项目最新案名公布，由原来的云帆汀澜改名为栖澐湾，样板间开放时间待定。

据悉，该项目主体公司为北京北投宏象房地产开发有限公司（以下简称“北投宏象”），成立于2023年7月13日，由北投置业100%持股，法定代表人屈晨为北投置业总经理。

北投置业由北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称“副中心投资集团”）100%持股。副中心投资集团为市管国企，成立于2003年12月，主要从事城市投融资、建设与综合运营及保障性住房投融资与建设运营业务，北投置业是其旗下主要地产平台。

市场产品已经多次迭代

栖澐湾错失的这两年多时间里，通州新房市场已换了模样。

据了解，去年通州区共出让三宗地块，均由房企以底价摘得。然而，随着“双限购”政策放松，今年以来，在政策驱动建设“好房子”背景下，通州已拍出多宗高溢价地块。

记者了解到，今年年初，招商蛇口在通州老城区梨园板块的云璟揽阅项目开盘获得热销，项目定位“刚需+刚改”，共12栋楼367户，涵盖79～128平方米的二至四居。目前，项目网签去化率74%，成交均价5.7万元/平方米。

随后，4月8日，通州八里桥地块出让，吸引招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等几家房企竞拍。最终经过155轮举牌后，招商蛇口以27.082亿元竞得，溢价率16.28%。随后开发为朝棠揽阅，包括14栋洋房以及小高层，总计934套房源，于今年7月开盘后热销。据悉，朝棠揽阅东区原本规划有120平方米的大户型，经过调规后，全部改成69和89平方米的小户型，主攻刚需客群。目前，项目网签近50%，成交均价为5.8万元/平方米。

4月29日，通州梨园板块又一宅地出让，吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润4家房企参与竞夺。最终经过215轮交锋，中铁建以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%，随后开发为花语璟云，于今年8月开盘。

6月5日，副中心组团地块出让，由久未在北京土拍市场露面的中建玖合以74.91亿元底价摘得。该地块总用地面积11.28公顷，规划建筑规模近30万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目。

作为区域内的超级大盘项目，该组团地块预计将供应上千套房源，且户型涵盖刚改、改善以及高端等多重需求，其入市对通州在售新盘的影响不言而喻。中建玖合采取分批开发模式，率先开发的运河玖院于今年9月下旬开盘，首批推出764套，占一期总房源的90%。其中，200平方米以上的平层预售价突破8万元/平方米，刷新通州楼市预售价纪录，最终成交价在7.2万元/平方米左右。

此外，土桥板块还有去年11月拿地、今年5月开盘的金隅花溪云锦，以及此前开盘的缦云ONE，这两个项目与花语璟云同为改善盘。

随着新盘扎堆入市，区域内项目之间竞争加剧。此外，通州九棵树一宅地也于近期转正，挂牌出让起始价为12.36亿元。

值得注意的是，栖澐湾在通州的另一兄弟项目晟景汀澜也面临着去化难题。

晟景汀澜位于东五环和六环之间，距离通州商务园直线距离约1.3公里，北侧即通州区殡仪馆。2022年2月19日，北投置业的母公司副中心投资集团以13.3亿元拿下项目地块，建设用地面积3.31万平方米，建筑规模6.13万平方米。其中，住宅地块建筑规模约3.76万平方米，需执行套内“70/90”限制（70%的房源面积在90平方米以下），容积率1.6/1.7，控高36米。商业金融部分占比高达40%。

该项目同样开发缓慢，拿地21个月后才取得预售许可证，于2023年11月入市。项目总计410套房源，户型涵盖52～115平方米，拟售价格5.2万～5.6万元/平方米。2024年时，该项目最高成交价格约5.1万元/平方米，但随着市场下滑，价格随之下跌。渠道人士告诉记者，目前85平方米的三居室，总价335万元，单价已降至3.9万元/平方米。

由于近两年北京新房市场产品不断升级，晟景汀澜无论是户型设计还是得房率均已落后于新产品。据悉，目前通州市场新房得房率普遍在90%甚至更高，而晟景汀澜得房率仅为77%，85平方米的户型与今年新入市的朝棠揽阅69平方米户型套内面积接近。

截至目前，晟景汀澜网签194套，去化率47%，成交均价4.78万元/平方米，成交金额约8.7亿元，仅为拿地价的65%。

记者就通州栖澐湾和晟景汀澜后续营销计划联系项目公司，截至发稿未获回复。

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