北京拟修订商品房预售合同 源头化解交易纠纷

11月21日，北京市住建委发布关于对《北京市商品房预售合同示范文本（2025年修订 公开征求意见稿）》《北京市商品房现房买卖合同示范文本（2025年修订 公开征求意见稿）》公开征求意见的通知。

北京市住建委有关负责人指出，现行《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》示范文本自2017年推行以来，在规范商品房销售行为、提示商品房交易风险、减少商品房买卖合同纠纷、维护买卖双方合法权益等方面起到了积极作用。但随着《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国噪声污染防治法》《北京市物业管理条例》《北京市建筑绿色发展条例》等相关政策法规文件陆续颁布实施，以及当前房地产市场出现的新情况、新问题，需要对合同示范文本相关内容进行修订。

据了解，修订后的商品房预售合同示范文本共计九章、29条主条款和11个附件，涵盖了交易商品房的基本状况、成交价款、交付条件和手续、面积差异处理、规划设计变更、质量和保修责任、合同备案和不动产登记、前期物业管理等内容，明晰了出卖人和买受人相关责任权利义务。修订后的商品房现房买卖合同示范文本，因不涉及面积差异处理、规划设计变更等内容，共计七章、26条主条款和12个附件。

上述负责人介绍，以预售合同示范文本为例，主要修订内容包括：第一，更新了部分合同内容。将合同订立依据由合同法、物权法调整为民法典。根据《北京市物业管理条例》第十九条“前期物业服务合同期限最长不超过二年”有关规定，更新了示范文本第二十一条前期物业服务期限有关条款。根据《北京市建筑绿色发展条例》，在示范文本术语解释部分调整了“绿色建筑”定义、新增了“装配式建筑”“超低能耗居住建筑”“全装修”等定义；在示范文本第十六条增加了“是否采用装配式建筑以及是否超低能耗建筑”等内容。

第二，源头化解交易纠纷。一是针对商品房交易后出卖人提出的产权转移代办收费问题，示范文本第二十四条以双方约定方式，设置了“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，买受人选择产权代办服务的，双方再具体约定费用标准及承担主体。二是针对网签后纸质合同送达滞后问题，示范文本第二十五条增设了一条内容，买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金，从而保障买受人的权益。

第三，更有利于保护购房者权益。一是根据《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》有关要求，在“特别提示”部分强调了“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求买受人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件”的内容。二是根据北京市住建委于2021年3月印发的《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》有关要求，在“特别提示”部分强调了“出卖人不得代收、代缴应由买受人缴纳的税费，不得以缴纳代办费作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的内容。

上述负责人还表示，北京市商品房现房买卖合同示范文本与预售合同示范文本修订基本内容一致，因现房房屋特点，不涉及面积差异处理、规划设计变更等内容。