蒋铁峰空降中国南山，央企招商局下出“关键一手”

最近央国企地产的人事变动密集到什么程度？仅六月初至今，便有超20家房企董事长发生变动，相当于平均每周都有一把手“换人”。

在这场大洗牌中，最引人注目的一步棋，落在了蒋铁峰身上。

这位刚刚在9月升任招商局集团副总的猛将，在11月18日突然空降中国南山集团，出任董事长。

从招商蛇口董事长，到集团副总，再到执掌中国南山，蒋铁峰只用了两个月。但这不是普通的升迁，更像是一次临危受命的“点将”。

01

不到一年，三次换将

说起来，中国南山来头并不小。

1982年，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起成立，是新中国第一家中外合资股份制企业，时任招商局集团常务副董事长、中国改革开放的标杆性人物——袁庚任首任董事长兼总经理。

然而，就是这么一家背景极为雄厚的企业却在蒋铁峰空降之前，已经接连经历了近一年的高层震荡。

尤其在过去半年多时间里，甚至陷入了“一把手”空缺的尴尬局面。

这场动荡始于去年12月，当时杨国林不再担任董事长，由招商局集团副总经理王秀峰兼任。

然而不到半年，王秀峰便履新天津市副市长，中国南山的掌门人位置再度悬空。

其旗下的上市平台南山控股，也同样经历着剧烈的人事震荡。

今年1月，南山控股董事长杨国林、副董事长王世云和总经理舒谦集体辞职。

然而仅仅两三天后，剧情就出现了神反转——刚刚辞职的舒谦杀了个“回马枪”，不仅重返核心层，更是身份大变：不仅升为南山控股的董事长，此后还任职中国南山集团的总经理。

与此同时，总经理的空缺由邱文鹤火速补上。这位招商系“老人”从常务副总到扶正仅用了一个月，提拔速度之快令人咋舌。

这场人事地震波及甚广。

回望2024年，南山控股管理层已出现多轮洗牌：3月董事兼财务总监沈启盟辞任；4月董事陈波、李鸿卫及两位独董相继离开；9月独董西小虹期满离任，接任者宋德星甚至在尚未取得独立董事资格证书的情况下便上任。

据统计，短短一年间，南山控股已更换了整整10位核心高管。

02

中国南山，到底怎么了？

管理层频繁地震的背后，业绩压力可能是最直接的导火索。

要看清中国南山集团的处境，其上市平台南山控股的财报是一面真实的镜子。

2024年，南山控股业绩遭遇“滑铁卢”：营收仅83.98亿元，同比下滑30%；归母净利润更是巨亏17.73亿元，同比暴跌超过13倍。

表面看上去，2025年三季报释放出回暖信号——营收与净利润双双反弹，成功扭亏为盈。

而这份“好转”背后，仍潜藏着不容忽视的深层危机。

盈利能力持续疲软是首要问题。2025年前三季度毛利率为21.85%，低于去年同期的23.08%。

与此同时，南山控股的债务压力也不小。

截至2025年第三季度末，公司的资产负债率为73.92%，高于60.51%的行业平均水平，长期偿债风险需要关注。

管理层频繁地震与业绩压力，共同指向同一个根源——中国南山体系在战略和治理上遇到了问题。

以上海为例，南山控股在嘉定菊园、闵行华漕等边缘区域拿地，错失了北蔡、大宁等高价值板块；

而在深圳大本营，赤湾汇广场项目预期售价10万/㎡，实际成交价却遭遇“腰斩”，去化艰难。

从财务表现到战略落地，南山控股的系统性能力都面临着严峻的考验。

03

为什么是蒋铁峰？

面对中国南山这一复杂局面，招商局为什么选择了蒋铁峰？

与前任王秀峰横跨冶金、交通、港口的物流专长型背景不同，蒋铁峰是一位在地产领域战绩彪悍的“实力派”。

可以说，他的空降，绝非常规人事轮换，更像是极具针对性的“精准投放”。

这位从工程师成长起来的70后掌门，最引人注目的成就就是在华东战场。

2016年他执掌招商蛇口华东区域时，该区域销售额占比尚不足20%。通过深耕南京、上海等关键市场，他不仅将这一数字提升至超40%，更在2018年实现销售额突破700亿，一举超越深圳大本营，成为集团最重要的营收支柱。

这段经历充分展现了他精准的市场判断力和卓越的运营能力——而这，正是当前陷入业绩泥潭的中国南山最稀缺的核心能力。

更为关键的是，在行业深度调整期，蒋铁峰展现了出色的风险把控能力。在他治下，招商蛇口不仅稳居行业前列，更储备了超千亿现金，将负债率牢牢控制在40%左右。

——这种“稳中求进”的风格，也与中国南山当前急需的治理理念高度契合。

这样一个“能打仗、会打仗”的悍将，被派去执掌中国南山，用意再明显不过：要用集团层面的力量，对中国南山的地产资源进行重组与盘活。

据传，蒋铁峰是个注重细节的管理者，在招商蛇口期间，从项目选址到产品设计都会亲自把关。

在他带领下，招商整体的拿地水准和产品实力都实现了质的飞跃，合肥招商玺、上海康定壹拾玖、南京瑞玺RICI等项目都在顶豪市场打响了名声。

更重要的是，他处理存量资产和投资失误的经验丰富，曾通过“老盘新做”等方式，成功盘活了不少存量资产。

百年央企的棋局里每步都藏着深意。

可以说，蒋铁峰的空降是招商系加强控制、注入资源的精心一步。

04

能不能救得了中国南山？

那么，蒋铁峰能带领中国南山走出困境吗？

坦白说，这是一场硬仗。

地产行业的天变了。“借钱-扩张-赚钱”的循环已然失灵，高杠杆、快周转玩不转了。如今的生存法则很简单：不看谁跑得快，就看谁活得更久、更稳。

企业要想活下去，必须完成两大转变：一是彻底换脑子，告别规模迷恋，将财务安全置于首位；二是重新练内功，回归商业本质，让产品贴近用户、运营精打细算、投资精准研判。

从“规模竞赛”转向“质量比拼”，对管理者提出了极高的综合能力要求。即便是央国企，若缺乏过硬的经营本领，同样面临巨大压力。

不过，蒋铁峰上任后的人事布局，已透露出清晰的破局思路。新加入集团董事会的舒谦和李锋，组成了一个黄金组合：

舒谦是南山自己培养的“老将”，懂物流又熟地产，能确保业务平稳过渡；李锋则是招商局派来的“资源桥梁”，旨在打通两家在物流、地产领域的资源协同。

蒋铁峰接手中国南山，既是对他个人能力的终极测试，也决定着这家老牌企业能否在行业新周期中找到属于自己的位置。

这场大考已经开场，答案即将揭晓。

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