胡建：灵活办公市场连接器，WeWork 中国 2.0 时代的价值重构｜2025不动产资管峰会

本文为胡建先生在2025观点商业年会之不动产资管峰会发表的演讲。

胡建（WeWork中国首席技术官）：非常感谢观点机构作为主办方，邀请提供这次交流的平台。今天我跟大家分享的主题是“中国灵活办公市场的连接器”，看看WeWork中国如何从1.0时代蜕变到2.0时代。

行业正经历比较困难的时期，但在WeWork中国的视角，看到是一个非常好的机遇。不管是国家对新质生产力的倡导，还是群众对于美好生活的向往，都催生了大家对于品质办公的新需求。

在此背景之下， WeWork中国内部的观点：“我们想知道WeWork中国能为灵活办公提供什么样的市场价值，或者说从WeWork中国的市场定位来看，我们如何做到灵活办公行业起起伏伏之后的价值回归，我们认为有两个关键点。”

第一个是极致的灵活性。尤其是在市场环境不确定性很强的前提下，灵活办公所提供的极致灵活性是我们的如今非常重要的优势。

第二个是品质感。大家对联合办公与灵活办公的关联印象可能是比较人性化的设计、比较好的空间装修以及一体化服务，这就是我们业态本身能为行业提供的系列价值当中另一个重点。

欧美市场跟我们不在同一个周期，但在灵活办公的趋势上是具有参考性的，在此以美国2025年2月份的数据举例。

首先，全美在灵活办公空间的数量为7800个，数量相对庞大，年环比增长大约为15%，同时灵活办公空间的在管面积是1.4亿平方英尺，换算过来大概是1400万平米。这一数据释放出市场对灵活办公的接纳信心。

在这样的大背景之下，我们内部也一直在思考和做调整，接下来分享一下WeWork中国从1.0到2.0的迭代过程。

历多年的深耕细做，如今的WeWork中国已从1.0 时代升级到2.0时代，在1.0时代，我们的核心竞争力是空间设计、社区运营和销售体系，通过先进的空间设计理念，我们为业主赋能，让其办公空间更加有市场竞争力，通过线上线下结合的销售体系，我们把会员吸引过来，通过高品质的社区运营，我们把会员留下来、服务好，成为长期合作伙伴。在过去我们既服务了非常多的全球500强企业，如微软、耐克等，也服务了非常多的中国独角兽企业，比如头条、小红书、DeepSeek等。 在我们保持我们原有核心能力和服务好品质企业的同时，我们也在不断的升级我们的核心能力，去更好的满足市场上越来越多元化、个性化的办公空间需求。从而进入到WeWork中国2.0时代，我会用「灵活、创新、科技」三大核心竞争力，去更好的服务我们的会员和业主。

我们现在在做两部分事情，持续提升上限以及扎实筑牢底线。

先来看“上限”在哪里。很多会员非常喜欢我们的社区风格，那么为什么我们的会员愿意买单呢？这中间有三个核心的要素。

第一个是前面提到的极致灵活性，因为灵活性是我们这个赛道当中非常重要的抓手。客户可以和我们以不同时间周期、不同租约形式进行签约，WeWork中国也可以为客户定制贴合实际服务需求的合作。

第二个是我们的社区活力。很多人非常喜欢我们的社区空间，感觉跟普通空间不一样。现在是AI时代，大家有一个很流行的词叫vibe working这个词在我们的社区里也是经常被提到、被大家认可的核心要素。

当然，一站式服务一直是我们的强项。从最基础的工商财税，再到比较全面的IT支持，再到更多的个性化增值服务，都能够为我们的会员企业提供，这就是我们在提升上限方面做的核心工作。

接下来，跟大家分享一下我们今年6月份新发布的灵活办公科技产品-- “悠座FLEXJOY”，设计思路是在时间和空间颗粒度上为我们会员提供更多的选择和灵活性。

我们的新产品基本覆盖所有的空间类型，灵活工位也可以按小时开始预定，还做了专享办公室。专享办公室是以时间零售的形式售卖办公空间，可以以一天的时间切片来使用办公室。这个切片已经非常细，也是我们产品精细化的重要抓手。

筑牢成本底线方面，我觉得精细化运营是未来非常重要的核心竞争力，这也是WeWork中国一直在追求和努力的方向。所以在过去两年，我们在精细化管理社区方面做了很多创新。

首先是空间节能。截至目前，在全国范围内我们拥有近70个的自营项目，条件允许的情况下，我们管理的楼宇都已经覆盖了自研的BMS系统，通过全自动的方式把空调BMS和运营系统进行打通，可以精细化管理开关，不需要人为干预。

根据去年做的测算，能源费是我们社区运营当中比较大的支出。通过空间节能方式，空调的节能基本能达到30%。这种精细化的管理能让我们的管理颗粒度变得非常细，同时不会影响客户的体验。

同时，我们把空调控制能力开放给每一个会员，所有会员在有这套系统的楼宇里面，都可以自己控制头上的出风口。不论冬季还是夏季，都不需要有专门的人员固定在办公区域响应客户需求，也帮助我们提升了服务效率。

然后是三保提效，我们也应用物联网的方式，给每一个保安、保洁一个智能工牌，把所有日常工作都细化为每一个工作任务、工作计划，追踪所有一线的三保人员的实时状态，以及工作计划的完成程度。我们还可以分析出每一位三保人员实时停留的节点，对应他的工作计划，就能够看出工作忙闲程度，从而进一步调整人员配置。通过这种方式，我们三保工作基本可以减掉20%人力。

我们现在在做的包括社区标准，社区质量控制体系，以及围绕质量控制所发现问题的培训体系的正循环飞轮等一些系列尝试，都在持续提升运营效率，用更低的成本去给会员提供更好的服务，所以“上限”是持续往上去提升的。

我们很多同事平时也会开玩笑，说系统把这些事情都做了，是不是以后就不用他们这些人了，我说并不是。我们社区同事未来的工作重心，或者说他们可以创造更多价值的地方，就在产品力。

让重复性的工作变得越来越少，让我们的员工也能够专注在如何更好地和客户交互，让客户感受到更多的情绪价值，这就是我们对“上限”和“底线”的整体思考。

回到我们今天的演讲主题，WeWork中国将自己放在“中国灵活办公市场的连接器”的定位上，因为我们做了很多努力和尝试，不管是提效创新，还是做新产品的研发，这些工作也给我们带来非常大的收益，对我们日常的运营带来非常大的帮助。

同时，WeWork中国一直在做产品创新、服务创新和商业模式创新，我们的产品和服务已经不仅仅停留在办公空间领域，已经延伸到跟办公相关的各项服务领域。我们的商业模式也不仅仅是租赁模式，而是延伸到轻资产运营模式和系统合作模式等。截至目前，我们已成功与多家业主方达成「空间互联」创新合作，将近100个合作办公空间紧密连接，期待更多伙伴的加入，构建一个全新的灵活办公生态。

通过这样的合作，我们也希望提供内外兼修的价值赋能。第一个是对内的精细化运营赋能，包括我们的SOP、核心招商能力、会员网络、精细化服务会员的能力以及配套的软件系统工具。这些能力我们都已经把它产品化，能够和我们的业主合作伙伴进行分享。

第二个是如何对外提升我们的产品力。除了工位和会议室之外，把我们现在做的极致使用空间的新虚拟产品也能够给到业主合作伙伴。所以，不管是联通各类写字楼的资源，还是空间预定和增值服务能力，以及day pass、access pass这种pass类产品的共享能力，我们在做很多尝试，希望通过内外两种方式，为我们的合作伙伴在精细化运营和产品丰富度上提供更多的支持和赋能。

整套体系基于我们自研系统平台悠座“FLEXJOY”，我们当前也有一些已经在合作中的业主完全是由这套系统支撑运营的。当前，我们WeWork中国自有的12个城市，70个社区，640个会议室，以及一百多个共享办公室的库存都在我们的空间互联平台上架，同时拥有10个合作伙伴，20个楼宇和60个会议室的初期规模。

今天跟大家分享，也希望未来我们有更多机会和更多的业主合作伙伴能够在这个平台上有更多的未来潜在合作。

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