北京楼市：这种房子，不能留，统统卖掉吧

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

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房姐你好，经朋友介绍关注了你们公众号，我有一套西城月坛学区建邦礼仕阁的次新房，83平大一居，价值800多万，目前租金16万一年。现在纠结的是不是留着这套房，买了十多年了升值不是太好，但又因为是月坛学区的，总感觉卖了可惜，以后西城区几乎不可能有这种房子了，想听听您的看法。

房姐回复：

你这个房子楼龄新，但是户型很小众，西城房源一般都是经济实惠型的，刚需小两居、紧凑三居才是主流，你这83平的大一居，在西城楼市里算“奢侈品”，但这奢侈不顶用啊！

一居的硬伤太明显：功能性拉跨。一家人在一起生活，肯定得改两居，但改完之后，居住体验就差很多，而且这小区一居还都是东向或西向，采光差点意思。

所以，我的建议你如果用不到学区，还是要尽快卖掉，一方面是房子本身有短板，升值乏力不是偶然；另一方面随着新生儿数量减少，未来生源下降，学区房是不是还像现在这么紧俏这都说不好，尽管你是月坛的学区，本身比较强势，但是如果整体生源下来了，再厉害的学区，还是会受一些影响的，不如换成真金白银踏实。

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房姐，我关注您好久了！23年前听了你的建议，把丰台老破小卖了，现在看也算是卖到高点了，真的十分感谢您。我现在住在望京西园，这房子是父母很早之前买的，户型不太好。因为孩子在后沙峪上国际学校，所以想换到后沙峪去，还想一步到位买个别墅。但望京这边的中介说，别墅不如普通住宅，我有点纳闷，您是怎么看的啊？

房姐回复：

特别感谢你这么久的关注！首先得肯定你的想法，后沙峪离孩子上学的地方近，而且别墅的居住品质确实比普通住宅高，要是你单纯就是想住得舒服，换别墅肯定没问题，完全不用太纠结保值增值、涨涨跌跌的事。买房本来就是为了满足自己的需求，你需要住品质好的，那换过去就值。

不过有一点需要注意，别墅和普通住宅相比，在流通方面天然就有劣势，一方面是总价高，能承担这个预算的买家本来就少；另一方面是位置远，不像市区普通住宅，受众面更广。

而且别墅还有个容易被忽略的点，别墅的装修和后续维护，通常要花不少钱。这部分费用等以后卖房的时候，很难通过房价溢价收回来，买家大概率不会为这部分费用买单。

所以总的来说，还是得从你自身需求出发。当下这个市场，不用太纠结“值不值”，你需要它，它能解决你的问题，那它就值。你要是想清楚了住别墅的好处和要承担的成本，那就大胆换，别被中介的话影响了自己的判断！

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房姐好，经常阅读你的文章，觉得十分受用。本人在金融街工作，房子在长阳半岛两居，居住和通勤尚可。但因为父母要来北京养老，所以有换大面积的想法。另外孩子在长阳上学，也有到西城小升初的想法。请问您有什么建议？或者请帮忙分析一下思路，包括在长阳本地置换。现有房子卖掉后能有200余万，加储蓄与贷款预计买700或800万左右的。

房姐回复：

先给你泼个冷水：长阳本地置换直接PASS！700-800万的预算买房山，纯属性价比倒挂，现在买进去，以后想换房，大概率是“砸手里卖不上价”的结局。

目前置换的话，主要看你孩子的情况，要是孩子已经四五年级，马上要小升初，那别犹豫，一步到位置换西城！这个预算在西城能淘到不错的两居或小三居，自住兼顾上学。

但如果孩子还小，或者你没那么执着于顶尖学区，那丰台是个好选择。沿着4号线、19号线、10号线往南看看，草桥、大红门、新宫板块，到金融街通勤半小时内，这个预算能买个品质不错的次新小区，住的舒服了，学校肯定就没那么好，看你自己怎么取舍了。

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