万科启城家园学位学校：学区划分~万科启城家园学区怎么样

万科启城家园学位学校：万科启城家园学区划分~万科启城家园学区怎么样

依据2024 - 2025年龙华区学区划分政策，万科启城家园覆盖全龄段教育配套，学区划分清晰，且对应学校多为区域重点打造或评级较高的院校，整体学区实力在观澜片区处于中上游水平，具体情况如下：

1. 学区划分

|教育阶段|对应学校|补充说明|

|幼儿园|项目自带9班公立幼儿园|幼儿园建面达2400㎡，可就近满足业主子女的学前教育需求，无需远距离择校。|

|小学|龙华区第三外国语学校小学部|同时可共享龙华区外国语学校教育集团福城校区（小学部借址区第三外国语学校）、观澜第二中学教育集团观澜第二小学（借址原观澜党校）的学位资源。|

|初中|龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学教育集团观澜校区、观澜第二中学|属于共享学区，家长可根据孩子学习情况、是否需要寄宿等需求灵活选择就读学校。|

2. 学区整体水平

- 核心学校硬件与师资过硬：核心对应的龙华区第三外国语学校是区政府重点打造的九年一贯制外国语品牌学校，占地2万平方米，总建面4.6万平方米，规划54个教学班，配备160余名教职工，不管是教学硬件设施，还是师资配置，在区域内都属于顶尖水平，能为学生提供稳定优质的教学。

- 多所优质学校加持：初中对应的观澜第二中学是省一级学校，自1991年创办后，先后获评市、省一级学校，教育集团化运作进一步整合了优质资源，教学质量有长期稳定的保障；龙华高级中学教育集团观澜校区作为龙华区第一所公办寄宿制初中，以精英化培养为特色，能为学生提供多元化的成长路径，适配有寄宿需求的家庭。

- 周边教育氛围浓厚：除了对口学区学校，小区周边3公里内还有丰富的教育补充选择。比如市一级的观澜第二小学、区域老牌名校观澜中学，还有市属重点高中深圳第二外国语学校等。同时还有锦明学校、新园学校等民办学校，形成了多元化的教育圈层，能满足不同家庭的教育偏好。

注意事项：

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龙华观澜万科启城家园是位于福城街道的大型综合住区，已在2024年12月现房精装交付，兼具交通、商业、教育等配套优势，同时也存在地段和周边环境等短板，以下是详细基础信息与全面介绍：

核心基础信息

|类别|详情|

|具体位置|龙华区福城街道观澜大道与碧澜路交汇处西北侧|

|开发商|深圳长湖置业发展有限公司|

|物业相关|万科物业，物业费5.08元/㎡·月|

|产权性质|70年产权普通住宅|

|社区规划|总占地面积41602㎡，总建筑面积52.8万㎡；容积率5.07 - 6.14，绿化率35%；共规划1402套房源，搭配1794个停车位，车位比约1:1.2；楼栋总高约30层|

|交付情况|2024年12月现房交付，精装交付标准达3500元/㎡|

|主力户型|主推79 - 115㎡三至四房，例如81㎡三房一卫、96 - 99㎡三房、112 - 115㎡四房等|

|价格情况|备案均价约5.5万/㎡，2025年在售房源单价低至3.66万/㎡起，总价范围大概在287万 - 530万，还会搭配赠物业费、购房补贴等福利|

全面配套介绍

1. 交通配套

- 地铁：紧邻地铁4号线长湖站，步行直线距离约500米，9站可直达深圳北站；规划中的18号线将与4号线交汇于长湖站，22号线与4号线交汇于松元厦站，未来轨道交通会进一步完善。

- 地面交通：周边有长湖头村站，通行E36、M225等10条公交线路，可通达深圳北站交通枢纽、南山汽车站等多个站点；临近梅观高速、沈海高速等，且旁侧的观澜大道正在改建为双向8车道，自驾出行效率将提升。

2. 教育配套

项目自带一所2400㎡的9班幼儿园，且已完成主体建设。学区方面，小学对应龙华区第三外国语学校小学部，初中学区可共享龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部以及省一级的观澜第二中学。此外，1.5公里内还有市一级的观澜第二小学、锦明学校等多所学校，覆盖全龄教育需求。

3. 商业配套

自身配套约7.98万㎡商业，对面的万科旧改用地还将配套约5.6万㎡商业，合计可享受约13.58万㎡商业体量。同时1.5公里范围内还有观荟里Iconic Mall、天虹商场福民店、德莱斯义务商贸城等商业体，日常购物和休闲娱乐需求都能就近满足。

4. 休闲与医疗配套

- 休闲：周边3公里内有69个公园，像张云岫夫妇墓、人民路街心公园等，不过南侧曾规划的长湖公园处于搁置状态，目前周边大型市政公园相对稀缺。另外项目还规划建设街道级群众文化体育中心，可提供基层公共文化、体育相关休闲服务。

- 医疗：周边3公里内仅有2家医院，且无三甲医院，主要依赖龙华区中心医院，整体医疗资源数量少、等级有限，难以满足居民的高规格医疗需求。

项目核心优劣势

1. 优势

- 现房与品质有保障：现房交付模式能让购房者“所见即所得”，规避期房交付风险，且万科的品牌开发与物业服务口碑较好，精装交付也省去了业主装修的麻烦。

- 商业潜力大：自带超7万㎡商业且周边还有规划商业用地，未来商业成熟后，不仅方便业主生活，还可能提升房产的保值性。

- 交通持续升级：现有地铁4号线保障日常通勤，规划中的两条地铁线以及改建的观澜大道，会让后续出行更加便捷。

2. 劣势

- 地段与环境一般：位于观澜片区，距离福田等核心城区较远，且周边多工厂和城中村，城市界面较粗糙，部分区域处于旧改阶段，居住氛围和整体形象不如龙华红山等核心片区。

- 容积率偏高：5.07 - 6.14的容积率意味着居住人口较密集，可能导致高峰时段电梯等待时间长，小区公共活动空间拥挤，影响居住舒适度。

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总结：

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