估价200万房产，150万成交！银行打折卖房，购房者能捡漏吗？

本文来源：时代周报 作者：刘子琪

低于市场价五折就能拿下一套二手房？

近期，有关“银行直供房”等话题多次登上微博热搜，引发网络热议和关注。一处市场估价约200万元的房产，在某第三方拍卖平台上以150万元成交，由银行作为出售方完成交易。

这并非孤例。时代周报记者注意到，11月以来，多家银行通过线上平台直接销售房产，从国有大行到地方农信社，纷纷下场亲自卖房，价格普遍低于市场价格。

所谓“银行直供房”，其本质是银行处置不良贷款的一种手段，当企业或个人借款人无力偿还贷款时，银行通过司法程序收回作为抵押物的房产，完成债权剥离取得清晰产权，然后直接以产权人身份出售或出租。

近年，银行直供房挂牌量激增，规模突破历史纪录。对此，中国城市专家智库委员会常务副秘书长、浙大城市学院副教授林先平告诉时代周报记者，银行直供房数量增加的原因，主要是银行为了加快不良资产处置，提高资金回收效率，同时当前房地产市场调整期，银行通过直接销售可以减少中间环节，更快变现资产。

银行直供房挂牌量激增

目前，在阿里拍卖与京东资产平台中，多家银行正挂牌销售房产，前者甚至专门设置了“银行清仓”版块。其中，兰州银行、兰州农商银行、建设银行、农业银行、华夏银行等均有挂牌房源。

具体来看，城商行与农信社成为直售房的主力军。据京东资产平台不完全统计，截至目前，兰州银行挂牌直售房产超1700套，吉林银行超2000套，天津银行接近1300套，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万套，辽宁农信系统累计挂牌超1.1万套。

银行直供房增多，或与传统的法拍房“卖不动”有很大关系。过去，法拍房因存在“捡漏”机会而备受市场关注。2023年，中指研究院发布的《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，创下新高。

不过，尽管2023年全国法拍房挂拍套数较上一年增加36.7%，但成交数量仅为14.9万套，较2022年增加2.02万套，成交总金额3004.1亿元，基本与上一年持平。

今年前10个月，全国法拍房市场呈现“量价齐跌”态势，累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7%；最终成交拍品数量为13.8万套，同比下降2.4%；总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5%。

另外，银行不良贷款压力攀升，也是导致银行直供房增加的原因之一。苏商银行特约研究员张思远告诉时代周报记者，2025年9月末商业银行不良贷款余额达35224.78亿元，个人住房贷款不良率持续上升，银行通过直售快速处置抵债房产以缓解压力。

张思远进一步分析表示，根据《银行抵债资产管理办法》，抵债房产需2年内处置，否则面临惩罚性风险权重。银行通过直售降低资本占用，同时补充利润。

那么，这些银行直供房从何而来？时代周报记者整理发现，一部分银行直供房来自司法拍卖流拍后的“以物抵债”。以中国银行潮州分行挂牌的潮州市奎元北街新城花园一处房产为例，阿里资产平台显示，该房产曾于10月21日和11月4日进行了一拍和二拍，起拍价为64万，均以流拍告终。

另一部分则是银行通过司法程序主动取得。例如，兰州农商行通过法院强制执行，获得沈阳智峰房地产开发有限公司名下育才壹品小区的200多套住宅。天眼查显示，该公司被执行金额高达4.6亿元，目前还欠兰州农商行共计2.94亿元。

和法拍房相比，银行直供房的债权纠纷风险较低。张思远称，银行直供房在出售前已完成债权剥离，产权完全归属银行，与原债务人无关联。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇则对时代周报记者表示，“债权纠纷”这个担心，关键要看顺序。大多数直供房，是在银行已经把原贷款关系处理完、房产登记到自己名下之后才卖的，原借款人的债务纠纷留在前一个环节，新买家面对的是一套银行自有资产，而不是一堆缠绕的债权人，真正需要核查的更多是权属是否彻底解封、有没有长期占用人、历史欠费和房屋质量这些“资产层面”的细节。

有房产被围观上千次

与其他二手房相比，银行直供房最吸引人的优势在于其价格。

据阿里拍卖平台，华夏银行沈阳分行11月上架一套南十中路的住宅房，评估价约为26.18万元，起拍价约为18.91万元；在某二手房平台上，该小区类似房源最高在38万元左右。而兰州农商行一套125平方米的抵债房以151万元成交，同小区同户型中介挂牌价为180万-220万元。

更有部分房源售价低于市价的25%以上。中国银行北京分行于11月14日上架一套密云区白檀小区的普通住宅，在历经4505次围观、2人报名后，最终以挂牌价格97.68万元成功出售。而二手平台显示，同小区同户型的房源价格为132万-199万元，相当于打了七折到五折。

从热度方面来看，大多数银行直供房都获得了500次以上的围观，其中不少围观次数超过千次。比如，中国银行北京市分行即将开拍的顺义区鸿锦园一套别墅，现已有超6000次围观，但0人报名；广东顺德农商行德胜支行挂牌的某商铺也有超4000次围观。

不过，成交与否与围观次数、价格并不挂钩。兰州农商行于11月10日一次性挂牌100套“育才壹品”小区房源，价格在7万至11万元，折合单价仅2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价，最终却出现“0出价”的局面。

相比之下，办公楼、商业房更容易被出售。例如，工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元，最终以340万元的价格拍出。而中国银行北京分行挂牌的海淀区某商业用房经过2人报名、55次出价，最终以1452万元的价格成交，高于1397.5万元的挂牌价。

从本质上来看，银行下场卖房的目的在于处置不良贷款。从目前的成交情况来看，银行能达到目的吗？

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅告诉时代周报记者，银行处置不良债权的目的在一定程度上能够实现，通过直接售房，银行能将不良债权转化为现金，降低不良贷款率，优化资产质量，虽然过程中可能面临一些挑战，但整体上有助于银行改善财务状况。

“可以实现加速资金回笼的短期目标。”张思远表示，直售模式使银行平均回款周期从传统法拍的2年缩短至半年内，并且银行直售房源回收率相较法拍房也会进一步提高。但面临的长期挑战是部分房源因位置偏远、配套薄弱仍面临流拍，需进一步降价促销，可能导致实际回收率低于预期。

安光勇则认为，从更长周期看，直供只是提高了单笔不良的处置效率，并不能单靠这一招化解由地产下行、地方债务压力以及经济增速换挡所叠加出的全部风险。

是否会影响二手房价格？

随着住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强。

住房城乡建设部最新数据显示，今年1-10月，全国新房和二手房交易总量同比下降1.9％。不过，排除去年房地产市场罕见地出现“银十”超“金九”的情况，目前市场的总需求基本稳定。

此外，1-10月，全国二手房交易网签面积同比增长4.7％，二手房在交易总量中的占比达45％。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10％。从数据上可以看出，二手房正在逐渐成为市场交易的主力。

如今，银行“化身”房产中介，是否会影响二手房价格？

实际上，银行直供房整体规模有限，长期难以改变市场趋势。张思远告诉时代周报记者，银行直供房大多以低于市场价10%-30%销售，短期内可能拉低区域二手房报价预期，尤其在三四线城市。但是受市场规模制约，总体影响有限。

不过，袁帅告诉时代周报记者，从二手房价格来看，银行直供房通常以相对较低的价格成交，这可能会对周边二手房价格形成一定的下行压力，购房者在有更多低价房源选择的情况下，会压低二手房的议价空间，促使二手房价格向更合理的区间调整。

在安光勇看来，银行下场卖房，对二手房的影响更多是“加速出清”而不是“改变方向”。在库存多、需求弱的城市和板块，直供房往往以八折甚至更低成交，很容易形成一个新的价格锚，买家拿成交记录去压价，业主心理价位被动下调，二手房议价空间收窄，这种局部压力是真实存在的；但从全国盘子看，直供房占二手房总成交的比例并不算大，真正决定房价中长期走势的，还是人口结构、收入预期、产业和财政格局这些更底层的变量。

“对中介行业来说，短期冲击是直接的，在本就成交不旺的年份，行业内卷会更明显；但另一方面，银行并不擅长做线下销售和复杂尽调。安光勇称。

袁帅称，对于房产中介而言，银行直接售房会分流一部分客户资源，原本可能通过中介交易的房产现在由银行直接完成，中介的业务量会受到冲击，不过这也促使中介行业进行变革，提升服务质量，拓展更多元化的业务，以适应新的市场格局。

有房产中介告诉时代周报记者，银行并不是专业的房产经营机构，也不是所有人都适合买直售房。也有房产中介表示：“这个我在新闻看过，但是具体的还真没了解过。”

资深企业管理专家、高级经济师董鹏向时代周报记者表示，对于那些能够提供更深层次价值，例如专业的房产评估、复杂的交易流程梳理、甚至法律咨询等服务的房产中介而言，他们可能抓住这一机遇，通过与银行建立合作，或为客户提供更全面的解决方案，实现业务的升级与拓展。