北京
文/上海进深 严明会
这小半年来，上海豪宅市场的热度肉眼可见地凉了下来。
昔日刷屏的“日光”海报，逐渐被低调的致谢公告取代。
被中信泰富寄予厚望、作为强势回归头炮的“外滩道”，也没能在这场寒流中独善其身。
项目首开推出121套119-192㎡房源，最终认筹数定格在了100组出头，认筹率约85%。
在这个总价段，这个成绩不温不火。
压力，这下给到了中信泰富地产总裁杜平。
据悉，项目在备案均价13.85万元/㎡的基础上，开盘直接甩出98折优惠，折后起步总价1480万元。
这个数字在寸土寸金的内环滨江段，确实透露出以价换量的迫切。
逆向定价
外滩道规划建设5栋15-17F高层，共240套房源，体量不大，主力面积段跨越100㎡到220㎡。
小高层的设计思路之下，即使是100㎡的小户型也没有连廊。所有房源都做到了独立电梯入户、3.15米层高，保持了豪宅的体面。
首开楼栋是东侧的1幢和3幢，都是两梯两户小高层，没有连廊。
南侧第一排的3幢边套是190㎡四房户型，中间两套是120㎡三房户型。北侧的1幢全部是120㎡三房户型。
据一房一价表，其户型定价策略颇具深意，甚至在某些维度上打破了豪宅市场的常规逻辑。
南侧的3幢能看江，楼栋均价较高，为139416元/㎡，北侧的一幢楼栋均价137395元/㎡。
但最值得玩味的是户型间的价格博弈：
120㎡户型，边户与中间户的价差没拉开。
一般来说，边户因视野、采光占优，总该有5%-8%的溢价。但外滩道的边户没做当下流行的270°转角飘窗，而是转角弧形飘窗，产品力优势被削弱，边户的稀缺性未能通过价格体现。
以北侧1幢为例，从西向东四个单元，均价分别为137494元/㎡、136598元/㎡、137001元/㎡、138413元/㎡。
对于190㎡户型，中信泰富花了更多心思：由于东边套江景视野好，东边套用270°端厅设计瞄准江景客群，西边套用南向四开间吸引传统改善客户，两者差价仅约2000元/㎡。
更反常的是190㎡户型的定价逻辑，190㎡户型的整体均价是低于120㎡的：
南侧的3幢，190㎡西边套整列均价137511元/㎡，东边套均价139627元/㎡，均低于同楼中间120㎡户型14万 /㎡的单价。
这种“面积越大，单价越低”的倒挂现象，在高端市场可不多见。
背后的逻辑很直接：开发商对大户型去化信心不足，只能通过价格优势撬动更高阶的改善客群。
这一连串定价操作，也透出一个信号：在杨浦—虹口滨江段，高端项目的客群争夺已进入贴身肉搏阶段，总价冲上2500万的客户数量越来越稀缺。
市场寒意蔓延
外滩道的故事，始于2023年11月那场备受瞩目的土拍：中信泰富联合杨浦国资，以114亿元总价一举拿下平凉社区4幅地块。
双方合资成立了上海锦富滨贸置业有限公司，由中信泰富持股87%并主导，杨浦国资持股13%，由中信泰富地产总裁杜平亲自出任法定代表人。
从雄心勃勃地拿地到项目面市，整整两年过去，当年重金押注的豪情，遭遇的却是一个已然转冷的市场。
综合来看，中信泰富定价上其实已经给自己留出了安全边际。
把视野拉回整个内环，外滩道13.85万元/㎡的定价，甚至显得有些“克制”。
2024年上海内环内新房成交均价已站稳15万 /㎡，2025年继续保持涨势，徐汇、黄浦等核心区域逼近20万/㎡。新房主力户型以大平层为主，中小户型供应大幅减少。
横向对比周边次新房，外滩道的定价略高于翡丽甲第和首创天阅滨江约13万-13.5万元/㎡的成交均价，但仍低于此前市场的乐观预期。
同时，杨浦滨江的新房供应正呈井喷之势。
前有外滩序BUND98售罄，中海云邸玖章持续推售，均价13.55万/㎡保利外滩启77首批房源已开盘，保利誉滨江、保利发展64街坊项目、中铁云绣外滩、中建壹品外滩元境这些新盘陆续会入市。
这些项目个个来头不小，产品力一个比一个能打。
在这样的竞争格局下，外滩道的“逆向定价”策略，既是对市场的妥协，也是对现实的清醒认知。
“地段神话”不再自动兑现为热销，已成为当前市场的残酷现实。
豪宅降温，也不是个别现象。
·黄浦内环的高福云境首开均价21万元/㎡，125套房源收到190组认筹，认筹率约152%，但开盘并未日光。
·虹口金茂璞元二批次认筹率102%，相比于一批次的175%的认筹率下滑明显。
·外滩瑞府更是上演高台跳水，认筹率从一批次167%骤降至二批次的53%。
一批次开盘后不久，外滩瑞府和金茂璞元都已启动分销，去化压力可见一斑。
外滩道所踞的，是杨浦滨江的价值制高点：600米直线江距、五分钟步行至滨江步道，稳稳承接“一江一河”战略红利，毗邻北外滩、一刻钟畅达陆家嘴商务区。
正因如此，外滩道对中信泰富而言不仅是一个房地产项目，更是其重返上海主流住宅市场的关键一役。
杜平肩上的担子，远比看上去更加沉重。
相关公司：中信泰富
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