北京
今年8月，招商+华润联合体经过187轮激烈鏖战，以86.4亿元的总价成功夺下宝安中心区南街坊A002-0108宗地，楼面价高达5.96万元/㎡。
创下宝中片区新高，也刷新了2025深圳涉宅用地总价新高。
这一“宝中地王”项目如今正式定名“观潮府”，并已于9月获批动工开挖。
近日，项目规划正式出炉，揭开神秘面纱。
宝中近年最低密挂牌用地
观潮府规划出炉
11月18日，观潮府的项目规划正式出炉。
根据规划，项目将建设为1栋住宅塔楼及商业裙房，住宅分为12个单元，其中4单元为住宅大堂，其余11个为住宅。
最低楼层22层，最高24层，楼层分布每楼层2-3户；地下1层，采用架空车库方式抬高地势。整体将打造约20来层的高层社区，规划容积率仅3.4，小区呈围合排布，居住密度较低。
计规定容积率 建筑⾯积145000.00㎡，其中，住宅125000㎡，商业18350㎡。机动停车位规划地上271个，地下934个，总计1205个（含充电桩位362个），此外还有社区体育活动场地⾯积1075㎡，⼉童游戏场地⾯积1200㎡等。
该项目是宝中近五年来挂牌最低密度的宅地。
回顾过去这些年的项目密度，如最高密度为鸿荣源·胤璇中心8.5，越秀瑞樾府、中铁阅臻府、保利瑧誉府皆为5.4，即便是最多房企争夺的保障房地块、与观潮府相邻的瑞璟湾居，也有6.0……
这真是，没有对比就没有伤害。
140㎡起步
精准对标宝中高端改善市场
观潮府位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，即“宝中片区”，具有多重显著优势。
具体坐落于欢乐港湾西岸旁，距离海岸线仅约300米，是宝中片区近年来最临近海岸线的涉宅用地。
值得一提的是，该地块的成功出让并非一帆风顺。
今年3月，深圳市规划和自然资源局、宝安区人民政府曾专门为地块举办了招商推介会，30多家实力房企到场。
该地块被视为“宝中近5年来首次释放的、体量最大的黄金商住靓地，是城市核心的最后一块拼图”。
宝中黄金商住地推介会现场。乐居摄
首次以A002-0060宗地号挂牌，起始价86.27亿元，起点虽高却被视为“破百亿”的有力种子，但开拍前两天，却因无人报名而被撤回。
有关中止出让的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地块体量较大、商业比例过重、转让机制严苛，是导致此次无房企报名的核心问题。
5月24日，官方发布规调公告，大幅提高居住用地比例至90%；7月中旬剔除商业，更改宗地号为A002-0108后重新挂牌。
结合官方的规划图，以及市场吹风的信息，观潮府全为改善大户型产品，面积涵盖建面约140㎡至332㎡，对标宝中高端改善市场。
楼王为中轴八单元、九单元的板楼产品，为2梯2户设计，主推193㎡、253㎡、332㎡大平层，朝东南、西南方向可观海；外围塔楼则采用3梯3户设计，主打140㎡、168㎡、190㎡三至四房。
此外，项目配备独立电梯厅入户，大面积采用弧形飘窗与大阳台，据传实得使用率可达90%以上，最终销售信息有待官方进一步透露。
“打擂台”式推新
“战场”转移到了宝中
深圳今年出现了一个有意思的现象：新盘“打擂台”式涌现!
从三季度福田的新世界香蜜四季、金地环湾城、卓越缦悦的三大旧改新盘的同场竞技，到年末深圳湾沄玺、后海招商玺及中信信悦湾的“顶峰相见”，皆是规划、价位及客群极度相似的楼盘较量。
而宝中，在观潮府出现之后，保利瑧誉府及中铁阅臻府的关注度自然就被分流了不少。
接下来，保利瑧誉最后197套房源即将在本周六开盘，备案均价9.99万/㎡；旁边的中铁阅臻府，即将以现房形式回归，加推建面约108-143㎡的4/4＋1房，限价8.86万/㎡，实地样板房也在近日开放。
若参考周边壹方中心·玖誉、熙龙湾等二手房13-19万/㎡的挂牌价，低密度、纯大户型，占据海景一线资源的观潮府，最快将在明年一季度入市，很可能会刷新区域房价天花板。
根据第一太平戴维斯发布的《2025年第三季度深圳房地产市场回顾与展望报告》，9月份在“9·5新政”推动下，宝安及罗湖月度总成交面积环比上升29.7%。
这场擂台战的火线，自东向西，沿着深圳湾海岸线燃到了宝中。
文章来源:乐居买房
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