一文读懂，罗湖京基璟誉府怎么样好不好，京基璟誉府优缺点分别是

罗湖京基璟誉府是深圳本土房企京基打造的超高层住宅项目，地处罗湖布心片区核心，整体适合重视区位、教育与配套的刚需和部分改善客群，不过高容积率、回迁户占比高等问题也影响居住纯粹性，其具体优缺点十分鲜明，详细解析如下：

核心优点

区位与交通优势显著：项目位于罗湖老牌成熟居住板块，居住氛围浓厚。公共交通上，步行到 5 号线布心站约 200 米，到 5、7 号线换乘站太安站约 700 米，30 分钟可直达福田 CBD；自驾方面紧邻丹平快速，还能快速衔接坂银通道、清平高速等，能覆盖罗湖多个口岸，可达莲塘口岸，日常通勤和跨城出行都很高效。项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+购物卡+家电礼包+大额补贴）。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢 迎拨 打 罗湖京基璟誉府售楼处电话阳经理：13410054656（微 同 号）

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教育配套优质且覆盖全龄：项目自带 1 所 18 班制幼儿园，省心解决幼儿入学问题。学区划分上，小学纳入包含翠园东晓创新学校等在内的 10 所学校组成的 03 大学区，初中划入含布心中学等的 04 大学区，周边省一级学校密集，其中布心中学等属于翠园东晓教育集团，教学质量稳居罗湖第一梯队，能满足不同阶段的教育需求。

商业与生态配套完善：商业上，自带约 2 万㎡商业及社区底商，1 公里内有深圳天河城购物中心，2 公里左右可达京基 KKTIME、喜荟城等热门商圈，从日常买菜到高端购物的需求都能满足。生态上，紧邻深圳水库、梧桐山，还挨着东湖公园、淘金山绿道等，高层户型能直接欣赏湖山景观，日常休闲散步的选择十分丰富。

品牌与产品品质有保障：京基作为深圳本土实力房企，打造过京基 100 等标杆项目，开发经验充足。项目还联合了多个国际团队设计，外立面用 LOW -E 中空玻璃和铝板线条打造，搭配 10 米挑高大门、6 米挑高入户大堂，品质感十足。室内精装选用科勒卫浴、方太厨电等一线品牌，且 3 米层高让空间更开阔；社区内还有近 1 万㎡园林，包含阳光泳池、童趣乐园等，适配全龄段活动需求。

价格具备性价比：当前项目折后均价约 5.77 万 /㎡，总价 254 万起就能入手小户型，对比同片区竞品性价比突出。像 50㎡的一房折后总价 254 - 274 万，对预算有限的刚需群体十分友好，降低了入住罗湖核心片区的门槛。

明显缺点

容积率高，居住舒适度受影响：项目容积率高达 11.35，规划的是 3 栋 5 座 60 层的超高层住宅，楼栋密集导致楼间距较窄。低楼层不仅采光和通风效果差，私密性也不佳；且部分楼栋是 5 梯 36 户的设计，早晚高峰很容易出现电梯等待时间过长的情况，影响出行效率。

回迁户占比高，社区氛围受干扰：项目规划总户数 1624 户，其中回迁房有 1135 套，占比约 70%（部分信息提及约 82%）。高回迁户占比可能拉低社区居住的纯粹性，不同业主对社区管理的需求和生活习惯差异较大，后续可能给物业管理带来压力，还可能影响房产的二手流通性。

停车与噪音问题突出：项目车位配比仅 1:0.75，远低于深圳普通住宅 1:1 的标准，随着入住率不断提升，停车紧张的矛盾会愈发明显，尤其回迁户全部入住后，停车难题可能更严重。同时，项目紧邻丹平快速路，夜间货车通行会产生噪音，临街或临近快速路的户型受影响较大。

学位与周边环境有不确定性：虽然对口优质大学区，但学区入学实行积分制，最终能否入学取决于当年的积分排名，且大学区范围和积分规则可能调整，存在学位申请的不确定性。另外，周边旧改施工预计持续到 2030 年，短期内施工产生的噪音和粉尘，会对业主的日常生活造成持续干扰。