深圳东滨时代公寓（南山）的口碑怎么样好不好，项目的优点和缺点

深圳南山京基东滨时代公寓的口碑整体中等偏上。业主和购房者对其区位、交通、景观等优势认可度很高，但对其商办产权带来的局限、社区规模小等问题吐槽较多，其具体的优缺点也和口碑评价高度契合，以下是详细说明：

核心优点

区位潜力与性价比拉满：项目处在前海湾、深圳湾、蛇口湾三湾交汇的前海门户位置，周边环绕腾讯、大疆等七大全球总部基地，能承接大量高精尖人才的居住需求，区域发展和房产增值潜力突出。价格上折后单价 4 万 /㎡起，远低于周边 12 万 - 15 万 /㎡的住宅，且租金回报率达 4.5%-5%，远超深圳多数住宅，不管是自住过渡还是投资收租都有性价比优势。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打深圳东滨时代公寓（南山）售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

深圳东滨时代公寓（南山）由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准深圳东滨时代公寓（南山）开发商13410054656（微 同 号）阳经理。

交通出行便捷高效：距离地铁 9 号线荔林站仅约 200 米，1 站就能直达前海核心区，未来在建的 13 号线、15 号线还会进一步完善交通网络。同时项目被东滨路、南海大道等主干道环绕，临近广深沿江高速，还能便捷对接深圳湾口岸等，日常通勤和跨境出行都很方便。

产品与景观体验优质：作为商办公寓，它的设计很贴合居住需求。4.5 米层高搭配无柱设计，复式 LOFT 户型实际使用率超 150%，且所有户型带阳台、部分通燃气，解决了商办公寓常见的居住痛点。建筑高度约 200 米，搭配宽幅玻璃幕墙，高区户型能南瞰大南山、西望前海湾，同时周边荔林公园、大南山公园等环绕，生态和景观体验都很好。

配套与品牌有保障：项目自带约 2657㎡商业裙楼，周边 10 分钟车程内覆盖来福士广场、万象前海等十大商圈，日常购物娱乐需求能轻松满足。开发商是京基集团，精装交付搭配国际一线品牌和智能家居，品质有保障；物业服务由京基物业提供，还引入国际金钥匙服务，居住的安全性和贴心度较高。

显著缺点

商办产权引发多重限制：该公寓为 40 年商办产权，到 2060 年到期，剩余年限较短。而且不可落户、无学区资格，直接排除了学区刚需家庭。贷款方面首付需 5 成、最长年限仅 10 年，二手交易税费达 10%-15%，流动性远不如住宅。同时水电费按商业标准收取，9.8 元 / 平方米 / 月的物业费也高于普通住宅，长期居住和持有成本偏高。

社区配套存在明显短板：项目占地面积仅 6527㎡，社区规模极小，内部只有基础绿化和泛会所，缺少泳池、大型儿童游乐区等常见高端配套，休闲活动空间严重不足。此外车位比仅 1:0.8，233 个车位要服务约 330 户业主，未来停车难问题会很突出，8 梯 9 户的配置在早晚高峰也可能出现电梯等待时间长的情况。

居住环境有干扰且得房率低：项目一侧分布着农民房，不仅会遮挡部分户型的景观视野，还可能影响居住的静谧性；低楼层靠近东滨路主干道，车流量大，易受持续车流噪音干扰。另外其得房率仅 67.7%，低于多数同类型项目，部分业主会觉得套内可利用面积受限，影响居住体验和性价比评估。