重要表态：房产税人大立法已完成，落地就等一个信号了

房产税立法工作已于2013年启动，目前全国人大立法程序已完成，技术难点基本解决，但当前房地产市场仍处下行周期，推出时机需谨慎。

这是上周财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上说的，老同志出来吹吹风，这本就是惯例，看一下市场反应。

“财政部”这三个字的含金量自不必说，这也是第一次把话说的这么明白，风向其实已经很清楚了。

翻译成大白话：房产税距离实施只差一步之遥，一旦时机合适，立马就会来。

2025 年 11 月，财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上的表态，让沉寂多年的房产税话题再度引爆舆论。他明确指出房产税全国人大立法已完成、核心难点基本解决，虽强调需 “适时推出”，但结合十余年政策推进轨迹与当前经济形势，房产税落地已进入实质性准备阶段。这一关乎千万家庭资产配置、房地产市场格局与地方财政体系的重大税制改革，其影响将渗透经济社会多个层面，既承载着优化资源配置的政策目标，也将对不同群体产生差异化冲击，值得深入剖析。

房产税推进背景：立法成熟，时机待择

房产税的推进并非突发之举，而是历经十余年调研论证的系统性改革。早在 2013 年，中央就明确了房产税改革方向，2014 年至 2019 年间三次被写入政府工作报告，表述从 “做好立法相关工作” 逐步升级为 “稳步推进立法”，彰显政策推进的坚定性与审慎性。2018 年，财政部部长刘昆提出的 “立法先行、充分授权、分步推进” 原则，至今仍是房产税改革的核心遵循。

楼继伟在峰会上的表态揭示了当前房产税的推进现状：立法层面已完成关键突破，曾经制约改革的核心难点基本解决。其中最突出的技术难题是税基确定 —— 大量非自由交易获得的房屋，如何以市场价值为基础合理核算税基，经过多年探索已形成成熟解决方案，即按自由交易房产价值打折核算的方式。而全国不动产统一登记制度的全面落地，更为产权厘清、税源监管提供了坚实的技术支撑。

从推出时机来看，决策层仍保持审慎态度。2022 年因房地产市场形势复杂未适宜推出，2025 年虽房地产泡沫已破除，但市场仍处于下行调整期，此时推出需避免加剧市场波动。楼继伟强调房产税将 “适时推出”，结合其此前 “经济转为正常增长后应尽快开展试点” 的表述，预示着改革将在宏观经济企稳、房地产市场回归平稳后择机落地，既确保改革成效，也降低政策冲击。

对不同群体的差异化影响

多套房持有者：持有成本上升，资产配置重构

多套房持有者将成为房产税影响最直接的群体，涵盖投资性购房群体、异地多套房拥有者等。在无房产税时代，房产投资的成本主要集中在购置环节，持有期间仅需承担物业费、房贷利息等少量支出，即便长期空置也无需付出过多代价，形成 “买而不住、待价而沽” 的盈利逻辑。

房产税实施后，这一逻辑将被彻底打破。按房产评估价值定期征税的模式，意味着持有房产数量越多、价值越高，税负压力越大。若租金收益不足以覆盖税负与持有成本，投资者将面临 “持有亏损”，被迫出售房产。对于异地多套房拥有者而言，跨区域管理不便导致的空置房产无法规避税负，而三四线城市的多套房持有者，受人口流出、供过于求影响，房产变现难度大，叠加税负压力后资产缩水风险显著上升。

不过，政策设计将兼顾合理性，大概率设置人均免征面积，保障刚需家庭基本居住需求。但多套房持有者很难享受全部免征优惠，若采用 “人均免征面积 + 超额累进税率” 模式，超标面积将面临较高税负，这将倒逼其优化资产配置，减持非核心区域、低回报率房产，聚焦核心城市优质资产。

高负债炒房者：资金链承压，风险集中暴露

相较于普通多套房持有者，高负债炒房者面临的风险更为严峻。这类群体通过银行贷款、消费贷等多渠道高杠杆融资购房，核心盈利逻辑是 “以房养贷、以贷炒房”，依赖房价上涨差价覆盖贷款利息实现盈利。在无房产税环境下，其成本主要为资金成本，而房产税的开征将新增持续的持有成本，直接打破资金链平衡。

当前房地产市场的下行态势进一步放大了这一风险。2025 年房地产市场虽已破除泡沫，但下行趋势仍在持续，部分城市房价仍处于调整通道。若房价上涨停滞或下跌，房产增值收益无法覆盖利息与税负，高负债炒房者将陷入 “越持有越亏损” 的困境。一旦资金链断裂，不仅房产可能被银行查封拍卖，还将影响个人征信，陷入严重财务危机。

更值得警惕的是，这类群体的风险可能产生连锁反应。大量高负债炒房者集中抛售房产，可能加剧部分城市房地产市场下行压力，形成 “抛售 — 价跌 — 再抛售” 的恶性循环。而其债务违约也可能向金融系统传导，这也是政策推进过程中需要重点防范的问题。

刚需与改善型群体：影响有限，购房环境优化

对于仅拥有一套自住住房的刚需群体，房产税的直接影响将十分有限。政策设计的核心原则是 “保障基本、调节高端”，通过设定合理的人均免征面积，绝大多数刚需家庭的住房将被纳入免征范围，无需承担额外税负。

从长远来看，刚需群体反而可能受益于房产税的实施。房产税通过抑制投机性购房需求，将减少市场炒作行为，促进房价回归合理估值，降低刚需群体的购房门槛。同时，随着投机需求退出，市场将更多由刚需与改善性需求主导，房产供需关系将更加均衡，购房选择空间也将扩大。对于改善型群体而言，若置换的房产未超出免征面积标准，或超额部分税负可控，其合理的住房升级需求不会受到明显抑制，反而能在更健康的市场环境中实现资产优化。

对房地产市场与宏观经济的深层影响

房地产市场：短期调整与长期健康发展并行

房产税对房地产市场的影响将呈现 “短期调整、长期向好” 的特征。短期来看，部分多套房持有者与高负债炒房者的抛售行为，可能导致局部市场供应增加，尤其是三四线城市及非核心区域的房产，可能面临阶段性价格压力。但这种调整并非市场崩溃，而是投机性泡沫的理性挤出，有助于市场回归真实供需基本面。

长期来看，房产税将重塑房地产市场生态。通过增加房产持有成本，抑制投机性需求，推动市场从 “炒房时代” 向 “居住时代” 转型，让房子回归居住属性。随着市场结构优化，房价将逐步与居民收入水平、城市发展质量相匹配，形成 “房价稳定 — 需求理性 — 市场健康” 的良性循环。同时，房产税将引导资金从房地产市场向实体经济、资本市场分流，减少社会资源过度向房地产集中的现象，促进经济结构优化。

地方财政：破解土地财政依赖，构建良性循环

房产税的核心政策目标之一，是为地方政府建立稳定、可持续的财政收入来源。长期以来，地方政府高度依赖土地出让金收入，这种 “卖地财政” 模式具有不稳定性，且与房地产市场波动高度绑定。随着城镇化进程进入中后期，土地出让收入增长空间收窄，地方财政亟需新的收入支柱。

房产税作为最适合的地方税税种，将形成 “公共服务越好 — 房产价值越高 — 税收收入越多” 的良性循环。地方政府可将房产税收入用于教育、医疗、交通等公共服务提升，而公共服务质量的改善又将带动房产价值上涨，进一步扩大税基，实现地方发展与财政收入的可持续增长。这种模式将推动地方政府从 “土地财政” 向 “税收财政” 转型，降低对房地产市场的过度依赖，提升财政运行的稳定性与可持续性。

宏观经济：稳定预期，促进协调发展

房产税的推出对宏观经济的影响具有多维度性。从短期看，政策落地可能引发市场预期调整，对房地产相关产业链产生一定冲击。但决策层将通过把握推出时机、优化政策设计等方式，降低短期冲击，避免对宏观经济造成剧烈波动。

从长期看，房产税对宏观经济具有正向意义。一方面，房地产市场的健康发展将减少系统性风险，为宏观经济稳定提供支撑；另一方面，土地财政依赖的破解，将减少地方政府对房地产市场的过度干预，促进市场在资源配置中起决定性作用。同时，房产税带来的收入分配调节效应，将缩小因房产差异导致的财富差距，促进社会公平，为经济持续健康发展奠定良好基础。

结语：理性看待改革，做好应对准备

财政部原部长楼继伟的表态，明确了房产税落地的大趋势。这一改革并非简单的 “加税”，而是兼顾公平与效率的系统性调整，既承载着优化房地产市场、完善地方税体系的政策使命，也将对不同群体、不同行业产生深远影响。

对于普通民众而言，无需过度恐慌，房产税的政策设计将充分保障刚需家庭的基本居住权益；对于多套房持有者与高负债炒房者，应清醒认识政策调整带来的风险，提前通过减持非核心资产、降低杠杆率等方式优化资产结构，防范财务风险；对于地方政府，需加快推进公共服务均等化，提升城市治理水平，以优质公共服务支撑房产价值与税收增长的良性循环；对于房地产企业，则应适应市场转型，从 “高杠杆、高周转” 的开发模式向 “注重产品品质、服务体验” 的经营模式转变，满足居民理性居住需求。

房产税的推出是中国经济转型、社会发展的必然选择，其影响深远而持久。在改革推进过程中，决策层将通过科学设计政策、精准把握时机、稳步有序推进等方式，实现改革效应最大化、风险最小化。而市场各方也应理性看待改革，主动适应变化，在新的市场环境与政策框架下实现自身发展与社会进步的共赢。