楼市一周：豪宅回归 供应迎来大突破

市 场 关 注 】

• 国家统计局发布2025年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。10月70大中城市新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下跌0.7%，环比降幅均较9月扩大了0.1个百分点。

• 国家统计局11月14日发布2025年1—10月份全国房地产市场基本情况。1—10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%；其中住宅销售额下降9.4%。

• 日前，航头镇航南社区航东鹤鸣等地块“城中村”改造项目启动签约。与新区其它“城中村”改造项目不同的是，该项目首次引入了房票安置。

• 中国人民银行发布《2025年第三季度中国货币政策执行报告》。报告认为，当前外部不稳定不确定性因素较多，国内经济回升向好基础仍需加力巩固。实施好适度宽松的货币政策。保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配，持续营造适宜的货币金融环境。

【 一 周 综 述 】

上周成交止跌反弹，据上海中原地产数据显示：上周（11.10—11.16）新建商品住宅成交面积6.19万平方米，环比增加15.99%。

上周楼市虽然成交略有放大，但只有大浦东一个区成交面积回升到1万平方米以上。该区成交1.15万平方米，环比增加32.18%。宝山、嘉定这些交易主力成交继续在6千平方米左右波动，没有感受到市场开始升温迹象。次中心区域基于前期有入市的区有一些零星签约，因此会惯性延续，比如闵行区成交4千多平方米。市中心近期一直在低位运行，上周徐汇、杨浦只有1千多平方米。

成交结构上豪宅类产品开始回归，不过两级分化比较明显，多聚焦在豪宅或是刚改类项目。成交前十榜单中10万+的楼盘数量回升到5个，且4个在前5的位置，这些楼盘的均价都在16万元/平方米以上。榜单中3-6万元/平方米的首次改善项目有4个，也是近期比较多的数量。

基于豪宅类产品签约略有提升，成交均价反弹为78114元/平方米，环比上涨12.84%。均价也止住了连续下跌的势头。

供应方面，在持续休整2周后，上周迎来集中放量，入市17.78万平方米，环比增加1014.13%。也是最近7周以来供应最多的一次。入市的9个项目中有4个项目是10万+的豪宅。金陵华庭项目均价为20.60万元/平方米，是本期投放中价格最贵的项目。此外，汤臣君品均价达到19.68万元/平方米。表面上海高价房产品的投放相当有信心。

虽然成交略有反弹，但回升速度太慢，主要是供应少牵制的成交发挥。尤其是前期豪宅类项目入市少，单靠刚改类产品无法承托住整个市场。上周统计局公布70城房价数据，上海新房继续领跑全国，背后是大户型、高价房产品在带领市场向前冲。随着近期高价房供应到位，预计后续成交有望快速上行。