顺昌玖里-风貌别墅【楼盘评测】顺昌玖里2025年上海黄浦区

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昨天是中海·顺昌玖里的实景探盘日，这个前前后后总计花了5年设计打磨的上海新天地的豪宅项目，终于用实景展示出它的面貌了。

回想2024年3月28日，那天是中海·顺昌玖里开盘。

在开盘现场，这个项目一共给全上海留下了3个印象极其深刻的事情。

第一是那句后来被全上海同行使用的开盘slogan：「此刻，拥有胜过所有」

这句话现在你几乎在各大豪宅现场都能看到，打动力实在太强。

第二，则是开盘的现场，每分钟的销售额是9357万。

一个套均4000万的豪宅，因为太过热门，几乎在选房现场和菜场一样。

第三，则是当天销售196.5亿元，创下全国之最。

成为新房历史以来的真正全国盘王。

在开盘之后，很多人也会说：你中海靠的不过就是「位置好」，除了位置你还有什么？

所以今天趁着有机会到现场，这个当年我说：「核心豪宅还是太便宜」的区域。

和大家一起看看，中海在倒挂时期的玖里作品，兑现力究竟如何。

二、

这次能看的主要区域是2个：

一个是围绕着顺昌/恒昌的小区四周道路上的城市更新。

第二个，则是社区内的部分公区与会所空间。

先说城市更新，在发布会上，最令我动容的其实就是说到城市更新的时候，中海的人对于顺昌路上原来的商铺如数家珍。

说明他们真的重视这块土地。

「城市更新」这个词几乎被说烂了，但新天地这个位置又恰恰是这4个字最好的见证。

现场有一张对比图，大家应该可以清晰的看到大片的旧里被拆除，变成了现在大家熟知的新天地豪宅区。

但曾经的拆除方法都是直接全拆，随着风貌的出现，保留原来的肌理成为了留下上海记忆最重要的一环。

所以当你看到那些原本的旧店铺被翻新之后的样子，肯定还是会非常感慨的。

走在黄陂南路上，你会明显的感受到这条路被焕发出了全新的生命力。

无数的人在这里拍照打卡，然后夸奖这条梧桐树下的街区很美。

大家周末的时候可以去新天地这里逛逛，然后对比一下有更新和没更新的街区的变化，我觉得看过的人会越来越理解城市更新对上海的重要性。

而关于社区内的公区部分和会所的部分，我反正看完破大防了。

因为当年虽然看过顺昌的效果图，但没想到一个倒挂盘，又一次被还原的这么好。

比如这是高层的一楼归家大堂空间，熟悉中海的小伙伴应该对这个审美风格完全不陌生吧，放在这个挑高的大堂里，气势非常足。

然后到了会所的空间之后，你仿佛瞬间走进了一个历经百年但又经过精心雕琢的老洋房客厅里。

这里是会所的入口空间，精致、高级的感觉一下子就凸显了。

这个风格在会所内部几乎每个空间都在演绎，比如这个会所的接待吧台，从电梯出来看起来就像是一副框景的画作。

这个泳池也远比当年的效果图要精致得多。

而且这个会所也不单单只是好看，至少中海每次在健身房这个功能区上都很下功夫。

我一走进去都震惊了，几乎是其他社区健身房的2倍大小，器械非常齐全，完全是外面商业健身房的配置。

从这些公区你应该能看出来，这个品质水准，在目前整个新天地的交付项目里都是独一档的存在。

本身地段已经无敌，奈何产品也比周边竞品强一截，非常令人羡慕，在现场结结实实把我看破防了。

三、

除了看项目，这次发布会上，中海还剧透了明年的几大重点项目。

其实在今年上半年，我还一直和中海的人吐槽，说他们公司「拿地太过保守」，遇到好地都不敢高价去拼。

然后我就被狠狠打脸了。

大半年过去了，你会发现有穿越周期经验的开发商真的就是不断在过程中规避风险，然后猛烈出击。

我问了几个开发商的朋友，他们都说今年全上海拿地最成功的可能就是中海。

中海用非常具有性价比的价格，一连拿到了几块溢价并不算高，但底子非常好，品质极高的地块。

并且如果你关注土拍市场，能看到接下来半年的供应，你会发现中海的供应里几乎都是非常高价值的地块了。

这是接下来中海的豪宅版图，他们在今年的拿地已经几乎只要最核心地段，最稳定最抢手的地块了。

从全球地王，徐汇东安的上海首个抬板住宅：「安澜上海」

到真如断供5年后的更新作品：「中海·环宇玖章」

从杨浦滨江的风貌别墅：「中海·云邸玖里」

到老静安的城市地标项目「东斯文里地块」

当然，还有最近刚刚拿下的，明年上海最重要的顶豪项目之一，徐汇滨江超级核心低密地块：「徐汇滨江云锦路地块」

其中大多数项目的均价都会在4000万以上，乃至6000万到1个亿。

然后每一个都非常具有话题度和设计识别度。

这是在整个市场转变下，中海提前的布局。

也是从顺昌玖里这个顶豪开始，一步一步积累的豪宅经验，最终变为现实的过程。

四、

所以回到最初那个问题，除了地段好，凭什么中海能做豪宅？

地段好，但卖不出去的房子也比比皆是。

要大热，有用户买单，特别是高净值客户买单，是需要有真本事的。

在这几个盘里，我总结了几件事，是你看到中海这一轮新产品的迭代下做的非常突出的。

1）非常强的片区规划能力

从真如的片区蜕变

到中海领邸的徐滨城市更新

再到安澜上海的东安更新。

你会发现中海每每都不止是满足于做一个单盘。

而是把整个片区的配套统筹设计并开发，达到一个真正的区域更新的逻辑。

依托于一个社区，周围的办公，商业，居民活动，绿化公园全都由中海来操盘设计开发。

这样的能力对于片区竞争力来说极为关键，又非常有意义。

2）优秀的审美能力和兑现能力

这一点其实很重要，但被很多人忽略了。

中海在过去这段时间里，每次出圈其实都是因为它的实景兑现。

大家应该都还记得徐滨项目出圈的那一天，就是整个实景呈现的当天。

这个项目做了一个巨大的实景展示区，并且做到了一件事：

实景比效果图更好看

不管是大门

还是入户和会所空间

中海在各个项目不断聘请大师设计师来操刀，做出一个个具有高级审美，但你回过头来看又非常「中海」的设计。

包括这次顺昌玖里的实景效果，好不好一眼就能看出来。

这样的审美品味和兑现力让它在市场上瞬间脱颖而出。

3）敢于引入全新技术

比如最近的安澜上海项目，大家应该看到了中海&招商做了上海首个「抬板产品」，把最新的技术引入到上海新房市场。

通过抬板，开发商创造出了一个更加立体的生活场景，也让这个社区和其他小区完全不在一个维度竞争了。

甚至中海临时搭建了一个上万平米占地的示范区，把抬板直接做出来了。

他们的目标就是让每个来的客户，都能真的体验到抬板的好处，不做出来，光靠PPT，永远比不上亲身走进去体验。

再比如今天看的中海·顺昌玖里。

这是在当时超高层建筑被吐槽的最多的时期设计的产品，当时市场上最多的声音就是：超高层得房率低。

所以中海创新的用了钢结构来提高单位面积下的承载能力，于是承重墙比传统结构要薄了非常多，最终让超高层的得房率可以提升到78%的水平。

对于地块的难题，你能看到中海不断在寻找解法，从而达到当下最好的最终方案。

4）极强的营销能力

关于这一点，虽然不在房子的设计里，但这个真的是我过去几年感受最深的。

从如何做好展厅的故事线，到如何在每个节点搭配示范区和实景，从如何写出令人上头的开盘slogan，到如何创造出独特的营销场景空间。

如果你是一个看了很多盘的人，你一定会发现，有些区域就是中海来了之后能变热，因为他们能把区域的故事和优势说明白，说透。

酒香也怕巷子深，在拿了好地，做了好产品之后，能把豪宅的故事说明白，提高片区在整个上海的认同度，也是能让业主受益的很重要的一环。

五、

明年的中海，可能是上海手握豪宅货值最多的单一开发商了。

几乎全上海3000万以上的好项目选择，都避不开他们。

当然，明年也会是中海豪宅迭代又一个很重要的年份。

一方面，市场不再是那种「闭着眼睛能卖掉」的时刻了，需要拿出百分之两百的真本领。

另一方面，刚才提到的那么多地，几乎都是城市或者片区地标级的项目，是所有买房人都会关心的，做不好肯定是要挨喷的。

但就看目前东安项目的方案，和他们敢于做一个这么大的临时示范区，把所有场景融合在一起，我就对于中海持续迭代的能力完全不担心。

他们总能给到一个又一个惊喜，也总能做出那些其他人不敢做，不舍得做的事情。

我已经非常好奇接下来中海还能在豪宅市场给出什么惊喜了。

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