九旬老人百万房款追讨无门？法院绿色通道护老维权

编者按

金秋送爽，丹桂飘香。在全国“敬老月”来临之际，中央广播电视总台社教节目中心《法治深壹度》栏目联合最高人民法院新闻局推出三集重阳节特别节目《司法护老 幸福银龄》，聚焦老年人普遍关心的赡养、监护、消费、防诈骗等热点问题，看人民法院依法保障老年人权益，为老年人撑起“司法保护伞”，助力老年人安享幸福晚年。敬请关注第三集《交易有保障》之《九旬老人卖房记》。

2023年4月的一天，两位老人的到来，引起了浙江省温州市鹿城区人民法院立案大厅工作人员的注意。

浙江省温州市鹿城区人民法院民事审判一庭副庭长胡震宇：她那时候是拄着一个拐杖，90多岁了，然后旁边有一个70多岁的她的大儿子，扶着走过来的。

原告委托诉讼代理人周建：90来岁的当事人作为原告起诉，这样的情况在鹿城法院来讲也并不多见。

胡震宇：她也是带着疑问过来的，就是她在想为什么我房子卖了，然后有中介，我儿子也在把关，为什么这个钱就没收到。

九十多岁的老奶奶姓王，情绪激动地询问法院的工作人员，自己半年前卖的房子，到目前一直没有收齐全款，如何才能要回？

胡震宇：卖了660万，最后实际收款是460万，少了200万，她也非常困惑。

今年九十二岁的王奶奶，育有四个子女，而且也都步入暮年。老伴儿去世后，王奶奶便有了在有生之年处理好自己遗产的想法。由于年事已高行动不便，于是王奶奶将买卖房产的事情交给了七十多岁的大儿子林老伯操作。林老伯通过中介将这套位于市中心的房子挂了出去，不久一位九零后的李女士看中了这套房子。

胡震宇：见了面以后，他们在中介的见证下谈妥了购房的时间节点，房屋的交易款项以及什么时候去支付、支付方式都沟通妥了。

李女士以660万元的价款购买王奶奶的房产，双方约定于2022年6月30日前办理产权过户；协议签订时，李女士向王奶奶支付购房定金20万元，并于2022年6月30日前又支付购房款140万元，剩余购房款500万元由李女士通过银行按揭贷款方式支付。

然而，李女士在向王奶奶支付购房定金20万元后不久，向王奶奶一方提出了一个新要求，说自己购房资金暂时有缺口，要么毁约，给付的定金不要，要么重新签订一份补充协议。

周建：要么抵押贷款，把贷款出来的钱作为购房款给你，要么就无力支付剩余的购房款，我宁肯之前定金就给你没收掉就算了，这个房子就不要了，购房合同也不继续履行了。

王奶奶为了尽快卖房，在不了解按揭贷款和抵押贷款区别情况下，同意了李女士的第二个方案，并于2022年6月24日，双方又签订了一份购房补充协议。

胡震宇：她以为补充协议跟正式的协议是没什么区别的。

浙江省温州市鹿城区住建局房管中心副主任李道章：补充协议签了以后，等于先把房子过户过给我，我再去抵押贷款，贷过来的钱再还给你，这里就存在一个体外循环，会有一定的风险。

原告委托诉讼代理人陈佳辰：风险就在已经过户了之后，房子的权属就已经不归老太太了。在办理抵押贷款后，这笔款项也是会先过到买者的账户里面去，那么这个钱款就不受控制了，老太太是没有监管权限的。

周建：这位老太太，等于把自己的权力拱手放在别人那里。

购房补充协议主要约定：该房余款500万元于房产过户后由李女士自行向银行抵押贷款支付至王奶奶本人账户。若李女士个人原因无法贷款或贷款额度不足，应于取得不动产证30天之内自筹资金支付给王奶奶，如逾期一日则按照剩余房款金额的万分之五向王奶奶支付违约金。

胡震宇：中介当时跟他讲过了，说你这样风险会大一些，但是她也没听懂风险到底大在哪里。

然而让王奶奶没有想到的是，在双方办理了房产过户手续，李女士贷款成功后，应在一个月期限拿到手的500万余款却出现了问题。半年的时间里，李女士仅支付部分购房款，尚欠200万元没有支付。

胡震宇：她家是做建筑工程这一块领域的，需要大量的资金周转，正好这200万可能就被填其他窟窿去了。

周建：买受人就一天拖一天，可能东一个借口西一个借口。

胡震宇：催促她，然后打着打着，微信就拉黑了，电话也打不通了。

周建：所以说她就愈发的焦急了。

一晃，将近一年时间即将过去，讨要余款的经历让王奶奶一家焦头烂额，情急之下，无奈的王奶奶走进了浙江省温州市鹿城区人民法院的大门。

胡震宇：她跟我讲，能不能今天上午立了案件，你下午给我开个庭。

浙江省温州市鹿城区人民法院审判委员会专职委员孙聪碧：对于我们这样的诉讼的程序，老年人很不适应的。

胡震宇：那一种比较落寞的，感觉被时代所遗忘的那种表情，比较伤心的这种表情，我印象其实挺深刻的。

主持人齐奇：我们看到王奶奶实际上想提前处理好自己的遗产，不给子女留这些遗产的纷争，但没想到在卖房这件事上却出了这个大的麻烦。是不是问题主要出在她第二次签的协议上了？

中国政法大学副教授于程远：是的，对于外行人而言，可能这样一些具体的交易结构的设计，存在一些认识上的偏差，这种东西是防不胜防的。我觉得能够提醒大家的就在于，我们在真正交易的过程中，一定要看清楚具体的条款是怎么约定的，不能想当然的说我签的买房子协议就一定是一个按揭或者一定是一个抵押，它不一定的。实际上根本来讲还是取决于你在具体交易中的具体合同条款的设计是如何的。

齐奇：在现实生活中，我觉得未成年人和老年人都处于一个相对弱势的状态，其实都需要保护的。

于程远：在民法的层面上，老年人可能会处于相对有一些尴尬的位置。因为未成年人在民法的视野下，毫无疑问是一个限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，所以他独自订立的合同，要不然是效力待定的，需要父母来追认才能生效，要不然就是无效的。但是对于老年人而言，老年人通常是完全民事行为能力人，虽然他可能随着年龄的增长，体力的下降，会觉得糊涂了、反应能力下降了，签的合同可能也是对自己不利的，就被忽悠了。但是这种情况法律上仍然把他当成一个完全民事行为能力人来对待，所以这种情况就不存在说生活中父母签了合同之后子女来了说这是我爸妈签的，人老了我们不认。

齐奇：就想废这个合同就没有那么容易。

于程远：对，就没有那么容易，那就需要去求助一些特别的法律制度去解决它。

接到王奶奶的诉讼申请后，浙江省温州市鹿城区人民法院立即启动了适老型诉讼服务机制，开通绿色通道加快审理速度。

孙聪碧：年龄大，法律意识可以说几乎没有，整个诉讼过程该怎么做她也不知道。在这个过程当中，我们就可以采取很多的措施来辅助她参加诉讼，来帮助她解决问题。

周建：法官也考虑到老太太这个年龄的特殊情况，确确实实加快了办案的流程和程序，保全以后再到排期，开庭再到判决，我印象当中好像个把月时间就下来了。

2023年5月6日，浙江省温州市鹿城区人民法院开庭审理此案，在被告李女士缺席情况下作出民事判决：被告李女士于判决生效之日起十日内支付原告王奶奶购房款200万元及利息损失。

浙江省温州市鹿城区人民法院民事审判一庭法官助理潘嘉琪：这个房屋做了抵押，就算我们在执行过程中对她的房屋进行了拍卖，那么我们拍卖所得款项也要首先用于偿还银行的抵押贷款，后续若有剩余再用来偿还她个人的其他债务，是这么一个顺序。所以说我们也考虑到，因为她们双方本身就是一个房屋买卖的行为，她房子还没拿到手，我们就把这个房子拍卖掉了，对卖家而言可能也不是一个好的结果，所以我们尽量地促成双方和解，让被告来主动地履行债务。

胡震宇：女孩子说愿意还钱，然后就是我们讲的利息能不能减免，在法院的见证下，她们重新签了一个协议，就是说迟一点申请执行，保证把钱打到账户上。

齐奇：我们看到在案件推进的过程中，法院特别地为老人提供的这种适老化的司法服务，我觉得是这类型案件中的亮点了。

于程远：是的，我觉得这也是我们这个案件中特别值得关注的一个方面。特别是2025年，今年多部门联合出台了一个指导意见，里面就特别关注涉老诉讼这样的一些纠纷解决的专门的服务工作，为老人提供了很多行之有效的好措施，去保护老年人的相关的权益。以上的措施也向我们传递了一个非常强烈的信号：老年人不用怕，国家已经关注到老年人在诉讼解决纠纷的处理中的弱势地位，并且已经采取了行之有效的措施。

案件审结后，浙江省温州市鹿城区人民法院针对老年人常见的房屋交易问题，及时向行政主管部门发出司法建议，共同维护老年人的合法权益。

李道章：这个事情出来以后，我们开展三个月的专项整治，提醒这些中介服务机构，你要把风险规避掉，要提醒，你要跟别人讲，要告知到位，这样我们就可以从源头上避免这种事情的发生。

胡震宇：每一个人都有老的时候，当我们老了以后，可能随着时代的进步也会产生一些新的事物，我们能为老年人做点什么。

孙聪碧：如果说让这部分当事人掉队的话，其实对我们司法公信力、司法公正是有一定影响的。所以说从社会面上来讲，确确实实还是要补齐这个短板，不能让这帮人掉队。

齐奇：司法办案更具力度更有温度，才能在构建老年友好型社会中充分发挥法治的力量，增强老年人的获得感、幸福感、安全感。我们也倡导每一个人都去善待关怀身边的老年人，

因为我们每一个人都会老去，今天的温暖也会投射在未来我们自己身上。

来源：最高人民法院新闻局 中央广播电视总台社教节目中心

编辑：段茜茜