母亲去世留夫妻共同房屋未析产，父亲与孙子低价过户，女儿诉合同无效，北京房产律师：法院判涉遗产部分无效！

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与房屋基本情况

王建国（本案被告之一）与刘英（已故，2004 年 6 月 8 日去世）系夫妻，二人育有一子一女，分别是儿子王军、女儿王芳（本案原告）；王明（本案另一被告）系王军之子（王建国的孙子）。

争议财产为一号房屋（位于北京市西城区），1998 年王建国与单位甲公司签订《公有住房出售合同书》，按成本价购买该房屋，1999 年登记在王建国名下，属王建国与刘英的夫妻共同财产。刘英去世前未立遗嘱，也未签订遗赠扶养协议，其遗产未进行分割。

原告诉求与事实理由

原告王芳起诉主张：①确认王建国与王明签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；②判令王建国协助将一号房屋恢复登记到自己名下；③本案诉讼费由王建国、王明承担。

理由：①一号房屋是王建国与刘英的夫妻共同财产，刘英去世后，其享有的 50% 份额应由王建国、王军、自己三人法定继承，自己对房屋享有合法权利；②2023 年 9 月自己已提起继承诉讼（案号 A 号），诉讼期间王建国与王明明知自己对房屋有权利，仍以不合理低价（合同约定 5 元）买卖房屋，将房屋过户到王明名下，二人恶意串通损害自己权益，根据《民法典》规定，合同应属无效。

被告与第三人抗辩意见

王建国、王明（被告）：不同意王芳的诉求。①过户房屋是为了王明的孩子上学，并非真实买卖；②王芳对过户事宜知情，当时曾商量给王芳一部分钱，只是未确定金额也未支付；③二人不存在恶意串通，王明还向王建国支付了 5 万元生活费。

王军（第三人，王明父亲）：不同意王芳的诉求，认可王建国、王明的答辩意见，称自己对房屋过户知情。

法院查明的关键事实

（1）房屋权属与继承：①一号房屋是王建国与刘英的夫妻共同财产，刘英 2004 年去世后，未进行析产继承，房屋由王建国、王军、王芳共同共有；②王芳 2023 年 9 月提起继承诉讼，案件正在审理中。

（2）买卖合同与过户：①2023 年 10 月 18 日，王建国与王明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 5 元价格将一号房屋出售给王明，当日办理过户，房屋登记到王明名下；②王建国、王明、王军均认可 “买卖是形式，实际为孩子上学过户”，无真实买卖意图；③王建国称收到王明 5 万元生活费，但未提供证据证明该款项与房屋 “买卖” 相关；④无证据证明王芳同意此次过户。

二、裁判结果

确认被告王建国与被告王明于 2023 年 10 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中，涉及已故刘英遗产份额的部分无效；

驳回原告王芳要求被告王建国协助将一号房屋恢复登记到其名下的诉讼请求。

三、法院说理

1. 房屋共有性质与合同效力认定

首先明确房屋共有关系：一号房屋是王建国与刘英的夫妻共同财产，刘英去世后，因未析产继承，房屋由王建国（配偶）、王军（儿子）、王芳（女儿）共同共有，三人对房屋均享有合法权利，任何一方处分房屋需经其他共有人同意。

再看买卖合同效力：王建国与王明签订的合同虽形式上是 “房屋买卖”，但双方均认可 “无真实买卖意图，仅为孩子上学过户”，且约定价格（5 元）远低于市场价格，不符合正常买卖逻辑。更关键的是，二人明知房屋包含刘英的遗产份额（王芳享有继承权利），却在未取得王芳同意的情况下，通过 “买卖” 形式过户房屋，实质是处分了王芳依法享有的遗产份额，损害了王芳的合法权益，符合《民法典》中 “恶意串通，损害他人合法权益” 的合同无效情形。但因合同仅涉及 “刘英遗产份额” 的部分损害王芳权益，其余部分（王建国自身享有的份额）未违反法律规定，故仅认定 “涉及刘英遗产的部分无效”，而非整个合同无效。

2. 房屋恢复登记诉求的处理

王芳要求 “将房屋恢复登记到王建国名下”，法院未予支持，理由如下：

（1）合同仅部分无效（涉及刘英遗产的部分），并非全部无效，王建国自身享有的房屋份额仍可依法处分，且王建国明确表示 “不同意恢复登记”，强行恢复登记缺乏法律依据；

（2）房屋恢复登记涉及 “无效部分的后续处理”，而该部分与刘英的遗产继承直接相关（需先明确各继承人对遗产份额的具体权利），应在继承案件（A 号案）中一并解决，不宜在本案中单独处理，避免法律关系混乱。

3. 关键证据与法律适用

本案中，“无真实买卖意图”“价格不合理”“未取得王芳同意” 等事实，结合各方当事人的陈述，足以证明王建国与王明存在 “恶意串通”；同时，《民法典》关于 “共同共有财产处分”“恶意串通合同无效” 的规定，是裁判的核心法律依据。法院未支持全部合同无效及恢复登记，既保护了王芳的继承权利，也尊重了合同部分效力及当事人意愿，符合 “依法裁判、兼顾情理” 的原则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）