市场由增量开发转向存量运营，贝壳“非房业务”收入占比攀升至45%

当前房地产行业的变革与调整仍在持续，随着市场从增量开发转向存量运营，“好房子”成为新的时代命题。在多数企业仍于波动中探索出路之际，贝壳再次交出了一份展现韧性的业绩答卷。

根据2025年第三季度最新财报，贝壳实现净收入231亿元，同比增长2.1%；经调整净利润为12.86亿元。两项数据均超出彭博一致预期。总交易额（GTV）达到7367亿元。

尤为值得关注的是其收入结构的转变。报告期内，贝壳非房产交易业务收入占比攀升至45%，创历史新高，接近总收入的“半壁江山”。其中，家装家居业务单季收入为43亿元，租赁业务收入同比大幅增长45.3%。两项业务在三年前尚属财报“脚注”，如今已与传统交易业务并驾齐驱，并在城市层面实现扣除总部费用前盈利。

这一转变标志着贝壳“一体三翼”战略进入收获期，其商业模式正从单一的交易撮合，演进为覆盖买卖、租赁、装修等全链条居住服务生态。这不仅是一场业务多元化的数字升级，更是对居住服务产业的深度探索。

交易基本盘稳固

尽管行业整体承压，贝壳的核心交易业务依然保持稳健。公司通过更精细化的方式深耕存量市场，展现出强劲的经营韧性。

第三季度，平台总交易额（GTV）达7367亿元，其中贝壳存量房业务GTV达到5056亿元，同比提升5.8%。这一增长主要因为计平台服务费净收入的非链家存量房业务GTV占比提升。

非链家业务对GTV的贡献持续上升，充分验证了贝壳平台模式的“杠杆效应”——贝壳不仅依赖自有品牌链家，更通过开放平台撬动更广泛的市场资源。

此外，贝壳推出的“房客分离”创新机制，该机制正逐步重塑经纪人的作业模式。在上海的试点中，经纪人被细分为专注房源与专注客源两类，从而提高了房源去化率与成交效率。

在新房业务方面，贝壳前三季度累计GTV同比增长约11%，第三季度单季达1963亿元，表现优于行业整体。这源于其对“好城市+好房子”结构性机会的精准把握。

通过“B+轻运营”模式，贝壳正逐步渗透低线城市。目前已在4个城市展开试点，预计年底将拓展至30城。这意味着，贝壳正以更轻的资产、更高的运营效率，开拓新一轮增长空间。

此外，精益运营也体现在服务升级上。第三季度，贝壳发布了“真保障”全流程服务保障体系，涵盖35项服务承诺，其中包括“真实房源，假一赔百”“交易不成，佣金无理由退”等6项平台级承诺，进一步夯实了其在存量竞争时代的护城河。

过去十年，贝壳在交易业务上始终保持战略定力。从链家的经纪网络，到贝壳的开放平台，其根本竞争力已从“房源信息”转向“高质量服务标准”。如今，面对周期调整，贝壳的交易业务不仅稳住了收入基本盘，更在机制创新和服务升级中实现了质的进化。

"三翼"多元化增长

如果说交易业务是贝壳的"基本盘"，那么家装、租赁、贝好家这"三翼"业务，则是贝壳穿越周期的关键增长引擎。

贝壳第三季度非房业务收入占比提升至45%，达到历史新高。家装与租赁两大板块不仅实现收入快速增长，更在城市层面实现了扣除总部费用前的盈利，标志着贝壳业务结构的深刻变革。

随着“好房子”首次写入政府工作报告，家装更新、老房焕新成为新的市场机遇。贝壳整装在北京、杭州等城市的快速落地，精准契合政策导向，满足用户“交易—装修—租住”多元居住服务续签。第三季度，贝壳家装家居业务净收入达43亿元，贡献利润率升至32%，同比增长0.8个百分点。

在整装市场竞争激烈的背景下，这一表现尤为亮眼。在产品端，贝壳推动门店从"攒机模式"向"整机模式"转型。以"产品化样板间"为展示模式的整装精品馆在北京落地后，客户转化率较传统门店大幅提升。通过标准化、模块化的全案方案替代传统分散采购，贝壳打造了真正可实现的一站式整装产品。

租赁业务方面，第三季度收入达57亿元，同比大幅增长45.3%，贡献利润率提升至8.7%，同样实现城市层面分摊总部费用前的盈利。

在“大租赁时代”下，贝壳形成了以服务效率为核心竞争力的独特路径——普租业务以C2C模式满足基础租赁需求，而“贝壳省心租”则聚焦品质升级市场，采用“无差价托管”的轻资产模式实现服务增值。两条业务线互补共生，形成闭环。

进一步来看，贝壳省心租的“无差价托管”模式，打破了传统租赁行业的信息不透明。业主获得稳定收益，租客享受标准服务，平台赚取服务费——这一三方共赢的商业模式展现出持久的生命力。

从收入结构看，"三翼"等业务的成长轨迹清晰可见：三年之内收入持续扩大，迅速起量，占比从2022年的不到30%提升至2025年第三季度的45%。

除了收入规模快速增长，"三翼"更在于其独特的战略属性：家装和租赁业务的需求主要源自存量房市场的更新改造以及居民对居住品质提升的追求。这意味着，无论新房市场如何波动，“三翼”业务的基本盘都相对稳固，显著增强了贝壳整体的抗风险能力。

此外，贝壳的家装与租赁业务并非孤立存在，而是居住服务链条的自然延伸——提供从“买房”到“住好房”的一体化解决方案。房产交易中积累的客户洞察与数据资产，正是其非房业务得以快速崛起的关键支撑。

AI全面渗透业务

如果说业务多元化为贝壳构建了抗周期能力，那么AI技术的全面应用，则为贝壳插上了效率跃迁的翅膀。

第三季度，贝壳研发费用达6.48亿元，同比增长13.2%，这是贝壳连续八个季度研发费用同比增加。贝壳的科技投入有着明确的业务导向——所有技术必须服务于具体业务场景，切实提升运营效率。

在交易领域，贝壳推出的AI CRM智能工具“来客”，通过大数据分析帮助经纪人识别用户偏好、挖掘潜在需求，推动获客模式从“广撒网”向“精准匹配”转型。截至2025年6月底，已有超41.4万经纪人使用该工具，客户转化效率显著提升。

在家装领域，贝壳开发并持续迭代的数字系统HomeSaaS，推出了AI设牛、元境视界、全案整装BIM模型和贝刻云视AI工地摄像头等一系列工具。设计师使用BIM工具后，设计周期缩短36%，材料损耗率降至3.2%，远低于行业平均的8%。

租赁业务更是AI应用的"样板间"。通过AI房源评估、AI洽谈、AI审核等工具，实现业务全流程智能运营。出房端实现AI智能托管和精准营销去化，AI节点审核时长降低96%。

这些数据证明，AI已经从“锦上添花”的辅助工具，转变为构筑成本优势与核心竞争力的关键要素。

正如贝壳联合创始人、董事会主席兼首席执行官彭永东总结道，贝壳看到了一条以科技重构作业模式、以效率驱动规模增长的全新路径。展望未来，贝壳将加速AI能力在核心业务场景的深度渗透,推进服务者和消费者体验的双重提升。

结语

在业绩稳健增长的同时，贝壳亦持续加大股东回馈力度。公司第三季度回购2.8亿美元，同比增长38.3%。自2022年9月启动回购计划以来，已累计投入约23亿美元，回购股份占计划启动前总股本的11.5%，充分彰显了管理层对公司长期价值的坚定信心。

贝壳的成功转型深刻揭示了一点：在传统服务业，效率提升的空间远比想象的要大。关键在于能否通过模式创新和技术赋能，重塑服务标准，创造全新价值。

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