ST中迪885万元“以房抵款”背后：新股东入主后如何破解资不抵债困局？

一则“以房抵款”公告，将ST中迪（000609.SZ，股价10.71元，市值32.05亿元）紧张的资金链暴露在公众视野。

11月14日晚间，ST中迪公告称，公司全资子公司达州绵石房地产开发有限公司（以下简称“达州绵石”）拟以其项目下的14套房产，作价885.41万元，用于抵偿总包方成都捷意建筑工程有限公司（以下简称“成都捷意”）的部分工程款。抵偿后，ST中迪仍有超过6000万元的工程款需向该总包方支付。

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，这一“无奈之举”的背后，是ST中迪积重难返的财务困境。就在几天前，ST中迪刚刚经历了控制权的“三盲”式突袭变更，成立仅三个月的深圳天微投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“天微投资”）以2.55亿元底价拍得ST中迪23.77%的股权。

（新闻链接：《6分钟闪电竞拍定主！ST中迪控制权遭“三盲”式突袭，成立仅3个月新公司抄底入主，地产旧壳能否迎“芯”生？》）

伴随着控制权变更的预期，ST中迪股价在10月16日至11月12日期间诡异暴涨153.19%，与惨淡的基本面严重背离。根据ST中迪最新披露的2025年第三季度报告，其归属于上市公司股东的所有者权益已为-851.68万元，公司已“资不抵债”。

同时，ST中迪还面临着银行欠款、违约担保、股价异动停牌核查以及迫在眉睫的退市风险，新入主方未来的“救壳”之路挑战重重。

885万元以房抵款杯水车薪，仍欠超6000万元工程款

ST中迪于11月14日发布的《关于公司子公司以房抵款事项的公告》显示，此次交易的主体为公司全资子公司达州绵石。达州绵石目前正在推进位于四川省达州市的“中迪·绥定府”住宅项目，该项目的总包方为成都捷意。

公告显示，ST中迪此次以房抵款的直接原因为“现阶段公司资金紧张，为缓解资金压力”。

图片来源：ST中迪公告

根据公告披露的详细数据，截至目前，该项目累计尚有6921万元工程款需向成都捷意支付。经协商，达州绵石拟以“中迪·绥定府”项目4#、9#、13#楼总价为885.41万元的14套房产，等额抵偿成都捷意的工程款。

这意味着，在完成这笔885.41万元的“以房抵款”后，ST中迪在该项目上仍有高达6035.59万元的工程款未能支付给成都捷意。

ST中迪在公告中表示，本次以自有房产抵偿总包方工程款，“有助于达州绵石缓解资金压力，也能够为项目的开发建设提供必要的资金支持，符合公司房地产项目的需要，符合行业惯例”。

每经记者注意到，这一“无奈之举”在ST中迪内部也并非全无异议。

在11月14日召开的ST中迪第十一届董事会第三次临时会议上，该议案虽然获得了5票同意，0票反对，但出现了1票弃权。根据决议公告，投下弃权票的是董事李先刚，其理由为“建议该事项延后议定”。

事实上，885万元的“以房抵款”，只是ST中迪债务和经营困境的冰山一角。对于刚刚入主的新股东天微投资而言，其斥资2.55亿元拍下的是一个面临严峻财务挑战的“壳”资源。

根据ST中迪2025年第三季度报告，公司前三季度实现营业收入1.35亿元，同比下降52.64%；归母净利润为亏损1.51亿元，亏损额同比扩大42.08%。

净资产已为负，公司面临银行巨债、违约担保双重“雷区”

更严峻的是，截至2025年9月30日，ST中迪归属于上市公司股东的所有者权益（净资产）已变为-851.68万元。这意味着，公司已陷入“资不抵债”的境地。

图片来源：ST中迪2025年第三季度报告

为此，ST中迪在11月12日的《关于公司股票交易异常波动暨停牌核查的公告》中，已明确提示了退市风险。

ST中迪在公告中指出，若2025年度经审计的期末净资产为负值，公司股票将存在被实施退市风险警示（*ST）的风险。同时，若公司2025年度经审计的利润总额、净利润、扣非净利润三者孰低为负值，且扣除后的营业收入低于3亿元（前三季度仅1.35亿元），也将触发退市风险警示。

据每经记者观察，ST中迪正面临债务压顶的现实。此次“以房抵款”所涉及的6000余万元工程款，远非ST中迪债务的全部。

导致前控股股东广东润鸿富创科技中心（有限合伙）（以下简称“润鸿富创”）股权被拍卖的，是2019年子公司中美恒置业向重庆三峡银行申请的7.5亿元借款。截至2025年三季度末，该笔借款本息、罚息、复利合计约5.92亿元未予偿付。虽然天微投资支付的2.55亿元拍卖款将全部用于偿还该债务，但在偿还后，ST中迪的子公司中美恒置业仍欠三峡银行本息、罚息等合计约3.37亿元。

此外，ST中迪还面临多项或有负债。10月21日公告显示，ST中迪曾为原子公司成都迈尔斯通公司1.7亿元的借款提供连带责任保证担保。目前该笔借款已引发诉讼，法院判令公司对迈尔斯通公司无法清偿的部分承担连带清偿责任。

每经记者注意到，本次“以房抵款”的交易对手成都捷意，同时也是ST中迪另一项潜在风险的债权人。ST中迪11月13日公告显示，因子公司达州中鑫未能按时就抵押物缴纳土地出让金导致无法办理抵押手续，达州中鑫存在向成都捷意支付1400万元违约金的风险。

在股价暴涨153.19%和估值（市净率-376.33倍）严重偏离基本面的背景下，ST中迪于11月13日停牌核查。而刚刚完成过户、入主仅数日的新股东天微投资，面对这个净资产为负、债务连环爆雷且主营业务持续萎缩的局面，如何“救壳”，无疑已经摆上了案头。

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