盘整中蓄力，破局中前行：2026年楼市展望与“十五五”新机遇

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11月14日，中指研究院在北京成功举办“2026中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。

去年四季度以来，一系列支持政策的落地带动重点城市新房及二手房销售出现阶段性复苏，但二季度以来市场有所转弱，行业整体仍处于“止跌回稳”过程中。与此同时，《“十五五”规划建议》进一步明确了房地产高质量发展方向，为行业中长期发展锚定路径。展望2026年，金融机构更加关注明年市场趋势及存量盘活方向，房企则表示要提高投资精准度，打造“好房子”，保障安全性，同时实施“轻重并举”战略，谋求高质量发展。

中指观点

房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于等SaaS工具，中指研究院围绕2026房地产市场趋势展望、“十五五”住房需求空间研判及房企发展策略等研究成果进行了分享。

■ 房地产市场：中性情形，预计2026年新建商品房销售面积同比下降6%左右，降幅较今年有所收窄；“十五五”新建商品住宅年均销售面积约7-8亿平米

（1）政策趋势：受行业短期仍面临下行压力影响，预计2026年房地产政策仍将聚焦“止跌回稳”目标，着力清理住房消费领域不合理限制性措施，关注北上深政策优化及房贷利率下调幅度，货币化安置城中村改造等政策也有望继续加快落地“稳市场”。同时各地“好房子”建设标准、规范计容规则等政策也有望加快完善，通过高品质住房供应放量，激发改善性住房需求释放。而收购存量闲置土地及存量商品房政策也有望进一步落实和提速。

中长期房地产政策预计将按照《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。此外，随着城市发展进入提质增效为主的阶段，城市更新预计将进入加速期，释放这些住房改造潜力将为房地产市场发展注入新动力，重点关注金融、财税、土地等配套政策落地进展。

（2）2026房地产市场展望：根据中指研究院初步测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。在控增量、优存量政策导向下，预计2026年新开工面积下降约9%，降幅较过去几年明显收窄。预计房地产投资同比下降约11%。供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。

（3）“十五五”住房需求空间：根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米，对应商品房销售面积年均约8.5-9.5亿平米，住房需求仍有空间。其中改善性住房需求占比超四成，是未来住房消费的核心增长点。值得关注的是，今年新房销售规模已降至合理中枢水平。随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。

■ “十四五”房企经营总结及“十五五”发展策略：头部企业业绩韧性强，积极构建新的发展模式，多家企业债务重组有明显进展

（1）市场竞争格局：头部企业业绩韧性强，央国企成为重资产开发主力军。头部企业销售额占比持续上升，2025年前10月，TOP10企业、TOP20企业销售额占TOP100企业销售额比为49.4%、65.6%，较2021年提升均超过10个百分点。头部房企拿地占比明显提升，2025年前10月，TOP10、TOP20房企拿地金额占比相比2021年提升均超过10个百分点。投资拿地聚焦核心少数城市。

（2）业务发展方向：房地产企业在积极构建新的发展模式，实施“轻重并举”战略，加快运营和服务业务发展。典型房企总体上采取聚焦优势赛道、以“开发+经营”为核心的轻重并举发展策略，重点发展轻资产服务业务，如建代建服务、物业管理服务、商业管理服务等。从营业收入结构来看，华润、招商蛇口、龙湖集团非开发业务占比均超20%，较2021年有明显提升，但开发业务仍为主要收入来源。

（3）债务重组进展：截至2025年10月，21家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约合人民币1.2万亿元，将极大减轻这些企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件。出险房企债务重组选择多种方式削债，如现金要约收购、以资抵债、全额长展期、债券转股权，从典型企业来看其削债比例在50%-70%，改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。发展策略将聚焦轻资产业务，重点发展代建、资产管理、物业管理等业务。

在研究成果汇报的基础上，各方就2026年房地产市场形势、金融机构与房地产企业的发展策略等问题进行了深入探讨，主要观点如下：

房地产企业主要观点

（1）投资策略：不同的房企对未来形势有不同态度，部分房企谨慎乐观，部分房企稍显迷茫，但仍在努力寻求发展机会。当前市场对投资精准度、开发能力提出了更高要求，房企将通过精准拿地、精心开发、精诚服务，持续迭代升级好房子，持续满足居民住房需求。

（2）业务策略：实施“轻重并举”战略，通过管理赋能、以轻带重，构建新发展模式，实现企业高质量发展。一方面，存量运营空间巨大，空间服务升级是房地产行业实现高质量发展的一部分，企业需重新平衡开发和经营业务关系。另一方面，行业将更细分，投资与开发将分离，有望诞生一批专业投资商和专业的建筑商或开发商。因此，专业的开发商也需提高经营管理精细度，提升产品开发能力、服务能力、运营能力，同时也可挖掘存量更新升级机会。

（3）城市更新：老旧小区规模庞大，存在大量更新改造需求，存在相应的业务机会，但由于目前居民谈判协商、资金等问题，推进和落地仍有一定难度，商业模式可持续性存在较大困难。

（4）市场预判：由于市场惯性和供求关系，短期内市场仍处于调整阶段，尚需一定时间才能实现行业修复和企稳。中长期来看，房地产行业需求仍较为可观，长期信心坚定。房地产行业分化仍将继续，一是城市分化，核心城市需求大、韧性强，同时其他城市可能存在差异性机会；二是板块分化，要尽可能把握板块分化中的结构性机会；三是产品分化，把握新产品类型的机会，如人口结构变化的机会；四是企业分化，头部企业仍可能受益于市场集中度提升。

金融机构主要观点

（1）市场展望：目前我国房地产市场仍处于调整阶段，但积极因素也在累积。随着利率下行，居民购房资金成本已处于历史低位，同时随着房价回调，租售比已有所改善，但当前市场库存仍面临一定压力。整体来看，市场恢复取决于宏观经济及居民就业收入等基本面改善。

（2）政策期待：货币政策及财政政策需要进一步形成合力，如通过房贷利息抵税，精准降低居民购房成本，修复居民置业意愿；明确土地使用权期限届满续期的实施细则等。长期看，随着市场从“增量时代”转向“存量时代”，城市更新、存量资产盘活等具备发展机会，期待配套政策加快完善，使商业模式形成闭环。

本次会议在分析2025年房地产市场形势基础上，对2026年市场走势、政策优化方向以及房企未来转型方向进行了探讨，为各大投资机构及房地产开发企业发展策略提供决策参考。另外，本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进双方合作，对房地产市场稳定发展起到积极作用。

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