没业委会也能查物业账！我帮邻居刚成功：个人业主这么做合法

上周邻居张阿姨堵着我吐槽：“物业把小区广告位租了一年，钱全揣自己兜，没业委会咋查账？”我教她走法律流程，这周物业就把账单摆到她面前了。

跑4年社区线，我太清楚：很多业主觉得“没业委会就管不了物业”，但2025年《物业管理条例》早明确——业主个人就能要求物业公开共有收支。今天把底透给你：能查啥？咋查？别再被物业糊弄。

一、先掰明白：没业委会，个人为啥能查账？

物业的“共有收支”，本就是业主的钱——比如小区广告、公共车位租金，都是全体业主的，物业只是“代管”。

2025年《物业管理条例》第40条写得明：业主有权查共有部分的经营收益、物业费收支等资料——不管有没有业委会，单个业主都有这权利，不是“只有业委会能查”。

张阿姨小区没业委会，但广告位一年租了8万，物业从没公示，这钱是业主的，她当然能查。

二、能查啥账？这3类是“必公开项”，物业藏不住

不是啥账都能查，但这3类，物业必须公开：

1. 公共区域经营收入：广告、车位的钱

小区灯箱广告、电梯广告、公共车位租金——这些钱归业主，物业得公开“收多少、花多少、剩多少”。

张阿姨查的就是广告收入：物业一开始说“没多少钱”，但账单显示一年收8万，只花2万做绿化，剩下6万没去向，最后承诺把钱存业主共有账户。

2. 物业费收支：物业费花在哪了

物业费是维护小区的钱，物业得公开“收了多少、保洁费多少、维修费多少、工资占多少”——不能只说“钱不够”。

我之前帮业主查物业费，物业说“钱花光了”，但账单显示工资占70%、保洁费只占5%，最后物业被迫调了支出比例。

3. 专项维修资金：电梯、外墙的维修钱

这是业主交的“大修钱”，每一笔都得公开“修了啥、花多少、谁修的”，还要有发票和验收记录——不公开，业主能拒交物业费。

三、个人咋查账？3步走，物业不敢不配合

很多业主怕“被物业怼”，但按这3步来，合法合规：

步骤1：写书面申请，留证据

别口头说，写《业主信息公开申请书》，写清楚：

• 你的姓名、房号、身份证号（证明是业主）；

• 查啥账（比如“2024年广告收入明细”）；

• 时间范围（比如“2024年1-12月”）。

打印出来交给物业前台，让签字确认“收到”；要是不收，就用EMS寄，留好快递单——张阿姨这么做，物业马上签了字。

步骤2：给15天期限，不公开就投诉

法律规定物业15天内得公开，到期没动静，就投诉：

• 去街道办“物业科”，带好申请书和快递单；

• 上住建局官网“物业投诉”入口，传证据；

• 打12345热线，说明情况。

张阿姨的物业拖了10天，她打了12345，第二天物业就说“马上整理账单”。

步骤3：账目有问题？2招整改

要是查到钱被挪用、支出不合理：

1. 要求物业把钱存“业主共有账户”，不能和物业的钱混着；

2. 拿账单起诉，要求返还挪用的钱——法院会支持业主。

张阿姨查到6万没入账，物业第二天就把钱存进了共有账户。

四、别踩这2个坑：白跑一趟划不来

坑1：口头申请，没留证据

只口头说“查账”，物业会抵赖——一定要写书面申请，留好签收记录。

坑2：查“不该查的账”

只能查“共有收支”，不能查物业的“内部账”（比如办公经费、员工奖金）——别越界，不然物业能拒绝。

写在最后：没业委会也能管物业，法律给你撑腰

张阿姨拿到账单后说：“以前以为没业委会只能受气，没想到自己也能查账，法律真管用。”

小区是你的家，共有收支是你的钱——不管有没有业委会，你都有权查账。别当“糊涂业主”，该维护的权利，一定要维护。