曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

曾经，高层住宅是城市骄傲，稳赚不赔的投资。

如今，电梯故障频发、天价维修费压垮业主、二手房无人问津，曾被追捧的“空中楼阁”正迅速贬值。

这让人想起曹德旺当年那句“房子就是钢筋水泥”的嘲讽，曾经人人都不相信的一句话，如今竟正在应验。

电梯楼房为什么会变成现在这样？市场又该如何应对这样的困境？

空中楼阁的老化危机

几年前，当福耀玻璃的创始人曹德旺说出那句“房子不过是一堆钢筋水泥，终究会变得一文不值”时，很多人都笑了。一个做玻璃的，怎么会懂房地产的门道。

在那个售楼处挤满人，需要托关系才能全款买房的年代，他的话听起来就像个天真的笑话。

大家觉得，高层住宅是城市现代化的象征，站得高看得远，是稳赚不赔的投资。

可时间是最好的裁判，几年过去，当初的嘲讽声渐渐消失了，越来越多的人开始发现，曹德旺当初那个看似轻飘飘的判断，如今却沉重地压在了许多高层住宅业主的身上。

高层住宅的第一个致命伤，就藏在它赖以生存的垂直交通系统里——电梯。

当初，电梯是便捷与现代的代名词，如今却成了居民的心头之患。全国有近三成的电梯已经服役超过15年，事故率正以每年12%的速度攀升。

比如，在上海黄浦区，一部22年高龄的电梯就曾突然罢工，把居民困在里面近二十分钟。

而在广州一个小区，四部电梯同时故障，维修过程因为资金分摊、品牌选择等问题，业主间争执不休，最后拖了整整半年。

电梯的老化只是冰山一角，上下班高峰期，等电梯的时间也足以让人焦虑。

万一停电，对于住在高层的老人、孩子或是行动不便的人来说，几十层的楼梯就是一道无法逾越的天堑。

维修和更换更是个无底洞，动辄数十万的费用，让本就因各种琐事充满矛盾的邻里关系雪上加霜。

房子本身的设计缺陷也逐渐暴露，为了追求更高的容积率，开发商不断压缩楼间距，导致许多中间楼层的住户，反而成了“采光死角”，终日不见阳光，甚至影响身体健康。

更别提那高得离谱的公摊了，北京朝阳区一个28层的住宅，公摊率竟高达28%，你花100平米的钱，到手的实用面积只有72平米。

从黄金资产到烫手山芋

如果说物理层面的衰败是慢性病，那经济价值的崩塌则更像是一场突如其来的暴跌。

曾经被视为黄金资产的高层住宅，如今在许多城市正迅速沦为“烫手山芋”。一些城市的高层住宅价格从最高点下跌超过30%，有的甚至被腰斩。

看市场的反应就知道，在同一个区域，高层住宅的价格即便比低层住宅便宜15%到20%，依旧无人问津。

二手房市场上，高层住宅的成交量萎缩了15%，很多房源挂了大半年，看房的人都寥寥无几。

就连租赁市场也受到了冲击，位置稍差一点的高层，想租出去都变得异常困难。

这还不算完，持有成本还在不断攀升。物业费中用于设备维护的比例逐年增加，这笔钱最终都要从业主口袋里掏。

政府虽然启动了老旧电梯更新计划，比如在北京，政府会补贴30%的费用，但剩下的70%对于普通家庭而言，依然是一笔不小的开销。

最让人绝望的是，高层住宅几乎堵死了“退出”的通道。

过去，很多人买老房子，还抱着一丝“拆迁致富”的幻想。

但对于动辄上千户居民的高层住宅来说，拆迁成了一项几乎不可能完成的任务。协调难度极大，拆迁成本更是天文数字，没有任何开发商愿意接这个盘。

垂直贫民窟的形成

物理老化和经济贬值，最终必然导向社会层面的演变。

当一个社区的居住体验不断下降，资产价值持续缩水，有能力离开的人会毫不犹豫地选择搬走。

留下的，往往是无力搬迁的老人和低收入人群。

这种人群结构的变化，正在加速一些高层小区的“贫民窟化”。

全国高层住宅的库存积压率已经达到40%，很多新建小区入住率甚至不足一半。

社区缺乏人气，公共空间无人打理，环境日益恶化。曾经光鲜亮丽的中产社区，逐渐变得死气沉沉。

面对市场的颓势，各地政府也出台了各种救市措施，从降低首付比例、下调房贷利率，到发放数万元的购房补贴。

然而，这些政策似乎并未激起太多水花。因为它们只解决了“买”的问题，却没有解决高层住宅“住”和“养”的核心痛点。

购房者变得越来越理性，不再轻易为这种未来充满不确定性的房产买单。

当一个社区的房子“卖不掉、租不出、拆不了、修不起”时，它就陷入了一个无法挣脱的恶性循环，这或许就是曹德旺所说的“永久性贫民窟”的真正含义。

他的预言，本质上是对这种建筑形态全生命周期困境的深刻洞察。

结语

回顾过去二十年的城市化浪潮，我们对高度和速度的崇拜，造就了今天城市天际线上一座座高耸的住宅楼。

但我们似乎忽略了，建筑的根本是为人服务的，居住的品质和长期的可持续性，远比建筑的高度更重要。

如今，潮水退去，高层住宅的种种问题浮出水面。

这不仅是持有者的个人资产困境，更是一个需要整个社会共同面对的难题。

对于已经生活在其中的居民来说，如何通过有效的社区治理和公共政策支持，延缓社区的衰败，改善居住环境，将是一条漫长而艰难的道路。

或许，是时候让我们告别对高度的盲目崇拜，重新回归到居住的本源了。对于这个问题，你怎么看？

信息来源：
曹德旺:我早就做好了过“苦日子”的准备
证券时报2020-09-09
未来20年，高层住宅会被抛弃？明年起，实施2个新规，事关购房者
中国质量万里行2019-12-21