老房“原拆原建”来袭，你家准备好了吗？首期30万是道坎

老房“原拆原建”来袭，你家准备好了吗？首期30万是道坎
清晨六点半，老小区的楼道里已经传来了脚步声——张阿姨提着刚买的菜，小心翼翼地避开墙角剥落的墙皮；王大爷扛着折叠椅下楼，路过单元门时，又踢到了门口常年漏水积下的青苔。住了快40年的老房子，墙皮一摸掉灰，水管动不动堵，夏天漏雨、冬天漏风，电梯更是想都别想，家里有老人孩子的，上下楼比爬山还累。这些年，大家盼着拆迁、盼着改造，可要么是“只修不拆”治标不治本，要么是拆迁政策迟迟轮不到自己。不过最近，不少城市都传开了“原拆原建”的好消息，老房子能拆了重盖，还能保留原位置、原面积，甚至能加电梯、扩户型——可随之而来的“首期30万”门槛，也让不少家庭犯了难。

1. 哪些老房能“原拆原建”？2023年住建部明确3个核心条件
不是所有老房子都能赶上“原拆原建”的福利，2023年11月住建部发布的《关于开展城市更新行动中老城区原拆原建试点工作的通知》里，早就把条件说清楚了，各地试点也都是照着这个标准来的：
首先，房屋年限得够“老”——必须是建成满30年以上的城镇老旧住宅，而且得是多层砌体结构（就是咱们常见的砖瓦房、老砖混楼），像那些建成不到20年、结构还比较结实的房子，暂时不在试点范围内。其次，安全隐患得够“实”——必须经过专业机构鉴定，属于C级或D级危房，也就是“影响安全使用、需要加固或拆除”的房子，单纯因为“看着旧”想翻新，是不符合要求的。最后，业主意愿得够“齐”——同一栋楼或同一个小区的业主，同意原拆原建的比例得超过90%（部分城市试点要求95%以上），而且得成立业主自治组织，统一跟相关部门对接，不能你想拆、他不想拆，意见不统一可办不成。
截至2024年6月，全国已有23个省份开展试点，像浙江杭州、江苏苏州、广东佛山等城市，已经有不少老小区完成了申报，大家可以去当地住建局官网查自己小区是否在试点名单里。
2. 首期30万门槛从哪来？2024年多地试点给出明确依据
很多人纳闷，“原拆原建”不是民生工程吗？怎么还要自己掏这么多钱？其实这笔钱不是乱要的，2024年3月，住建部联合财政部发布的《城镇老旧住宅原拆原建资金筹措指引》里，明确了资金来源是“政府补贴+业主出资+社会资本”，其中业主出资部分，各地试点有统一标准。
以浙江宁波为例，2024年4月发布的试点实施方案里规定：原拆原建的建设成本，按建筑面积算，每平米大概2500-3000元，业主需要承担其中的60%-70%，政府补贴30%-40%。咱们按常见的100平米老房子算，总建设成本大概25-30万元，业主承担15-21万元？不对，这里要注意，业主出资需要分“首期预付款”和“尾款”，首期要先付总出资额的100%-150%作为保证金（防止中途反悔影响工程），如果按100平米、业主承担20万元算，首期就要付30万元左右，这就是“首期30万”门槛的由来。
再看江苏无锡，2024年5月的试点政策里，120平米的老房子，业主总出资约24万元，首期预付款要求不低于25万元，接近30万；广东东莞的试点则规定，首期预付款最低28万元，最高不超过总出资额的120%。所以不管是哪个试点城市，100平米左右的老房子，首期出资基本都在30万上下，这是官方文件里明确的，不是随口喊的价。
3. 政策有哪些“撑腰”？国家+地方双重支持（附2024年补贴标准）
大家也别觉得“掏30万太亏”，原拆原建的政策支持其实很实在，2024年各地发布的补贴政策，能帮咱们省不少钱。
国家层面，2024年中央财政安排了120亿元城市更新专项基金，其中30%专门用于原拆原建项目，主要补贴“基础配套建设”，比如加装电梯、铺设燃气管道、修建停车场等，这部分补贴不用业主额外申请，会直接抵扣建设成本。地方层面，补贴力度更大：浙江、江苏等经济发达省份，对原拆原建项目的政府补贴比例最高达40%，而且业主如果是低保户、特困户，还能再减免10%-20%的出资额（2024年浙江民政厅、住建厅联合通知）；广东、山东等省份，对加装电梯的老小区，额外给予每部电梯10-15万元补贴（2024年广东住建厅文件），这部分补贴会直接发放给业主，能冲抵一部分首期款。
除此之外，2024年6月，央行还发布了“原拆原建专项贷款”，业主可以申请年利率3.25%的低息贷款，贷款期限最长10年，用来支付首期预付款，减轻当下的资金压力。比如30万贷款，分10年还，每月月供大概2900元，对很多家庭来说，比一次性拿出30万要轻松不少。
4. 申请前必看！2024年官方提醒4个细节别踩坑
原拆原建是好事，但也不能盲目申请，2024年住建部发布的《原拆原建试点工作温馨提示》里，特意强调了4个容易踩坑的地方，大家一定要记牢：
第一，产权要清晰。如果老房子有产权纠纷（比如继承没过户、夫妻共有没协商好），必须先解决纠纷才能申报，不然会直接被驳回；第二，面积不能随便加。原拆原建只能按“原占地面积、原建筑面积”重建，不能私自扩建，比如原来100平米，想建成120平米，是不允许的；第三，过渡期要安排好。原拆原建工期大概6-12个月，期间业主需要自行解决居住问题，虽然部分城市会给每月1500-2000元的过渡补贴（2024年苏州试点政策），但也要提前规划好住处；第四，后续费用要算清。重建后的小区，物业费、维修基金都会按新小区标准执行，比如原来每月50元物业费，可能会涨到150元左右，这部分长期支出也要提前考虑。
老房子住久了，都有感情，能原拆原建保留位置，还能改善居住条件，确实是件让人开心的事。但“首期30万”的门槛，以及后续的各种细节，都需要咱们提前了解、仔细盘算。建议大家先去当地住建局咨询清楚自家小区是否符合条件、补贴多少、贷款怎么申请，再跟家人、邻居好好商量，毕竟这是关乎往后几十年居住的大事，谨慎一点总没错。